Quels sont les avantages de vivre au Monténégro et si cela vaut la peine d’y acheter une propriété ?

Le Monténégro est un petit pays aux multiples facettes, où la tranquillité méditerranéenne coexiste avec des opportunités d’affaires, de confort et de vie harmonieuse. C’est pourquoi l’immigration est devenue populaire parmi ceux qui recherchent un climat chaud, des biens immobiliers abordables et une infrastructure de qualité. Avant de déménager au Monténégro pour y résider de manière permanente, il est important d’étudier les particularités de chaque région, car les paysages à Budva et à Herceg Novi offrent deux scénarios complètement différents.

Examinons les meilleures villes du Monténégro pour y vivre, en évaluant leur convivialité pour les enfants, les retraités, les entrepreneurs et ceux qui cherchent simplement à changer de rythme quotidien.

Podgorica – capitale et centre d’affaires

Cette métropole est idéale pour ceux qui souhaitent vivre au cœur du pays et apprécient une bonne accessibilité en transport. On y trouve un aéroport international, des universités, des centres commerciaux et de nombreux emplois.

Podgorica n’est pas une station balnéaire, donc il n’y a pas l’agitation touristique ici, et l’immobilier est moins cher que dans les villes côtières. Cependant, il peut faire très chaud en été et l’absence de mer à proximité peut être un inconvénient pour les amateurs de plage.

Budva – pour les actifs et ambitieux

Cette station balnéaire est l’épicentre de la liberté touristique au Monténégro. Si vous appréciez les divertissements, la dynamique, les cafés, les restaurants et les belles plages, Budva est l’endroit idéal pour vivre. Cependant, il faut noter qu’elle est bondée de touristes en saison et devient nettement plus calme en hiver.

Bar – confort et accessibilité

Bar est considérée comme l’une des villes les plus pratiques pour la résidence permanente. Elle allie accessibilité de l’infrastructure et proximité de la mer à un mode de vie tranquille. On y trouve de nombreuses écoles, de bons magasins, des établissements médicaux et pas trop d’agitation. La région est idéale pour vivre avec des enfants.

Tivat – confort élite

Cette région convient à ceux qui recherchent un haut niveau de confort et sont prêts à investir dans l’immobilier au Monténégro. On y trouve le quartier élite de Porto Montenegro, populaire parmi les plaisanciers et les hommes d’affaires.

Tivat dispose d’un aéroport, ce qui le rend pratique pour les voyages fréquents. Cependant, les prix de l’immobilier y sont plus élevés que dans la plupart des autres établissements du pays.

Kotor – région ancienne avec une atmosphère particulière

Si vous rêvez de vivre dans un centre médiéval entouré de montagnes, Kotor est un excellent choix. La ville est inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO et attire ceux qui apprécient l’architecture, l’histoire et la tranquillité.

Cependant, Kotor peut être coûteux pour l’achat d’un logement, et ses ruelles étroites et son humidité élevée ne conviennent pas à tout le monde.

Herceg Novi – calme et nature

Cette localité est réputée pour son microclimat, considéré comme bénéfique pour la santé. Il y a moins de touristes ici qu’à Budva, et les prix de l’immobilier sont modérés.

Pour les retraités, la région est idéale – le rythme de vie paisible, les soins de santé développés et les beaux paysages offrent des conditions de vie confortables.

Cetinje – centre culturel

Cette ville est considérée comme l’une des meilleures pour une vie paisible et conviendra à ceux qui aiment l’art et l’histoire. Ancienne capitale du Monténégro, elle conserve encore son statut de centre culturel. On y trouve des musées, des théâtres et des sites historiques.

Cependant, il faut noter qu’il fait plus frais en hiver à Cetinje qu’à Budva, par exemple, et le niveau d’activité touristique est plus bas.

Ulcinj – pour ceux qui recherchent la tranquillité et l’espace

Cette région est l’une des plus authentiques. On y ressent l’influence de la culture albanaise, et les longues plages de sable créent une atmosphère particulière.

Les prix de l’immobilier à Ulcinj sont plus bas que à Budva ou Kotor, mais il faut noter qu’il y a moins de population russophone ici, et l’infrastructure est moins développée que dans les centres plus importants.

Critères de choix pour la meilleure ville du Monténégro pour y vivre

La réinstallation est une décision sérieuse qui nécessite une analyse minutieuse. L’essentiel est de déterminer les critères clés qui vous aideront à comprendre quelles villes du Monténégro conviennent le mieux à votre déménagement :

• climat – la côte (Budva, Bar, Kotor, Tivat) offre des hivers doux et des étés chauds, mais avec une humidité élevée. Dans les régions montagneuses comme Cetinje, l’hiver peut être assez froid ;
• résidence permanente – pour vivre à long terme dans le pays, il faut un permis de séjour. La méthode la plus populaire pour obtenir un permis de séjour est de créer une entreprise ou d’acheter un bien immobilier ;
• immobilier au Monténégro – les logements sont moins chers que dans la plupart des pays européens, mais les prix varient considérablement. Si votre budget est limité, envisagez Bar ou Ulcinj – vous y trouverez des logements à des prix abordables. À Tivat et Budva, la propriété est plus chère, surtout dans les quartiers huppés comme Porto Montenegro ;
• assurance maladie – le système de santé public au Monténégro laisse à désirer, c’est pourquoi de nombreux expatriés utilisent des cliniques privées. Si vous avez des maladies chroniques, renseignez-vous à l’avance sur les médicaments disponibles dans les pharmacies locales et s’ils peuvent être achetés sans ordonnance ;
• communauté russophone – dans les grands centres comme Budva, Tivat, Bar et Podgorica, il y a beaucoup d’immigrants russophones. Ils créent des communautés sur les réseaux sociaux où vous pouvez trouver des conseils utiles, des contacts d’avocats, d’agents immobiliers et simplement des personnes partageant les mêmes idées.

La réinstallation au Monténégro est une opportunité de vivre dans un pays avec une nature magnifique, un climat doux et des coûts de vie abordables. Cependant, il est important de planifier à l’avance tous les détails : choisir la région qui vous convient, régler les formalités administratives, comprendre le système de santé et trouver un logement.

Si vous vous préparez soigneusement à la réinstallation, l’adaptation se fera facilement, et vous pourrez profiter de la vie au bord de la mer sans vous soucier des tracas quotidiens.

Conclusion

Le choix de la localité dépend de vos priorités. Si vous recherchez une infrastructure développée et des opportunités professionnelles, Podgorica conviendra. Vous aimez la mer et les divertissements ? Considérez Budva ou Tivat. Si le confort et la tranquillité sont importants, Bar, Herceg Novi et Ulcinj sont de bons choix.

Les meilleures villes du Monténégro pour y vivre sont celles qui répondent à vos besoins. Le pays offre un climat agréable, des biens immobiliers abordables et un haut niveau de sécurité. La réinstallation peut être une excellente solution pour ceux qui rêvent d’une maison au bord de la mer avec le confort européen.

Les impôts fonciers au Monténégro restent parmi les plus avantageux en Europe, ce qui rend le pays attractif pour les investisseurs. Des règles d’acquisition simples, des prix abordables et une législation fiscale stable permettent d’acquérir des appartements, des villas et des maisons de manière rentable, tant pour les résidents locaux que pour les étrangers. Cependant, avant d’acheter, il est important de comprendre quels frais doivent être pris en compte en 2025.

Dans cet aperçu, nous examinerons les frais que les propriétaires, les locataires et les vendeurs paient pour les logements au Monténégro, ainsi que les subtilités de la résidence fiscale.

Impôt sur l’achat de biens immobiliers au Monténégro

L’acquisition de biens immobiliers est accompagnée d’un paiement obligatoire, mais son montant dépend du type de logement. Pour les nouvelles constructions, aucune taxe n’est prélevée si l’achat est effectué auprès du promoteur, car la TVA (17%) est déjà incluse dans le prix. Cependant, lors de l’achat de biens immobiliers existants, l’impôt est de 3% de la valeur cadastrale de l’objet.

Un étranger acquérant une propriété doit prendre en compte que la taxe est payée par l’acheteur et est ponctuelle. Le paiement nécessite la soumission d’une déclaration fiscale dans les 30 jours suivant la signature du contrat de vente. Il est également nécessaire de tenir compte des frais de notaire et d’enregistrement, qui représentent environ 0,5 à 1% de la valeur de la transaction.

Impôt sur les revenus de la location

Si vous louez un bien immobilier au Monténégro, soyez prêt à payer un impôt sur les revenus de la location, qui s’élève à 15% des bénéfices nets. Mais tout n’est pas si grave : il existe des subtilités qui permettent de réduire la base imposable et de ne pas trop payer d’impôts.

Tout d’abord, il est calculé non pas sur le montant total du loyer, mais sur les bénéfices restants après le paiement des services publics et des dépenses d’entretien du logement. Si les relations locatives sont officiellement établies, il est possible de déduire les coûts de réparation, d’amortissement et même d’amélioration de l’appartement.

Pour une location à court terme (par exemple, touristique), il faudra s’inscrire auprès de l’administration fiscale et obtenir une autorisation d’exercer.

Impôt sur la vente de biens immobiliers au Monténégro

Si vous décidez de vendre un appartement, une villa ou une maison, il est important de tenir compte de la durée pendant laquelle l’objet était en votre possession.

Si la propriété était détenue depuis plus de trois ans, aucun paiement n’est requis – l’État exonère ces propriétaires de tout prélèvement. Mais si moins de trois ans se sont écoulés depuis l’achat, il faudra payer un impôt de 15% sur la différence entre le prix d’achat et de vente.

Impôts pour les étrangers

Il n’y a pas de taxes distinctes pour les étrangers dans le pays, donc un visiteur paie les mêmes frais que les résidents locaux. Cependant, il est important de tenir compte de la résidence fiscale.

Si une personne réside dans le pays plus de 183 jours par an, elle devient automatiquement résidente et est tenue de payer des cotisations non seulement sur les revenus de la location, mais aussi sur tout autre revenu, y compris les bénéfices en dehors du Monténégro.

Pour les non-résidents, la charge se limite uniquement à l’immobilier et aux revenus générés sur le territoire du pays.

Comment réduire le paiement fiscal sur le logement ?

Bien que les impôts fonciers au Monténégro restent relativement bas, les propriétaires et les investisseurs étrangers peuvent utiliser plusieurs stratégies pour les réduire :

• acheter des nouvelles constructions auprès du promoteur – l’acquisition de biens directement auprès du promoteur permet d’éviter l’impôt sur l’achat de biens immobiliers. En effet, lors de l’achat de biens existants, 3% sont prélevés, tandis que dans le cas des nouvelles constructions, cette taxe est absente car la TVA (17%) est déjà incluse dans le prix. C’est particulièrement avantageux pour ceux qui envisagent des investissements à long terme dans l’immobilier ;
• choisir des logements dans des zones à faible taux d’imposition – les municipalités fixent des taux d’imposition individuels qui peuvent varier de 0,1% à 1%. En choisissant un appartement, une villa ou une maison dans des endroits moins populaires, il est possible de réduire considérablement les dépenses annuelles. Dans les petites villes et les zones rurales, la taxe foncière est minimale ;
• enregistrer officiellement la location de la propriété – si la location est effectuée, le propriétaire doit payer une cotisation sur les revenus de la location (15%). Cependant, en cas de location officielle, il est possible de bénéficier de déductions, réduisant la base imposable. Ces dépenses comprennent les coûts de réparation, d’entretien du logement, d’amortissement et de services publics ;
• posséder des biens sur le long terme – si la construction est vendue plus de 3 ans après l’achat, le propriétaire est exempté de prélèvements sur les bénéfices. Pour les investisseurs étrangers, il s’agit d’un des principaux avantages, car cela permet d’éviter des coûts supplémentaires lors de reventes ultérieures ;
• choisir correctement le statut de résident – si un étranger réside au Monténégro plus de 183 jours par an, il devient automatiquement résident. Si l’objectif est de minimiser la charge fiscale, il est préférable de rester non-résident, en conservant des obligations uniquement dans le cadre de la propriété.

Grâce à ces méthodes, la législation fiscale du Monténégro reste l’une des plus attrayantes en Europe. Une approche judicieuse des paiements fiscaux rend la possession de biens non seulement pratique, mais aussi financièrement avantageuse pour ceux qui envisagent des investissements à long terme.

Conclusion

En 2025, les impôts fonciers au Monténégro restent transparents et pratiques à la fois pour les investisseurs et les propriétaires ordinaires. Un système fiscal simple, l’absence de paiements cachés et des conditions flexibles rendent l’achat et la possession de logements des décisions rentables.

Lors de l’achat de biens immobiliers existants, les acheteurs paient une taxe de 3%, mais cette taxe n’est pas prélevée lors de l’achat de nouvelles constructions.

Pour ceux qui envisagent de vendre des biens immobiliers, les conditions sont également avantageuses : si l’objet était détenu depuis plus de trois ans, aucun impôt sur les bénéfices n’est prélevé. Pour les acheteurs étrangers, les taux restent les mêmes que pour les citoyens du pays, mais il est important de tenir compte des règles de résidence fiscale.

Dans l’ensemble, l’achat de biens immobiliers au Monténégro est un processus clair et avantageux, qui rend le pays attrayant tant pour la résidence personnelle que pour les investissements à long terme.