Montenegro mit seiner atemberaubenden Landschaft, seinem milden Klima und seinem Status als eines der günstigsten Länder für den Erwerb von Immobilien in Europa hat sich in den letzten Jahren zu einem wahren Magneten für ausländische Investoren entwickelt. Das Interesse am Immobilienmarkt des Balkans nimmt stetig zu. Aber lohnt es sich wirklich, in Montenegro Immobilien zu kaufen, wenn man die langfristigen Vorteile und die Machbarkeit betrachtet? Um eine ehrliche Antwort zu erhalten, bedarf es einer detaillierten Analyse, die über die Versprechen von Immobilienmaklern hinausgeht.
Sollten Sie eine Immobilie in Montenegro kaufen: Geografie und Verkehrsanbindung
Montenegro ist kompakt, aber vielfältig: Die Adriaküste wechselt sich mit Gebirgstälern ab, und ein gut ausgebautes Straßennetz verbindet die Touristengebiete mit den Geschäftszentren. Die Flughäfen Podgorica und Tivat werden regelmäßig aus Europa, dem Nahen Osten und Asien angeflogen, was einen ständigen Zustrom von Touristen und Mietern gewährleistet. Urlaub ist hier nicht mehr saisonabhängig – die Nachfrage nach Unterkünften ist aufgrund des milden Klimas und der ganzjährigen Routen das ganze Jahr über hoch. Was bietet der Kauf einer Immobilie in Montenegro? Zunächst einmal Zugang zu einem Ort, an dem die Berge auf das Meer treffen, und eine Logistik, die es Ihnen ermöglicht, jeden Teil des Landes innerhalb von zwei Stunden zu erreichen.
Erschwinglichkeit des Kaufs: Die finanzielle Schwelle für den Markteintritt ist eine der niedrigsten in Europa
Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter liegt in den Feriengebieten weiterhin unter 2.000 Euro, in den Vororten zwischen 900 und 1.200 Euro. Für einen Investor bedeutet dies nicht nur einen Start mit niedrigeren Kosten, sondern auch ein hohes Wertsteigerungspotenzial. Eine typische Einzimmerwohnung in Budva kostet 80.000 Euro, eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern 110.000 Euro. Ein Haus in den Bergen mit einem Grundstück kann ab 140.000 Euro erworben werden. Diese Zahlen ermöglichen es Ihnen, auch mit einem begrenzten Budget ein Investitionsportfolio aufzubauen.
Vorteile für den Investor: Lohnt sich der Kauf einer Immobilie in Montenegro?
Die Entscheidung für eine Investition erfordert eher Kalkül als Emotion. Im Folgenden finden Sie eine pauschale Aufschlüsselung der Vorteile, die die Frage beantwortet, ob es sich lohnt, im Jahr 2025 eine Immobilie in Montenegro zu kaufen.
Die wichtigsten Vorteile für den Käufer:
Erschwingliche Preise – im Vergleich zu Kroatien, Griechenland und Italien sind die Kosten für Wohnraum in Montenegro deutlich niedriger, während die Qualität der Ausstattung und der Ausblicke europäischen Standards entsprechen.
Tourismuswachstum – die Branche wächst jährlich um 7-9 %, was die Nachfrage nach Kurzzeitmieten erhöht. Gästewohnungen bringen Einnahmen von bis zu 8-10 % pro Jahr.
Loyale Gesetzgebung – Ausländer können ohne Einschränkungen Wohnungen kaufen, und die Transaktionen sind transparent. Die Registrierung von Immobilien dauert zwischen 3 und 6 Wochen.
Steuerliche Bedingungen – die Grundsteuer beträgt nicht mehr als 0,1-1 %, die Miete wird pauschal besteuert, die Einkommenssteuerbelastung bleibt niedrig.
Mögliche Aufenthaltsgenehmigung – der Kauf einer Wohnung erleichtert die Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung, insbesondere wenn eine unternehmerische oder touristische Tätigkeit vorliegt.
Nachteile und Risiken: Worauf ist zu achten?
Das Marktpotenzial macht die Notwendigkeit einer Analyse nicht überflüssig. Die Schwächen des Käufers sind die fehlende Überprüfung der Dokumente, die Zusammenarbeit mit nicht zertifizierten Agenturen und die Überschätzung der Rentabilität.
Wichtigste Minuspunkte:
Juristische Feinheiten – Transaktionen müssen notariell beglaubigt und übersetzt werden, was die Kosten erhöht.
Risiko von „Papier“-Immobilien – Immobilien ohne Baugenehmigung oder mit Nutzungsbeschränkungen sind auf dem Markt zu finden.
Saisonabhängigkeit – in abgelegenen Gebieten werden die Fahrzeuge nur von Mai bis September vermietet.
Geringe Liquidität – der Wiederverkauf kann bis zu 12-18 Monate dauern, insbesondere wenn keine dringende Nachfrage besteht.
Probleme mit Verwaltungsgesellschaften – nicht alle Immobilien bieten den Mietern einen zuverlässigen Service.
Was gibt der Kauf von Immobilien in Montenegro – es ist nicht nur ein Vorteil, sondern auch eine Verpflichtung zur sorgfältigen Prüfung der einzelnen Phasen der Transaktion.
Potenzial für Mieteinnahmen und Strategie der Besitzverhältnisse
Die Mieteinnahmen sind einer der wichtigsten Faktoren für die Beantwortung der Frage, ob es sich lohnt, eine Immobilie in Montenegro zu kaufen. Die Wohnungen an der Küste werden sowohl für kurzfristige als auch für langfristige Vermietungen aktiv genutzt. In den Sommermonaten bringen Touristenwohnungen zwischen 60 und 150 Euro pro Tag, je nach Lage und Komfort. In drei Monaten kann die Hochsaison bis zu 80 % des Jahreseinkommens einbringen, vor allem mit einer geeigneten Marketingstrategie und Präsenz auf internationalen Buchungsseiten.
Außerhalb der Saison bleiben die Langzeitmieten stabil: In Budva, Kotor oder Tivat wird eine Einzimmerwohnung für 400-600 Euro pro Monat vermietet. Ein Hauseigentümer in den Bergen oder in abgelegenen Vororten erhält weniger, hat aber geringere Unterhaltskosten. Eine gute Eigentumsstrategie beinhaltet:
Auswahl einer Einrichtung mit minimalen Betriebskosten;
Berechnung für kombinierte Vermietungen – Kurzzeitvermietung im Sommer und Langzeitvermietung im Winter;
Einstellung eines lokalen Managers mit Erfahrung in der Zusammenarbeit mit Ausländern;
die Führung eines amtlichen Mietvertrags und die Entrichtung von Steuern.
Wahl des Standorts: Küste, Berge, Vorstädte
Ein prestigeträchtiges Viertel ist nicht immer das rentabelste, und wachsende Gebiete bieten oft einen größeren Wertzuwachs. Vergleich der wichtigsten Gebiete:
Budva ist ein touristisches Zentrum mit entwickelter Infrastruktur, hoher Nachfrage, aber auch Marktsättigung. Ideal für kurzfristige Vermietungen.
Tivat – Prestige, Yachten, Investitionen. Die Preise sind überdurchschnittlich hoch, die Mietnachfrage ist das ganze Jahr über stabil.
Bar ist eine funktionale Hafenstadt mit erschwinglichen Immobilien und Wachstumspotenzial.
Herceg Novi – Ruhe, Thermalquellen, Interesse für Gesundheitstourismus.
Petrovac und Ulcinj sind junge Märkte, auf denen der Preis noch nicht mit dem Potenzial Schritt gehalten hat.
Gebirgsregionen wie Kolasin oder Zabljak bieten Unterkünfte für Fans von Aktivurlaub. In den Vororten von Podgorica oder Cetinje können Sie ein Haus oder ein Grundstück zu einem niedrigeren Preis als dem Marktpreis erwerben, ohne auf die Infrastruktur der Stadt verzichten zu müssen.
Ob es sich lohnt, eine Immobilie in Montenegro zu kaufen: Vorteile in Zahlen
Eine typische Investitionsrechnung: Eine 100.000 Euro teure Wohnung, die für 120 Tage im Jahr vermietet wird und 80 Euro pro Tag einbringt, ergibt ein Bruttoeinkommen von 9.600 Euro. Nach Steuern, Instandhaltung und Abschreibung verbleibt ein Nettogewinn von 6.500-7.000 Euro, was 6,5-7% pro Jahr entspricht. Wenn der Wert der Immobilie um 5-7% pro Jahr steigt, liegt das Gesamteinkommen bei über 10%.
Was gibt der Kauf von Immobilien in Montenegro in der Praxis:
moderate finanzielle Schwelle für den Zugang;
nachhaltiges passives Einkommen;
Kapitalwachstum durch Marktdynamik;
die Möglichkeit, eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten;
Kontrolle über den Vermögenswert und Flexibilität bei der Verwaltung.
Investition mit Perspektive
Der Kauf einer Immobilie in Montenegro ist eine Entscheidung für einen echten Vermögenswert, eine nachhaltige Wirtschaft und einen wachsenden Tourismussektor. Vor dem Hintergrund der politischen Stabilität, der Steuertransparenz und der Offenheit gegenüber Ausländern zeigt der Markt Reife und Potenzial. Die Antwort auf die Frage, ob es sich lohnt, eine Immobilie in Montenegro zu kaufen, wird nicht von Emotionen, sondern von Zahlen, Logik und Pragmatismus bestimmt. Ein ausgewogener Ansatz bei der Wahl des Objekts und der Eigentumsstrategie macht eine Investition zu einer vernünftigen langfristigen Entscheidung.
