Les avantages de l’investissement dans l’immobilier commercial à l’étranger : une nouvelle géographie des capitaux

Imaginez : le matin, vous buvez votre café sur une terrasse avec vue sur une mer magnifique, entourée de montagnes séculaires et du parfum des pins. Cette scène idyllique devient de plus en plus une réalité pour les étrangers qui choisissent la perle de l’Adriatique non seulement pour des vacances, mais pour y vivre et investir. Ce pays, alliant le confort européen à l’atmosphère unique des Balkans, offre des opportunités uniques sur le marché immobilier. Nous avons préparé un guide pour l’achat de biens immobiliers au Monténégro. Continuez à lire si vous souhaitez acheter une propriété ici.

Où acheter de l’immobilier au Monténégro

La côte est l’épicentre de la demande. Tivat, avec son aéroport international et son infrastructure nautique de Porto Montenegro, affiche une croissance stable. Kotor maintient fermement son statut de destination premium. Budva est un aimant pour la location à court terme. En même temps, les régions du nord – Kolasin, Zabljak – offrent des logements au Monténégro à des prix bien inférieurs, attirant les amateurs de formats écologiques et de tourisme de montagne.

Parmi les cas intéressants, citons le complexe Luštica Bay, où un appartement neuf clé en main commence à partir de 230 000 euros, et la location en haute saison à partir de 250 euros par jour. La rentabilité atteint 8 à 10% par an pendant les mois de pointe.

Quels documents sont nécessaires et ce qu’il faut prendre en compte : guide pour l’achat de biens immobiliers au Monténégro

Comment acheter de l’immobilier au Monténégro sans tomber dans les pièges bureaucratiques ? L’enregistrement de la transaction nécessite la vérification des droits de propriété, des informations cadastrales, des impôts impayés et de l’historique de l’objet. La participation d’un avocat titulaire d’une licence monténégrine n’est pas une formalité, mais une condition obligatoire.

Le package principal comprend :

1. Extrait cadastral (feuille de non-bâti).
2. Consentement de tous les copropriétaires.
3. Acte de propriété.
4. Certificat fiscal de non-dette.
5. Notarisation du contrat.

Les autorisations, la formalisation de la transaction et le paiement des droits de mutation (3% de la valeur de l’objet) prennent de 3 à 6 semaines. Lors de l’achat d’une propriété, il est recommandé d’inclure dans le budget les services du notaire (à partir de 250 euros) et de l’évaluateur (jusqu’à 500 euros si nécessaire).

Résidence au Monténégro pour l’achat de biens immobiliers

La loi ne prévoit pas l’obtention automatique du statut de résident lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Cependant, la résidence au Monténégro est possible en obtenant une base de séjour – par exemple, en tant que propriétaire d’un bien immobilier et avec un revenu stable. La pratique montre que, avec un suivi adéquat, le statut de résident est accordé pour un an avec possibilité de renouvellement.

Modèle financier : investissements et impôts

Les investissements dans l’immobilier au Monténégro démontrent une rentabilité stable. Les taux de location sur la côte varient de 500 à 1500 euros par mois, la saisonnalité étant le principal facteur de profit. Le taux d’imposition sur les revenus locatifs est de 9%. L’impôt foncier varie de 0,1% à 1%, selon l’emplacement et la superficie. Les charges communales s’élèvent à environ 1,2 euro/m².

Une liste détaillée de recommandations :

1. Choisir une stratégie – revenu locatif ou capitalisation.
2. Calculer le coût total de possession : impôts, entretien, amortissement.
3. Gérer les risques de change – les transactions se font en euros.
4. Comparer les offres des promoteurs et des particuliers – les premiers proposent souvent des paiements échelonnés.
5. Vérifier la valeur marchande – en particulier pour les biens éloignés de la côte.
6. Estimer les coûts de relocalisation – assistance juridique, déménagement, enregistrement.

Acheter sans calcul précis entraîne souvent des coûts cachés et une diminution du rendement. Le guide pour l’achat de biens immobiliers au Monténégro souligne : le modèle d’investissement exige une discipline financière précise à toutes les étapes.

Prêt hypothécaire au Monténégro pour les étrangers

Les institutions financières accordent rarement des prêts hypothécaires aux étrangers, mais il existe des exceptions. Un revenu stable, une résidence enregistrée dans le pays, un apport initial de 30% et un bien immobilier approuvé par la banque sont requis. Les taux d’intérêt sont de 5 à 6,5% par an, avec une durée de remboursement pouvant aller jusqu’à 20 ans.

Des banques telles que CKB et NLB accordent des prêts aux citoyens de l’UE, avec une priorité pour les résidents. La pratique montre que les acheteurs utilisent souvent un paiement échelonné du promoteur – de 12 à 36 mois sans intérêt.

Marché immobilier au Monténégro

Le marché immobilier maintient une tendance de croissance stable. L’afflux de capitaux, le développement de l’infrastructure et l’amélioration de la législation ont renforcé la concurrence. Les nouvelles constructions sont livrées clés en main, avec parking et infrastructure. Le marché secondaire se distingue par une large gamme de prix et des conditions de transaction plus flexibles.

De 2022 à 2024, la moyenne des prix à Tivat a augmenté de 23%, à Budva de 19%, à Bar de 15%. Les offres actuelles sur la côte varient de 1200 à 3000 euros par mètre carré. La demande de logements a augmenté dans le segment des appartements-boutiques, avec une architecture originale et des fenêtres panoramiques. Les étrangers choisissent souvent une maison ou un appartement avec vue sur la mer, d’une superficie de 60 à 120 mètres carrés.

Le guide pour l’achat de biens immobiliers au Monténégro inclut des catégories prioritaires – projets d’investissement, développements complets avec services et conditions de paiement flexibles. Le nombre de transactions conclues avec la participation d’investisseurs des pays de la CEI a augmenté de 31% au cours de la dernière année.

Relocalisation par mètre carré : stratégie

De nombreux acheteurs considèrent l’achat de biens immobiliers comme une étape vers une vie à l’étranger. Le pays convient à la relocalisation de freelances, d’entrepreneurs, de retraités et de familles. Les facteurs clés sont l’absence de barrière linguistique, la possibilité de légalisation, et l’accès à des soins de santé abordables.

Le service d’immigration accepte une demande de résidence permanente avec un logement, un contrat de location ou de propriété, une assurance maladie et un compte bancaire avec un solde d’au moins 3650 euros par an. Des documents supplémentaires tels qu’un extrait de casier judiciaire et un examen médical sont également requis.

Le guide pour l’achat de biens immobiliers au Monténégro met l’accent sur le fait que la propriété immobilière facilite l’obtention de l’enregistrement local, l’accès aux banques et aux établissements d’enseignement. L’avantage est l’absence de taxe sur les dons et les successions.

Quels impôts paie un étranger

Un étranger possédant un bien immobilier au Monténégro paie deux impôts obligatoires : l’impôt foncier et l’impôt sur le revenu (en cas de location). Le montant dépend de l’emplacement, du type de bien et de son utilisation.

1. Impôt foncier – de 0,1% à 1% par an. Par exemple, pour un appartement d’une valeur de 120 000 euros à Kotor, environ 300 euros par an.
2. Impôt sur le revenu – 9% fixe, applicable aux revenus locatifs.
3. En cas de vente de l’objet dans les 3 ans – impôt sur le gain en capital de 15%.

Le guide pour l’achat de biens immobiliers au Monténégro recommande de prendre en compte les coûts indirects – charges communes, services comptables, frais bancaires.

Transaction de A à Z : guide pour l’achat de biens immobiliers au Monténégro

Le processus d’achat de propriété est strictement réglementé et comprend des étapes juridiquement significatives. Le respect des délais et de la séquence permet d’éviter les retards et les risques juridiques.

La conclusion de la transaction comprend plusieurs étapes :

1. Négociation des conditions.
2. Vérification de l’objet et des documents.
3. Signature d’un contrat préliminaire et versement d’un acompte (généralement 10%).
4. Signature du contrat principal chez le notaire.
5. Paiement et enregistrement au cadastre.

Le processus complet prend de 2 à 6 semaines. Les honoraires du notaire varient de 250 à 800 euros, l’enregistrement représentant 3% du montant de la transaction. Le transfert effectif de la propriété prend en moyenne 15 à 20 jours ouvrables.

Conclusion

Le marché continue de croître de manière stable, les investissements sont rentables et les procédures juridiques restent accessibles. Le guide pour l’achat de biens immobiliers au Monténégro aide à éviter les erreurs, à estimer le coût de possession, à choisir une stratégie – pour la vie, le revenu ou la relocalisation. Des données réelles, des calculs vérifiés et une logique claire garantissent des résultats.

La formule « soleil + mer + mètres carrés » n’est plus associée exclusivement à l’Espagne ou à l’Italie. En 2025, les investisseurs se sont tournés avec confiance vers l’Adriatique. L’achat d’une propriété au Monténégro est passé d’un désir spontané à un modèle d’investissement rationnel. La raison en est la rare combinaison de règles transparentes, de prix stables, d’un seuil d’entrée bas et d’un processus juridiquement clair. Il ne promet pas de miracles, mais offre des outils clairs : un actif, un revenu, un statut et la tranquillité d’esprit en une seule transaction.

Pourquoi l’achat d’une propriété au Monténégro est-il intéressant ?

Le marché change de direction. L’Europe du Sud n’est plus associée exclusivement à l’Espagne ou à l’Italie. Depuis 2023, le pays ne cesse de gagner du terrain et l’achat d’une maison est passé du statut d’exotique à celui de norme stratégique. La raison en est la symbiose entre la liberté de visa, les avantages fiscaux et la stabilité géopolitique.

Entre 2022 et 2024, les volumes de transactions ont augmenté de 38 %. La grande majorité des transactions proviennent de Russie, d’Allemagne, d’Israël, de Turquie et de Serbie. Les principales destinations sont Budva, Tivat, Herceg Novi et Bar.

Géographie et prix : où, comment, combien et pourquoi ?

Port Tivat offre un format d’élite – à partir de 4 000 euros le mètre carré. Budva maintient l’équilibre : 2 800-3 500 euros dans les nouveaux bâtiments avec infrastructure. Bar reste démocratique : 1 800 à 2 400 euros le mètre carré. Podgorica, le centre administratif, ne s’intéresse pas aux touristes, mais attire les investissements des entreprises.

Les prix de l’immobilier au Monténégro dépendent de la proximité de la mer, du nombre d’étages, de l’état de l’objet et de l’infrastructure. En 2025, le prix d’achat moyen est d’environ 210 000 euros pour un appartement d’une chambre à coucher sur la côte.

Étapes de l’achat d’une propriété au Monténégro

Structure claire, bruit bureaucratique minimal. Le processus est standardisé, avec 6 étapes clés :

1. Sélection du site.
2. Vérification des documents (propriété, absence de dettes et de charges).
3. Signature d’un accord préliminaire.
4. Notarié.
5. Paiement.
6. Enregistrement au cadastre.

Chaque étape est accompagnée d’un notaire, d’un traducteur agréé et d’un avocat. Tous les règlements sont effectués en euros.

Comment enregistrer un bien immobilier au Monténégro ?

Le notaire certifie le contrat de vente et d’achat et l’envoie au Centre du cadastre et de l’enregistrement de l’État. Les documents suivants sont requis au moment de l’achat :

1. Passeport.
2. Passeport (pour les étrangers).
3. TIN.
4. Extrait du cadastre.
5. Contrat de vente.
6. Certificat d’absence de charges.

La procédure s’achève par l’inscription au registre du logement, après quoi le titre de propriété est délivré. Le délai est de 10 jours ouvrables. Lors de l’achat d’un objet auprès d’une personne morale, la TVA est de 21 %.

 Coûts réels de la transaction

La partie financière ne se limite pas au prix de l’objet. Chaque contrat est accompagné d’une charge supplémentaire :

1. Services notariaux : 0,01-0,05% de la valeur.
2. Soutien juridique : 500 à 1 000 euros.
3. Interprète : 30 à 100 euros de l’heure.
4. Frais d’inscription : 50 à 150 euros.
5. Impôt foncier annuel : 0,1 à 1 %.

Tous les coûts dépendent de la municipalité concernée. Il n’y a pas de commissions cachées ou de frais d’agence obligatoires – le marché fonctionne de manière transparente.

Particularités du droit : comment éviter les charges ?

L’inspection des biens est une pierre angulaire. Avant la transaction, il est impératif de s’assurer qu’il n’y a pas de :

• de litiges ;
• hypothèques ;
• arrestations ;
• les risques héréditaires.

L’achat d’un bien immobilier au Monténégro n’est autorisé que si l’historique du bien est « propre ». Toute charge est enregistrée dans le cadastre, qui est disponible en ligne. Une demande est traitée en 24 heures.

Pourquoi investir : pas de vacances, mais une stratégie

L’investissement immobilier au Monténégro est une alternative aux dépôts bancaires et au marché boursier. Les revenus locatifs sur la côte s’élèvent à 6 % par an. La haute saison (juin-septembre) permet de charger jusqu’à 90 % sur les locations à court terme. Depuis 2021, le coût du logement dans le pays a augmenté de 21 %.

En comparaison, un appartement en Croatie ou en Grèce rapportera 4 à 5 %, avec un seuil d’entrée et des taxes plus élevés.

Permis de séjour et autres

L’immigration au Monténégro par le biais de l’immobilier est un moyen simple et efficace. Si vous achetez un bien immobilier à partir de 50 000 euros, vous obtenez un permis de séjour temporaire d’un an, avec le droit de le prolonger. Au bout de cinq ans, vous avez la possibilité de demander un permis de séjour permanent et, au bout de cinq autres années, la citoyenneté.

À partir de 2025, un régime simplifié sera mis en place pour l’obtention du statut d’investisseur. Il comprend une vérification accélérée des antécédents et la soumission numérique des documents.

Acheter un bien immobilier au Monténégro : comment ne pas se tromper ?

Il est important de suivre scrupuleusement les instructions et l’algorithme des actions. Toute infraction peut entraîner le refus d’enregistrer le bien ou le blocage de la transaction. Pour réduire les risques, les juristes recommandent

1. Vérifier l’authenticité de tous les documents.
2. S’assurer que les données cadastrales sont à jour.
3. Vérifier que la traduction du contrat est correcte.
4. Ne faites appel qu’à des professionnels agréés.

Un soutien professionnel vous permet non seulement d’acheter une propriété au Monténégro, mais aussi de mener la transaction sans risques juridiques ni pertes financières.

Comment vivent les propriétaires de l’État des Balkans

La vie au Monténégro combine le rythme mesuré de la côte et une infrastructure de niveau européen. Les services publics sont 2 à 3 fois moins chers qu’en Europe occidentale. Le niveau de sécurité reste constamment élevé. L’alimentation, les médicaments, les transports sont à la portée de tous.

L’achat d’une propriété au Monténégro ouvre l’accès aux affaires, à la location et au permis de séjour. Et surtout, à une vie sans tracas dans des conditions de confort et de réglementation adéquates.

Conclusion

Acheter une propriété au Monténégro en 2025 est un investissement réfléchi qui allie stabilité, rentabilité et confort. Le marché affiche une croissance modérée, les lois restent libérales et les loyers conservent leur potentiel. En adoptant la bonne approche, l’achat se transforme en un actif opérationnel.