Residenza in Montenegro all’acquisto di immobili: tutto ciò che devi sapere nel 2025

Le tasse immobiliari in Montenegro rimangono tra le più convenienti in Europa, rendendo il paese attraente per gli investitori. Regole di acquisto semplici, prezzi accessibili e una legislazione fiscale stabile consentono di acquistare appartamenti, ville e case in modo vantaggioso sia per i residenti locali che per gli stranieri. Tuttavia, prima di acquistare, è importante capire quali tasse considerare nel 2025.

Nella panoramica esamineremo quali tasse sulle proprietà in Montenegro pagano i proprietari, gli affittuari e i venditori, e analizzeremo i dettagli della residenza fiscale.

Imposta sull’acquisto di immobili in Montenegro

L’acquisto di una proprietà comporta un versamento obbligatorio, ma l’importo dipende dal tipo di alloggio. Per le nuove costruzioni non vi è alcuna tassa se l’acquisto avviene dal costruttore, poiché l’IVA (17%) è già inclusa nel prezzo. Tuttavia, per l’acquisto di immobili di seconda mano, l’imposta ammonta al 3% del valore catastale dell’oggetto.

Un acquirente straniero che acquista una proprietà deve considerare che la tassa è a carico dell’acquirente ed è una tantum. Per il pagamento è necessario presentare una dichiarazione fiscale entro 30 giorni dalla firma del contratto di compravendita. È inoltre necessario considerare le tasse notarili e di registrazione, che ammontano a circa lo 0,5-1% del valore della transazione.

Imposta sul reddito da affitto

Se si affitta una proprietà in Montenegro, è necessario pagare l’imposta sul reddito da affitto, pari al 15% del reddito netto. Tuttavia, non è tutto così spaventoso: ci sono dettagli che possono aiutare a ridurre la base imponibile e a non pagare troppo.

In primo luogo, l’imposta si calcola non sull’intero importo dell’affitto, ma sul reddito rimanente dopo il pagamento delle utenze e delle spese per il mantenimento della casa. Se i rapporti di affitto sono regolarizzati, è possibile dedurre le spese per le riparazioni, l’ammortamento e persino le migliorie all’appartamento.

Per gli affitti a breve termine (ad esempio, turistici), sarà necessario registrarsi presso l’ufficio delle imposte e ottenere un’autorizzazione all’attività.

Imposta sulla vendita di immobili in Montenegro

Se si decide di vendere un appartamento, una villa o una casa, è importante considerare da quanto tempo l’oggetto è stato di proprietà.

Se l’immobile è stato di proprietà per più di tre anni, non è necessario pagare alcun tributo: lo Stato esenta tali proprietari dal versare contributi. Ma se sono trascorsi meno di tre anni dall’acquisto, sarà necessario pagare il 15% di imposta sulla differenza tra il prezzo di acquisto e di vendita.

Tasse per gli stranieri

Nel paese non ci sono tasse separate per gli stranieri, quindi un visitatore paga le stesse tasse dei residenti locali. Tuttavia, è importante considerare la residenza fiscale.

Se una persona risiede nel paese per più di 183 giorni all’anno, diventa automaticamente un residente e deve pagare contributi non solo sul reddito da affitto, ma anche su qualsiasi altro reddito, compresa la redditività al di fuori del Montenegro.

Per i non residenti, il carico fiscale è limitato solo alle proprietà e ai redditi ottenuti sul territorio del paese.

Come ridurre il pagamento fiscale sulle proprietà?

Anche se le tasse immobiliari in Montenegro rimangono relativamente basse, i proprietari e gli investitori stranieri possono utilizzare diverse strategie per ridurle:

• acquistare nuove costruzioni dal costruttore — l’acquisto di proprietà direttamente dal costruttore consente di evitare l’imposta sull’acquisto di immobili. Quando si acquista una struttura di seconda mano, viene addebitato il 3%, mentre per le nuove costruzioni questa tassa è assente poiché l’IVA (17%) è già inclusa nel prezzo. È particolarmente conveniente per coloro che considerano investimenti a lungo termine in immobili;
• scegliere appartamenti in aree con basse aliquote fiscali — i comuni stabiliscono aliquote fiscali individuali che possono variare dallo 0,1% all’1%. Scegliendo un appartamento, una villa o una casa in località meno popolari, è possibile ridurre significativamente le spese annuali. Nei piccoli centri urbani e nelle zone rurali, l’imposta sulle proprietà è minima;
• registrazione ufficiale dell’affitto della proprietà — se la costruzione viene affittata, il proprietario deve pagare l’imposta sul reddito da affitto (15%). Tuttavia, con un affitto regolarizzato, è possibile beneficiare di detrazioni, riducendo la base imponibile. Tra queste spese vi sono quelle per le riparazioni, la manutenzione della casa, l’ammortamento e i servizi pubblici;
• possesso a lungo termine della proprietà — se l’immobile viene venduto dopo più di 3 anni dall’acquisto, il proprietario è esente dal pagamento di imposte sul profitto. Per gli investitori stranieri, questo è uno dei principali vantaggi, poiché consente di evitare costi aggiuntivi in caso di successiva rivendita;
• scelta corretta dello status di residente — se uno straniero risiede in Montenegro per più di 183 giorni all’anno, diventa automaticamente un residente. Se l’obiettivo è minimizzare il carico fiscale, è meglio rimanere non residente, mantenendo obblighi solo per quanto riguarda la proprietà.

Grazie a queste strategie, la legislazione fiscale del Montenegro rimane una delle più attraenti in Europa. Un approccio oculato ai pagamenti fiscali rende il possesso di proprietà non solo comodo, ma anche economicamente vantaggioso per coloro che considerano investimenti a lungo termine.

Conclusione

Nel 2025, le tasse immobiliari in Montenegro rimangono trasparenti e convenienti sia per gli investitori che per i proprietari comuni. Un sistema fiscale semplice, l’assenza di pagamenti nascosti e condizioni flessibili rendono l’acquisto e il possesso di immobili una scelta vantaggiosa.

Nell’acquisto di immobili di seconda mano, gli acquirenti pagano un’imposta del 3%, ma questa tassa non viene applicata all’acquisto di nuove costruzioni.

Per coloro che pianificano la vendita di immobili, le condizioni sono altrettanto vantaggiose: se l’immobile è stato di proprietà per più di tre anni, non viene applicata alcuna imposta sul profitto. Per gli acquirenti stranieri, le aliquote rimangono le stesse di quelle per i cittadini del paese, ma è importante considerare le regole sulla residenza fiscale.

Nel complesso, l’acquisto di immobili in Montenegro è un processo chiaro e conveniente che rende il paese attraente sia per la residenza personale che per gli investimenti a lungo termine.

Il Montenegro ha smesso da tempo di essere solo un pittoresco puntino sulla mappa. La transizione da paradiso turistico a territorio attraente per gli investimenti è avvenuta in modo impercettibile, ma l’effetto è stato forte. La domanda di immobili in affitto sulla costa e nella capitale non diminuisce né in inverno né in estate, e i proprietari di alloggi formano un flusso costante di profitti.

Come guadagnare con l’affitto di un appartamento in Montenegro è una domanda che da tempo interessa non solo i locali, ma anche gli investitori dell’UE, della CSI e del Medio Oriente. Ne parliamo più in dettaglio qui di seguito.

Geografia del reddito: dove l’appartamento lavora e dove è inattivo

Il mercato del Montenegro si comporta in modo disomogeneo: Budva, Kotor e Tivat generano più spesso reddito. In queste città, il flusso turistico copre le esigenze degli inquilini anche in bassa stagione. Podgorica, invece, è più spesso utilizzata per affitti a lungo termine: espatriati, dipendenti di aziende internazionali e specialisti IT affittano alloggi per un anno o più.

Come guadagnare dall’affitto di un appartamento in Montenegro in queste zone?

La formula è semplice: si acquista un appartamento più vicino al mare, si investono le riparazioni di base, ci si collega alle piattaforme di affitto e la proprietà inizia a dare i suoi frutti.

Esempio: un alloggio a Budva in prima linea con un prezzo di partenza di 150.000 euro e un canone di affitto di 80-100 euro al giorno può ripagarsi in 10-12 anni con un utilizzo annuo del 60%.

Quanto si può guadagnare con l’affitto di un appartamento

Il rendimento annuo delle locazioni a breve termine raggiunge il 6-10%. Ma questa cifra è valida solo con una gestione competente, un adeguamento dei prezzi e un corretto regime fiscale.

In alta stagione (giugno-settembre) l’affitto giornaliero a Budva o Tivat varia da 70 a 150 euro a seconda della zona e della vista sul mare.
In bassa stagione (ottobre-aprile) le tariffe scendono a 25-40 euro per gli affitti a breve termine ai turisti.

I guadagni derivanti dall’affitto di un appartamento in Montenegro richiedono calcoli precisi: spese di pulizia, commissioni della piattaforma, manutenzione, internet, tasse. Il profitto netto è in media di 5.000-7.000 euro all’anno per una proprietà di classe economica con un’occupazione del 60-70%.

Chi affitta e per quanto tempo

Il reddito derivante dall’affitto di un appartamento in Montenegro varia a seconda del pubblico. I turisti provenienti da Germania, Polonia, Russia e Israele cercano un alloggio per 7-10 notti. Le famiglie si concentrano su luoghi con cucina e parcheggio, i nomadi digitali preferiscono una buona comunicazione e un buon posto di lavoro.

Affittare un appartamento in Montenegro ai turisti significa adattarsi efficacemente al loro stile di vita. Gli alloggi con design minimalista, elettrodomestici freschi e pulizia si vendono da soli anche senza servizi fotografici di architetti. La connessione a Airbnb, Booking, Flatio e ai siti web locali vi permette di raggiungere il territorio, mentre l’automazione del processo vi offre tempo e libertà.

I principali fattori di redditività

Come guadagnare dall’affitto di un appartamento in Montenegro massimizzando il ritorno sull’investimento? Seguite le regole, ma in modo strategico. I principali fattori di reddito:

1. Posizione. Più vicino al mare – tariffe più alte. A una distanza superiore a 1 km – meno 20-30% della tariffa media.
2. Condizioni dell’appartamento. Gli alloggi ristrutturati con aria condizionata e wi-fi costano il 30-50% in più rispetto agli analoghi senza attrezzature.
3. Foto e descrizione. Un design originale, foto oneste, recensioni aggiornate sono alla base di alti tassi di conversione.
4. Supporto. La presenza di un manager o di un’agenzia locale aumenta l’utilizzo del 15-20%.
5. Stagionalità. Strategia di prezzo competente: mantenimento del reddito in inverno e crescita dei profitti in estate.

Tutti e cinque i fattori lavorano in tandem: un calo di uno di essi riduce la redditività complessiva. Il massimo profitto si ottiene solo con un approccio sistematico, in cui marketing, servizio e ubicazione si completano a vicenda.

Come gestire il reddito senza problemi

Il reddito passivo da proprietà in Montenegro si trasforma in realtà con la partecipazione di una società di gestione. Il costo di tali servizi è pari al 15-30% del reddito. Questo include:

• socializzare con gli ospiti;
• organizzazione di pulizia;
• affrontare le questioni attuali;
• Segnalazione.

Il formato “chiavi in mano” è adatto a chi non vive nel Paese in modo permanente. Viene spesso scelto da un investitore su due.

Voci obbligatorie: tasse, registrazione, assistenza legale

Come guadagnare dall’affitto di un appartamento in Montenegro, rispettando la legge? Non c’è modo senza registrazione. I proprietari sono obbligati a:

1. Ottenere le licenze per gli affitti turistici.
2. Registrazione degli ospiti.
3. Pagare l’imposta sul reddito – 9 per cento sugli utili netti.
4. Pagare la tassa di soggiorno.

Le deviazioni dalle regole comportano multe fino a 6.000 euro. Pertanto, l’assistenza legale non è un lusso, ma una protezione dei profitti.

Un oggetto – tre strategie: il formato dell’affitto a reddito

I guadagni derivanti dall’affitto di un appartamento in Montenegro sono formati dall’approccio scelto. Confronto tra tre tattiche:

1. Affitti a breve termine per i turisti. Tasso elevato – alto coinvolgimento, stagionalità.
2. Contratto di locazione a lungo termine per espatriati. Stabilità – reddito più basso, richiede contratti.
3. Mix: in stagione + fuori stagione. Massimizzazione dei profitti – necessità di una gestione flessibile.

Il reddito con una competente alternanza di formati è superiore del 10-15% rispetto a quello che si ottiene scegliendo un solo schema.

Come guadagnare dall’affitto di un appartamento in Montenegro: i consigli dei professionisti

La pratica dimostra che non sono i metri a generare redditività, ma l’approccio. L’efficienza cresce quando l’edilizia abitativa diventa uno strumento di profitto indipendente.

I consigli degli investitori esperti si riducono ad alcuni principi:

1. Focus sui quartieri liquidi: Budva, Tivat, Bar.
2. Acquistare non più di 1.800 euro al m² – più alta la soglia di ammortamento.
3. Affittare tramite accesso multipiattaforma: Airbnb, Booking, DobrotaRent.
4. Automatizzare il check-in e il pagamento.
5. Rinnovare periodicamente gli interni.
6. Realizzare un servizio fotografico una volta a stagione.

Questa strategia consente di mantenere costantemente un assegno medio elevato e riduce i tempi di inattività. Di conseguenza, l’housing non funziona in teoria, ma su base giornaliera, generando un reddito misurabile. Queste azioni aumentano i profitti e sollevano il proprietario dal carico di lavoro di routine.

Investitore in diritto: perché investire funziona

Un investitore che investe in immobili in Montenegro ottiene molto più che metri quadrati. Lo Stato concede il permesso di soggiorno per l’acquisto di immobili, un sistema fiscale semplice e un flusso turistico in crescita (oltre 2,6 milioni nel 2023).

Con un investimento iniziale di 80.000 euro o più, il progetto genera un reddito superiore a quello di Bulgaria, Grecia e Croazia. La crescita dei prezzi del 6-8% all’anno trasforma la proprietà non solo in una fonte di reddito, ma anche in un bene che si rivaluta.

Come guadagnare dall’affitto di un appartamento in Montenegro: conclusioni

Come guadagnare con l’affitto di un appartamento in Montenegro non è un’ipotesi, ma una strategia chiara. Con una gestione adeguata, la selezione del sito, la registrazione legale e il marketing, l’affitto si trasforma in un’attività prevedibile e stabile, con margini elevati.