ترجمة الموقع من الروسية إلى العربية.
الضرائب العقارية في الجبل الأسود تظل واحدة من أكثر الضرائب جاذبية في أوروبا، مما يجعل البلاد جاذبة للمستثمرين. قواعد الاقتناء البسيطة، والأسعار المعقولة، والتشريعات الضريبية الثابتة تسمح بشراء الشقق والفيلات والمنازل بشكل مربح لكل من السكان المحليين والأجانب. ومع ذلك، قبل الشراء من المهم فهم الرسوم التي يجب مراعاتها في عام 2025.
في هذه النظرة العامة، سنناقش الرسوم التي يدفعها أصحاب العقارات في الجبل الأسود، سواء كانوا ملاكًا أو مستأجرين أو بائعين، وسنفصل أيضًا تفاصيل الإقامة الضريبية.
يترافق اقتناء الممتلكات بدفع إلزامي، ولكن حجمه يعتمد على نوع السكن. لا توجد رسوم للمشاريع الجديدة إذا تمت الشراء من المطور، حيث يكون ضريبة القيمة المضافة (17%) مضمنة في السعر بالفعل. ومع ذلك، عند شراء العقارات الثانوية، تبلغ الضريبة 3% من القيمة الكتابية للعقار.
يجب على الأجانب الذين يقتنون الممتلكات أن يعلموا أن الرسوم تدفع من قبل المشتري وهي مرة واحدة. يتطلب الدفع تقديم إقرار ضريبي خلال 30 يومًا من توقيع عقد البيع والشراء. بالإضافة إلى ذلك، يجب مراعاة الرسوم العقارية والتسجيلية التي تبلغ حوالي 0.5-1% من قيمة الصفقة.
إذا كنت تؤجر عقارًا في الجبل الأسود، فكن مستعدًا لدفع ضريبة على دخل الإيجار — تبلغ 15% من الربح الصافي. ولكن ليس كل شيء مرعبًا: هناك تفاصيل تساعد في تقليل قاعدة الضريبة وعدم دفع المبالغ الزائدة.
أولاً، يتم حسابها ليس على مبلغ الإيجار بالكامل، بل على الربح الذي يتبقى بعد دفع تكاليف الخدمات العامة وتكاليف صيانة السكن. إذا تمت صياغة العلاقات الإيجارية رسميًا، يمكن خصم تكاليف الإصلاحات والاستهلاك وحتى تحسينات الشقة.
عند التأجير القصير المدى (على سبيل المثال، السياحي)، سيتعين عليك التسجيل في الضرائب والحصول على تصريح للنشاط.
إذا قررت بيع شقة أو فيلا أو منزل، من المهم مراعاة مدى مكوث العقار في ملكيتك.
إذا كانت الممتلكات في ملكية لأكثر من ثلاث سنوات، فلن تحتاج إلى دفع أي رسوم — يعفي الدولة هؤلاء المالكين من دفع الرسوم. ولكن إذا مرت أقل من ثلاث سنوات منذ الشراء، ستحتاج إلى دفع ضريبة 15% على الفارق بين سعر الشراء والبيع.
لا توجد رسوم منفصلة للأجانب في البلاد، لذلك يدفع الوافد نفس الرسوم التي يدفعها السكان المحليين. ومع ذلك، من المهم مراعاة الإقامة الضريبية.
إذا عاش الشخص في البلاد لأكثر من 183 يومًا في السنة — فإنه يصبح تلقائيًا مقيمًا وملزمًا بدفع الرسوم ليس فقط على دخل الإيجار، ولكن أيضًا على أي دخل آخر، بما في ذلك الأرباح خارج الجبل الأسود.
بالنسبة لغير المقيمين، تقتصر العبء على العقارات والدخل الذي تم الحصول عليه على أراضي البلاد.
على الرغم من أن الضرائب العقارية في الجبل الأسود تظل منخفضة نسبيًا، يمكن لأصحاب العقارات والمستثمرين الأجانب الاستفادة من عدة استراتيجيات لتخفيضها:
بفضل هذه الطرق، تظل التشريعات الضريبية في الجبل الأسود واحدة من أكثر الجذب في أوروبا. يجعل النهج الذكي للمدفوعات الضريبية امتلاك الممتلكات ليس مريحًا فقط، ولكن أيضًا مربحًا ماليًا لأولئك الذين ينظرون إلى استثمارات طويلة الأجل.
في عام 2025، تظل الضرائب العقارية في الجبل الأسود شفافة ومريحة للمستثمرين وأصحاب العقارات العاديين على حد سواء. النظام الضريبي البسيط، وعدم وجود رسوم خفية، والشروط المرنة تجعل شراء وامتلاك العقارات قرارًا مربحًا.
عند شراء العقارات الثانوية، يدفع المشترين ضريبة بنسبة 3%، ولكن هذه الرسوم لا تفرض عند شراء المشاريع الجديدة.
بالنسبة لأولئك الذين يخططون لبيع العقارات، تظل الشروط مربحة أيضًا: إذا كان الهيكل بناء في ملكيتك لأكثر من ثلاث سنوات، فلن تكون هناك حاجة لدفع أي رسوم على الربح. بالنسبة للمشترين الأجانب، تظل الأسعار كما هي للمواطنين، ولكن من المهم مراعاة قواعد الإقامة الضريبية.
بشكل عام، يعد شراء العقارات في الجبل الأسود عملية مفهومة ومربحة، مما يجعل البلاد جاذبة سواء للإقامة الشخصية أو للاستثمارات طويلة الأجل.
أصبحت الجبل الأسود، بمناظرها الطبيعية الخلابة ومناخها المعتدل ومكانتها كواحدة من أكثر البلدان التي يمكن شراء العقارات فيها بأسعار معقولة في أوروبا، نقطة جذب حقيقية للمستثمرين الأجانب في السنوات الأخيرة. يتزايد الاهتمام بسوق العقارات في البلقان بشكل مطرد. ولكن هل يستحق الأمر حقاً شراء عقار في الجبل الأسود من حيث المزايا والجدوى على المدى الطويل؟ للحصول على إجابة صادقة، تحتاج إلى تحليل مفصل يتجاوز وعود السماسرة العقاريين.
الجبل الأسود صغير الحجم ولكنه متعدد الأوجه: يتناوب ساحل البحر الأدرياتيكي مع الوديان الجبلية، وتربط شبكة طرق متطورة بين المناطق السياحية والمراكز التجارية. يستقبل مطارا بودغوريتسا وتيفات رحلات جوية منتظمة من أوروبا والشرق الأوسط وآسيا، مما يضمن تدفقاً مستمراً للسياح والمستأجرين. لم تعد العطلات هنا موسمية – فالطلب على الإقامة هنا على مدار العام لا يزال مرتفعاً بسبب المناخ المعتدل والطرق على مدار العام. ما الذي يوفره شراء العقارات في الجبل الأسود؟ أولاً وقبل كل شيء، الوصول إلى مكان تلتقي فيه الجبال بالبحر، وتسمح لك الخدمات اللوجستية بالوصول إلى أي جزء من البلاد في غضون ساعتين.
يظل متوسط سعر المتر المربع في مناطق المنتجعات أقل من 2,000 يورو، وفي الضواحي – من 900 إلى 1,200 يورو. بالنسبة للمستثمر، هذا لا يعني فقط بداية بتكاليف أقل، ولكن أيضًا إمكانية عالية لنمو القيمة. وتبلغ تكلفة شقة الاستوديو النموذجية في بودفا 80,000 يورو، والشقة المكونة من غرفتي نوم تكلف 110,000 يورو. يمكن شراء منزل في الجبال مع قطعة أرض من 140,000 يورو. تسمح لك هذه الأرقام بتكوين محفظة استثمارية حتى بميزانية محدودة.
قرار الاستثمار يتطلب حسابات وليس عاطفة. وفيما يلي تفصيل للمزايا التي تناسب الجميع يجيب على السؤال – هل يستحق شراء عقار في الجبل الأسود في عام 2025.
الإيجابيات الرئيسية للمشتري:
أسعار معقولة – بالمقارنة مع كرواتيا واليونان وإيطاليا، تظل تكلفة السكن في الجبل الأسود أقل بكثير، بينما تتوافق جودة التشطيبات والمناظر مع المعايير الأوروبية.
نمو السياحة – ينمو القطاع بنسبة 7-9% سنوياً، مما يزيد الطلب على الإيجارات قصيرة الأجل. تحقق شقق النزلاء دخلاً يصل إلى 8-10% سنوياً.
تشريعات موالية – يمكن للأجانب شراء المساكن دون قيود، وتتم المعاملات بشفافية. تستغرق عملية تسجيل الملكية من 3 إلى 6 أسابيع.
الشروط الضريبية – لا تتجاوز الضريبة العقارية 0.1-1%، ويتم فرض ضريبة على الإيجار بمعدل ثابت، ويظل العبء الضريبي على الدخل منخفضًا.
إمكانية الحصول على تصريح إقامة – شراء منزل يجعل من السهل الحصول على تصريح إقامة، خاصة إذا كان هناك نشاط تجاري أو سياحي.
إمكانات السوق لا تنفي الحاجة إلى التحليل. وتتمثل نقاط ضعف المشتري في عدم التحقق من الوثائق، والعمل مع وكالات غير معتمدة والمبالغة في تقدير الربحية.
السلبيات الرئيسية:
التعقيدات القانونية – تتطلب المعاملات التوثيق والترجمة، مما يزيد من التكاليف.
خطر وجود عقارات “ورقية” – عقارات بدون تصاريح بناء أو مع قيود على الاستخدام في السوق.
الموسمية – في المناطق النائية، تعمل الإيجارات في المناطق النائية من مايو إلى سبتمبر فقط.
سيولة منخفضة – يمكن أن تستغرق إعادة البيع ما يصل إلى 12-18 شهرًا، خاصةً في حالة عدم وجود طلب عاجل.
مشاكل مع شركات الإدارة – لا تقدم جميع العقارات خدمة موثوقة للمستأجرين.
ما يعطي شراء عقار في الجبل الأسود – ليس فقط منفعة بل أيضاً التزاماً بالدراسة المتأنية لكل مرحلة من مراحل الصفقة.
دخل الإيجار هو أحد العوامل الرئيسية التي تشكل الإجابة على السؤال عما إذا كان الأمر يستحق شراء عقار في الجبل الأسود. يتم استخدام المساكن على الساحل بنشاط في كل من الإيجارات قصيرة الأجل وطويلة الأجل. في أشهر الصيف، تجلب الشقق السياحية من 60 إلى 150 يورو في اليوم الواحد، حسب الموقع ومستوى الراحة. في ثلاثة أشهر، يمكن أن يدر موسم الذروة ما يصل إلى 80٪ من الدخل السنوي، خاصة مع وجود استراتيجية تسويق مناسبة وحضور على مواقع الحجز الدولية.
أما خارج الموسم، تظل الإيجارات طويلة الأجل مستقرة: في بودفا أو كوتور أو تيفات، يتم إيجار شقة من غرفة واحدة مقابل 400-600 يورو شهرياً. ويحصل مالك المنزل في الجبال أو الضواحي النائية على إيجار أقل، ولكنه يقلل من تكاليف الصيانة. تشمل استراتيجية التملك المناسبة ما يلي:
اختيار منشأة بأقل تكاليف تشغيلية;
حساب الإيجارات المشتركة – الإيجارات قصيرة الأجل في الصيف والإيجارات طويلة الأجل في الشتاء;
تعيين مدير محلي لديه خبرة في العمل مع الأجانب;
الاحتفاظ بتسجيل رسمي للإيجار ودفع الضريبة.
ليس الحي المرموق هو الأكثر ربحاً دائماً، وغالباً ما تعطي المناطق النامية زيادة أكبر في القيمة. مقارنة بين المناطق الرئيسية:
بودفا هي مركز سياحي يتمتع ببنية تحتية متطورة، وطلب مرتفع، ولكن أيضًا تشبع السوق. مثالية للإيجارات قصيرة الأجل.
تيفات – المكانة المرموقة واليخوت والاستثمارات. الأسعار أعلى من المتوسط، والطلب على الإيجار مستقر على مدار السنة.
بار هي مدينة مرفأ وظيفية ذات عقارات بأسعار معقولة وإمكانات نمو محتملة.
هرسك نوفي – الهدوء والينابيع الحرارية والاهتمام بالسياحة الصحية.
تعتبر بتروفاك وأولسيني من الأسواق الفتية التي لم تتماشى أسعارها مع إمكاناتها بعد.
توفر المناطق الجبلية مثل كولاسين أو زابلجاك أماكن إقامة لمحبي العطلات النشطة. تتيح لك ضواحي بودغوريتسا أو سيتينيي شراء منزل أو قطعة أرض بأسعار أقل من أسعار السوق، مع الحفاظ على إمكانية الوصول إلى البنية التحتية للمدينة.
عملية حسابية استثمارية نموذجية: شقة تبلغ تكلفتها 100,000 يورو ويتم تأجيرها لمدة 120 يوماً في السنة بدخل 80 يورو في اليوم الواحد، ينتج عنها دخل إجمالي قدره 9,600 يورو. بعد خصم الضرائب والصيانة والاستهلاك، يتبقى ربح صافٍ يتراوح بين 6500 و7000 يورو، أي ما يعادل 6.5-7% سنويًا. إذا زادت قيمة العقار بنسبة 5-7% سنوياً، فإن إجمالي الدخل يتجاوز 10%.
ما يعطي شراء عقار في الجبل الأسود من الناحية العملية:
عتبة مالية معتدلة للدخول;
دخل سلبي مستدام;
نمو رأس المال من خلال ديناميكيات السوق;
إمكانية الحصول على تصريح إقامة;
التحكم في الأصول والمرونة في الإدارة.
إن شراء العقارات في الجبل الأسود هو خيار لصالح الأصول الحقيقية والاقتصاد المستدام وقطاع السياحة المتنامي. وعلى خلفية الاستقرار السياسي والشفافية الضريبية والانفتاح على الأجانب، فإن السوق يُظهر نضجاً وإمكانات. إن الإجابة على السؤال، ما إذا كان الأمر يستحق شراء عقار في الجبل الأسود، لا تتشكل على العواطف، ولكن على الأرقام والمنطق والبراغماتية. إن اتباع نهج متوازن في اختيار الشيء واستراتيجية الملكية يحول الاستثمار إلى قرار معقول طويل الأجل.
