Налоги на недвижимость в Черногории в 2025 году: что нужно знать покупателям и владельцам

Налоги на недвижимость в Черногории остаются одними из самых выгодных в Европе, что делает страну привлекательной для инвесторов. Простые правила приобретения, доступные цены и стабильное налоговое законодательство позволяют выгодно приобретать квартиры, виллы и дома как местным жителям, так и иностранцам. Однако перед покупкой важно разобраться, какие пошлины необходимо учитывать в 2025 году.

В обзоре рассмотрим, какие сборы на жилье в Черногории платят владельцы, арендаторы и продавцы, а также разберем нюансы налогового резидентства.

Налог на покупку недвижимости в Черногории

Приобретение собственности сопровождается обязательным взносом, но его размер зависит от типа жилья. Для новостроек сбор отсутствует, если покупка совершается у застройщика, так как в цену уже включен НДС (17%). Однако при приобретении вторички налог составляет 3% от кадастровой стоимости объекта.

Иностранец, приобретающий имущество, должен учитывать, что сбор оплачивается покупателем и является разовым. Для оплаты требуется подача налоговой декларации в течение 30 дней после подписания договора купли-продажи. Дополнительно необходимо учитывать нотариальные и регистрационные сборы, которые составляют около 0,5-1% от стоимости сделки.

Налог на доход от аренды

Если вы сдаете недвижимость в Черногории, будьте готовы платить налог на доход от аренды — он составляет 15% от чистой прибыли. Но не все так страшно: есть нюансы, которые помогут снизить налоговую базу и не переплачивать.

Во-первых, его рассчитывают не с полной суммы аренды, а с прибыли, оставшейся после уплаты коммунальных услуг и расходов на содержание жилья. Если арендные отношения оформлены официально, можно вычесть затраты на ремонт, амортизацию и даже улучшения квартиры.

При краткосрочной аренде (например, туристической) придется зарегистрироваться в налоговой и получить разрешение на деятельность. 

Налог на продажу недвижимости в Черногории

Если вы решили продать квартиру, виллу или дом, важно учитывать, как долго объект находился в вашем владении. 

Если недвижимость была в собственности более трех лет, никаких взысканий платить не нужно — государство освобождает таких владельцев от уплаты взносов. Но если с момента покупки прошло менее трех лет, придется заплатить 15% налога на разницу между ценой покупки и продажи.

Налоги для иностранцев

В стране нет отдельных пошлин для иностранцев, поэтому приезжий платит такие же сборы, как и местные жители. Однако важно учитывать налоговое резидентство.

Если человек проживает в стране более 183 дней в году — он автоматически становится резидентом и обязан платить взносы не только на доход от аренды, но и на любые другие доходы, включая прибыль за пределами Черногории.

Для нерезидентов нагрузка ограничивается только недвижимостью и доходами, полученными на территории страны.

Как снизить фискальный платеж на жилье?

Хотя налоги на недвижимость в Черногории остаются относительно низкими, владельцы и иностранные инвесторы могут воспользоваться несколькими стратегиями для их снижения:

• покупка новостроек у застройщика — приобретение имущества напрямую у застройщика позволяет избежать налога на покупку недвижимости. Дело в том, что при покупке вторичного строения взимается 3%, а в случае с новостройками этот сбор отсутствует, так как НДС (17%) уже включен в стоимость. Особенно выгодно для тех, кто рассматривает долгосрочные инвестиции в недвижимость;
• выбор квартир в районах с низкой налоговой ставкой — муниципалитеты устанавливают индивидуальные ставки налогообложения, которые могут варьироваться от 0,1% до 1%. Выбирая квартиру, виллу или дом в менее популярных локациях, можно значительно сократить ежегодные расходы. В небольших городах и сельских районах налог на недвижимость минимален;
• официальная регистрация сдачи собственности в аренду — если постройка сдается, владелец обязан платить взнос на доход от аренды (15%). Однако при официальной сдаче можно воспользоваться вычетами, уменьшив налогооблагаемую базу. К таким расходам относятся затраты на ремонт, обслуживание жилья, амортизацию и коммунальные услуги;
• длительное владение имуществом — если объект строительства продается спустя более 3 лет после покупки, владелец освобождается от взыскания на прибыль. Для иностранных инвесторов это одно из главных преимуществ, так как позволяет избежать дополнительных затрат при последующей перепродаже;
• правильный выбор статуса резидента — если иностранец проживает в Черногории более 183 дней в году, он автоматически становится резидентом. Если цель — минимизация нагрузки, лучше оставаться нерезидентом, сохраняя обязательства только в рамках собственности.

Благодаря данным методам налоговое законодательство Черногории остается одним из самых привлекательных в Европе. Грамотный подход к фискальным платежам делает владение имуществом не только удобным, но и финансово выгодным для тех, кто рассматривает долгосрочные инвестиции.

Заключение

В 2025 году налоги на недвижимость в Черногории остаются прозрачными и удобными как для инвесторов, так и для обычных владельцев. Простая налоговая система, отсутствие скрытых платежей и гибкие условия делают покупку и владение жильем выгодным решением.

При приобретении вторички покупатели оплачивают налог в размере 3%, однако эта пошлина не взимается при покупке новостроек. 

Тем, кто планирует продажу недвижимости, условия также выгодны: если объект был в собственности более трех лет, налог на прибыль не взимается. Для иностранных покупателей ставки остаются такими же, как и для граждан страны, но важно учитывать правила налогового резидентства.

В целом, покупка недвижимости в Черногории — понятный и выгодный процесс, который делает страну привлекательной как для личного проживания, так и для долгосрочных инвестиций.