Как зарабатывать на сдаче квартиры в Черногории: советы экспертов

Черногория давно перестала быть просто живописной точкой на карте. Переход от туристического рая к инвестиционно привлекательной территории совершился незаметно, но эффект оказался громким. Спрос на аренду недвижимости на побережье и в столице не снижается ни зимой, ни летом, а владельцы жилья формируют стабильный поток прибыли.

Как зарабатывать на сдаче квартиры в Черногории — вопрос, который уже давно интересует не только местных, но и инвесторов из ЕС, СНГ и Ближнего Востока. Поговорим об этом подробнее ниже.

География дохода: где квартира работает, а где простаивает

Рынок Черногории ведет себя неравномерно: Будва, Котор и Тиват приносят доход чаще всего. В этих городах туристический поток покрывает потребности арендаторов даже в межсезонье. А вот Подгорица чаще работает на долгосрочную аренду — экспаты, сотрудники международных компаний, айтишники арендуют жилье на год и дольше.

Как зарабатывать на сдаче квартиры в Черногории в этих зонах?

Формула проста: покупка жилья ближе к морю, вложения в базовый ремонт, подключение к платформам аренды — и объект начинает приносить результат.

Пример: жилье в Будве на первой линии при стартовой цене €150,000 и арендной ставке €80–100 в сутки может окупиться за 10–12 лет при 60% годовой загрузке.

Сколько можно заработать на сдаче квартиры

Годовая доходность при краткосрочной аренде достигает 6–10%. Но этот показатель держится только при грамотном управлении, ценовой адаптации и правильной налоговой схеме.

В высокий сезон (июнь–сентябрь) суточная аренда в Будве или Тивате варьируется от €70 до €150 в зависимости от площади и вида на море.
В межсезонье (октябрь–апрель) ставки снижаются до €25–40, если речь идет о краткосрочной сдаче туристам.

Заработок на сдаче квартиры в Черногории требует точного расчета: расходы на уборку, комиссии платформ, обслуживание, интернет, налоги. Чистая прибыль выходит в среднем €5,000–7,000 в год с одного объекта эконом-класса при условии 60–70% загрузки.

Кто снимает и за сколько

Доход от аренды квартиры в Черногории приносит разный в зависимости от аудитории. Туристы из Германии, Польши, России, Израиля ищут жилье на 7–10 ночей. Семьи ориентируются на локации с кухней и парковкой, цифровые кочевники предпочитают хорошую связь и рабочее место.

Как сдавать квартиру в Черногории туристам эффективно — значит подстроиться под их образ жизни. Жилье с минимализмом в дизайне, свежей техникой и чистотой продает себя даже без фотосессий от архитекторов. Подключение к Airbnb, Booking, Flatio и местным сайтам дает охват, а автоматизация процесса — время и свободу.

Ключевые факторы прибыльности

Как зарабатывать на сдаче квартиры в Черногории при максимальной окупаемости? Играть по правилам, но стратегически. Главные факторы дохода:

1. Локация. Ближе к морю — выше ставки. На удалении более 1 км — минус 20–30% от среднего тарифа.
2. Состояние квартиры. Жилье после ремонта с кондиционером и wi-fi стоит на 30–50% дороже аналогов без оснащения.
3. Фотографии и описание. Оригинальное оформление, честные фото, актуальные отзывы — основа высокой конверсии.
4. Поддержка. Присутствие локального менеджера или агентства увеличивает загрузку на 15–20%.
5. Сезонность. Грамотная ценовая стратегия — удержание дохода зимой и рост прибыли летом.

Все пять факторов работают в связке: проседание одного снижает общую доходность. Максимальная прибыль достигается только при системном подходе, где маркетинг, сервис и локация дополняют друг друга.

Как управлять доходом без суеты

Пассивный доход от недвижимости в Черногории превращает в реальность при участии управляющей компании. Стоимость таких услуг — 15–30% от дохода. При этом включается:

• общение с гостями;
• организация уборки;
• решение текущих вопросов;
• отчетность.

Формат «под ключ» подходит тем, кто не живет в стране постоянно. Часто его выбирает каждый второй инвестор.

Обязательные пункты: налоги, регистрация, правовое сопровождение

Как зарабатывать на сдаче квартиры в Черногории, соблюдая закон? Без регистрации — никак. Владельцы обязаны:

1. Получить лицензии для туристической аренды.
2. Зарегистрировать гостей.
3. Платить налог на доход — 9% с чистой прибыли.
4. Уплачивать туристический сбор.

Отклонение от правил грозит штрафами до €6,000. Поэтому юридическое сопровождение — не роскошь, а защита прибыли.

Один объект — три стратегии: формат сдачи под доход

Заработок на сдаче квартиры в Черногории формируется из выбранного подхода. Сравнение трех тактик:

1. Краткосрочная аренда туристам. Высокая ставка — высокая вовлеченность, сезонность.
2. Долгосрочная аренда экспатам. Стабильность — ниже доход, требует контрактов.
3. Микс: сезон + вне сезона. Максимизация прибыли —необходимость гибкого управления.

Доход при грамотном чередовании форматов выше на 10–15%, чем при выборе только одной схемы.

Как зарабатывать на сдаче квартиры в Черногории: советы профи

Практика показывает: доходность формируют не метры, а подход. Эффективность растет, когда жилье превращается в самостоятельный инструмент извлечения прибыли.

Советы опытных инвесторов сводятся к нескольким принципам:

1. Ориентироваться на ликвидные районы: Будва, Тиват, Бар.
2. Покупать не дороже €1,800 за м² — выше порог окупаемости.
3. Сдавать через мультиплатформенный доступ: Airbnb, Booking, DobrotaRent.
4. Автоматизировать заселение и оплату.
5. Периодически обновлять интерьер.
6. Проводить фотосъемку 1 раз в сезон.

Такая стратегия позволяет стабильно удерживать высокий средний чек и снижает простои. В результате жилье работает не в теории, а ежедневно, принося измеримый доход. Эти действия увеличивают прибыль и освобождают владельца от рутинной нагрузки.

Инвестор в законе: почему вложение работает

Инвестор, вкладывающийся в недвижимость в Черногории, получает больше, чем квадратные метры. Государство предоставляет ВНЖ за покупку недвижимости, простую систему налогообложения и растущий поток туристов (более 2,6 млн за 2023 год).

При стартовых вложениях от €80,000 проект приносит доход выше, чем в Болгарии, Греции и Хорватии. Рост цен на 6–8% в год превращает объект не только в источник заработка, но и в актив, который дорожает.

Как зарабатывать на сдаче квартиры в Черногории: выводы

Как зарабатывать на сдаче квартиры в Черногории — это не догадка, а четкая стратегия. При грамотном управлении, выборе объекта, юридическом оформлении и маркетинге — аренда превращается в предсказуемый, стабильный бизнес с высокой маржинальностью.