Как зарабатывать на сдаче квартиры в Черногории: советы экспертов

Главная страница » blog » Как зарабатывать на сдаче квартиры в Черногории: советы экспертов

Черногория давно перестала быть просто живописной точкой на карте. Переход от туристического рая к инвестиционно привлекательной территории совершился незаметно, но эффект оказался громким. Спрос на аренду недвижимости на побережье и в столице не снижается ни зимой, ни летом, а владельцы жилья формируют стабильный поток прибыли.

Как зарабатывать на сдаче квартиры в Черногории — вопрос, который уже давно интересует не только местных, но и инвесторов из ЕС, СНГ и Ближнего Востока. Поговорим об этом подробнее ниже.

География дохода: где квартира работает, а где простаивает

Рынок Черногории ведет себя неравномерно: Будва, Котор и Тиват приносят доход чаще всего. В этих городах туристический поток покрывает потребности арендаторов даже в межсезонье. А вот Подгорица чаще работает на долгосрочную аренду — экспаты, сотрудники международных компаний, айтишники арендуют жилье на год и дольше.

Как зарабатывать на сдаче квартиры в Черногории в этих зонах?

Формула проста: покупка жилья ближе к морю, вложения в базовый ремонт, подключение к платформам аренды — и объект начинает приносить результат.

Пример: жилье в Будве на первой линии при стартовой цене €150,000 и арендной ставке €80–100 в сутки может окупиться за 10–12 лет при 60% годовой загрузке.

Сколько можно заработать на сдаче квартиры

Годовая доходность при краткосрочной аренде достигает 6–10%. Но этот показатель держится только при грамотном управлении, ценовой адаптации и правильной налоговой схеме.

В высокий сезон (июнь–сентябрь) суточная аренда в Будве или Тивате варьируется от €70 до €150 в зависимости от площади и вида на море.
В межсезонье (октябрь–апрель) ставки снижаются до €25–40, если речь идет о краткосрочной сдаче туристам.

Заработок на сдаче квартиры в Черногории требует точного расчета: расходы на уборку, комиссии платформ, обслуживание, интернет, налоги. Чистая прибыль выходит в среднем €5,000–7,000 в год с одного объекта эконом-класса при условии 60–70% загрузки.

Кто снимает и за сколько

Доход от аренды квартиры в Черногории приносит разный в зависимости от аудитории. Туристы из Германии, Польши, России, Израиля ищут жилье на 7–10 ночей. Семьи ориентируются на локации с кухней и парковкой, цифровые кочевники предпочитают хорошую связь и рабочее место.

Как сдавать квартиру в Черногории туристам эффективно — значит подстроиться под их образ жизни. Жилье с минимализмом в дизайне, свежей техникой и чистотой продает себя даже без фотосессий от архитекторов. Подключение к Airbnb, Booking, Flatio и местным сайтам дает охват, а автоматизация процесса — время и свободу.

Ключевые факторы прибыльности

Как зарабатывать на сдаче квартиры в Черногории при максимальной окупаемости? Играть по правилам, но стратегически. Главные факторы дохода:

Локация. Ближе к морю — выше ставки. На удалении более 1 км — минус 20–30% от среднего тарифа.
Состояние квартиры. Жилье после ремонта с кондиционером и wi-fi стоит на 30–50% дороже аналогов без оснащения.
Фотографии и описание. Оригинальное оформление, честные фото, актуальные отзывы — основа высокой конверсии.
Поддержка. Присутствие локального менеджера или агентства увеличивает загрузку на 15–20%.
Сезонность. Грамотная ценовая стратегия — удержание дохода зимой и рост прибыли летом.

Все пять факторов работают в связке: проседание одного снижает общую доходность. Максимальная прибыль достигается только при системном подходе, где маркетинг, сервис и локация дополняют друг друга.

Как управлять доходом без суеты

Пассивный доход от недвижимости в Черногории превращает в реальность при участии управляющей компании. Стоимость таких услуг — 15–30% от дохода. При этом включается:

общение с гостями;
организация уборки;
решение текущих вопросов;
отчетность.

Формат «под ключ» подходит тем, кто не живет в стране постоянно. Часто его выбирает каждый второй инвестор.

Обязательные пункты: налоги, регистрация, правовое сопровождение

Как зарабатывать на сдаче квартиры в Черногории, соблюдая закон? Без регистрации — никак. Владельцы обязаны:

Получить лицензии для туристической аренды.
Зарегистрировать гостей.
Платить налог на доход — 9% с чистой прибыли.
Уплачивать туристический сбор.

Отклонение от правил грозит штрафами до €6,000. Поэтому юридическое сопровождение — не роскошь, а защита прибыли.

Один объект — три стратегии: формат сдачи под доход

Заработок на сдаче квартиры в Черногории формируется из выбранного подхода. Сравнение трех тактик:

Краткосрочная аренда туристам. Высокая ставка — высокая вовлеченность, сезонность.
Долгосрочная аренда экспатам. Стабильность — ниже доход, требует контрактов.
Микс: сезон + вне сезона. Максимизация прибыли —необходимость гибкого управления.

Доход при грамотном чередовании форматов выше на 10–15%, чем при выборе только одной схемы.

Как зарабатывать на сдаче квартиры в Черногории: советы профи

Практика показывает: доходность формируют не метры, а подход. Эффективность растет, когда жилье превращается в самостоятельный инструмент извлечения прибыли.

Советы опытных инвесторов сводятся к нескольким принципам:

Ориентироваться на ликвидные районы: Будва, Тиват, Бар.
Покупать не дороже €1,800 за м² — выше порог окупаемости.
Сдавать через мультиплатформенный доступ: Airbnb, Booking, DobrotaRent.
Автоматизировать заселение и оплату.
Периодически обновлять интерьер.
Проводить фотосъемку 1 раз в сезон.

Такая стратегия позволяет стабильно удерживать высокий средний чек и снижает простои. В результате жилье работает не в теории, а ежедневно, принося измеримый доход. Эти действия увеличивают прибыль и освобождают владельца от рутинной нагрузки.

Инвестор в законе: почему вложение работает

Инвестор, вкладывающийся в недвижимость в Черногории, получает больше, чем квадратные метры. Государство предоставляет ВНЖ за покупку недвижимости, простую систему налогообложения и растущий поток туристов (более 2,6 млн за 2023 год).

При стартовых вложениях от €80,000 проект приносит доход выше, чем в Болгарии, Греции и Хорватии. Рост цен на 6–8% в год превращает объект не только в источник заработка, но и в актив, который дорожает.

Как зарабатывать на сдаче квартиры в Черногории: выводы

Как зарабатывать на сдаче квартиры в Черногории — это не догадка, а четкая стратегия. При грамотном управлении, выборе объекта, юридическом оформлении и маркетинге — аренда превращается в предсказуемый, стабильный бизнес с высокой маржинальностью.

Связанные сообщения

Процедура покупки недвижимости в Черногории: все, что вы хотели знать

Стабильная экономика, мягкий климат и доступность солнечную страну привлекательной для инвесторов со всего мира. Развитый рынок недвижимости Черногории предлагает широкий выбор объектов для покупки — от уютных квартир до роскошных вилл. Налоговые льготы и простота процедур оформления подчеркивают выгоду вложений.

Экономические преимущества покупки недвижимости в Черногории

Рост стоимости объектов за последние пять лет превысил 15%, что делает страну одной из самых перспективных для вложений. Доходность от аренды в туристических регионах достигает 7-9% годовых. Особенно востребованы районы Будвы и Котора, где туристический поток не ослабевает круглый год. Инвестиции в недвижимость Черногории становятся стабильным источником дохода для многих иностранных инвесторов.

Например, средняя стоимость квадратного метра в Будве составляет 2000–3000 евро, тогда как в Которе цены варьируются от 1700 до 2500 евро. Удобная инфраструктура и привлекательные виды усиливают интерес покупателей. Черногория также привлекает туристов, что обеспечивает высокий спрос на краткосрочную аренду.

Процедура оформления сделки

Покупка недвижимости в Черногории начинается с поиска подходящего объекта, далее покупатель заключает предварительный договор. Проверка документов занимает около 7-10 дней. Услуги нотариуса стоят от 300 до 500 евро, а регистрация права собственности — около 200 евро.

Этапы сделки:

Заключение предварительного договора с внесением аванса (обычно 10% от стоимости объекта). На примере квартиры стоимостью 150 000 евро аванс составит 15 000 евро.
Проверка прав собственности и документов у нотариуса, которая гарантирует законность сделки и исключает возможные риски. Услуги специалиста стоят около 300–500 евро.
Оформление окончательного договора купли-продажи, где фиксируются все обязательства сторон.
Регистрация в земельной книге для получения полного права собственности, которая занимает около двух недель и требует дополнительных 200 евро.

Налоги и дополнительные расходы на покупку недвижимости в Черногории

Покупатели уплачивают налог на переход права собственности в размере 3% от стоимости объекта. Этот сбор выгодно отличается от аналогичных ставок в других странах Европы, где показатели достигают 5-10%. Регистрационные налоги при покупке составляют около 0,5% от стоимости недвижимости в Черногории. Дополнительно затраты на содержание жилья варьируются от 50 до 150 евро в месяц в зависимости от площади объекта.

Пример расчета:

При покупке квартиры стоимостью 100 000 евро налог составит 3000 евро.
Регистрационные сборы — 500 евро.
Услуги нотариуса и проверки — около 700 евро.

Покупатели также оплачивают ежегодный налог на недвижимость, который составляет 0,25–1% от кадастровой стоимости объекта. Например, для жилья стоимостью 150 000 евро этот налог составит около 375–1500 евро в год. Черногория предлагает прозрачную и конкурентоспособную систему налогов, что делает её особенно привлекательной для инвесторов.

Региональный обзор

Страна продолжает укреплять позиции на рынке недвижимости, привлекая покупателей с разных уголков мира. Учитывая перспективы и доступность, инвестиции оправдают ожидания. Какие районы можно считать перспективными для покупки недвижимости в Черногории?

Будва

Будва представляет собой туристическую жемчужину страны с развитой инфраструктурой, великолепными пляжами и живописными видами. Средняя стоимость квадратного метра составляет от 2000 до 3000 евро. Здесь расположены популярные жилые комплексы, такие как Dukley Gardens и Porto Budva, которые предлагают апартаменты с видом на море. Особенности:

Инфраструктура. Современные торговые центры, рестораны с национальной кухней, школы и медицинские учреждения создают комфортные условия для жизни и отдыха.
Пляжи. Могрен и Славянский пляж предоставляют разнообразие водных развлечений, таких как катание на каяках и дайвинг.
Рынок недвижимости. Высокий спрос на аренду обеспечивает доходность до 9% годовых, что делает Будву отличным вариантом для инвесторов.
Культурные достопримечательности. Старый город с его крепостями и музеями ежегодно привлекает тысячи туристов.

Покупка недвижимости в Будве для русских и других иностранцев продолжает оставаться популярной благодаря удобствам и благоприятному налоговому режиму Черногории.

Котор

Котор отличается уникальной атмосферой, сочетающей историческое наследие и современные удобства. Средняя стоимость жилья варьируется от 1700 до 2500 евро за квадратный метр. Уютные улочки, потрясающие виды на Бока-Которскую бухту и транспортная доступность обеспечивают высокий интерес со стороны иностранцев. Среди популярных объектов выделяются Kotor Vista и виллы в районе Доброта, которые привлекают туристов и покупателей своей эксклюзивностью. Особенности:

Доступность. Удобное транспортное сообщение с аэропортами Тивата и Подгорицы.
Атмосфера. Старый город Котора — объект Всемирного наследия ЮНЕСКО.
Инвестиции. Популярность региона среди туристов обеспечивает стабильный доход от аренды недвижимости.

Подгорица

Подгорица, столица Черногории, представляет собой идеальный выбор для постоянного проживания. Средняя стоимость квадратного метра составляет 1200–1500 евро. Город активно развивается, предлагая новые жилые комплексы, такие как City Kvart. Привлекательность Подгорицы обусловлена развитой инфраструктурой, образовательными учреждениями и деловыми центрами, что делает ее особенно интересной для семей и молодых специалистов. Особенности:

Образование. Подгорица предлагает множество школ, университетов и образовательных центров международного уровня.
Деловая активность. Широкие возможности для бизнеса, включая офисные пространства и деловые центры.
Доступность жилья. Недвижимость остается доступной по сравнению с приморскими регионами.

Заключение

Покупка недвижимости в Черногории демонстрирует привлекательные условия для иностранных инвесторов. Прозрачность процедур, доступность цен и стабильность рынка делают страну идеальным выбором для вложений.

23 декабря, 2024

Ипотека в Черногории для иностранцев: что нужно знать, если вы хотите инвестировать в недвижимость

Черногорская республика — одна из немногих европейских стран, где сочетание лояльных налогов, стабильного спроса на жилье и роста цен делает рынок привлекательным для зарубежных инвесторов. Прозрачные правила и доступная стоимость квадратного метра превращают покупку имущества в выгодную стратегию. Однако не все готовы оплачивать объект целиком. В таком случае актуальной становится ипотека в Черногории для иностранцев, позволяющая приобрести собственность при определенных условиях без полной суммы на руках.

Банковская система страны предлагает нерезидентам различные программы финансирования, хотя выбор менее разнообразен по сравнению с государствами Евросоюза. Несмотря ни на что, процесс получения займа упорядочен и возможен как для частных лиц, так и для компаний, зарегистрированных на территории республики.

Особенности ипотечного рынка

Кредитование в стране регулируется местным законодательством и банковскими нормативами. Процент одобрения для иностранцев напрямую зависит от уровня дохода, целей приобретения недвижимости и типа покупателя. Проще всего получить заем под залог жилья, которое приобретается, особенно если оно находится в крупных городах или туристических зонах.

Для оформления займа иностранный покупатель должен соответствовать финансовым требованиям и пройти проверку на благонадежность. Финучреждения требуют прозрачность источников дохода и обоснование цели сделки. И хотя в некоторых случаях возможна подача заявки дистанционно, одобрение чаще всего происходит после личного визита.

Кто может претендовать на ипотечным заем?

Банки работают как с физическими, так и с юридическими лицами. Если сделка производится от имени компании, необходимо подтвердить легальный статус и стабильность бизнеса. Ипотека в Черногории для юридических лиц — инструмент, доступный для зарегистрированных компаний, особенно если иностранцы приобретают коммерческую собственность.

Отдельной категорией идут покупатели, уже имеющие статус резидента. Ипотека в Черногории для обладателей ВНЖ оформляется на общих условиях, но с меньшим объемом проверок. Наличие временного или постоянного вида на жительство ускоряет процесс получения кредита и повышает шансы на одобрение.

Какие параметры влияют на получение ипотеки в Черногории для иностранцев?

Банковские учреждения рассматривают каждую заявку индивидуально. Важную роль играют сумма кредита, тип приобретаемого объекта и финансовое положение заемщика. Размер ежемесячного платежа рассчитывается исходя из дохода, а не только стоимости помещения. Ниже представлены ключевые параметры, которые влияют на формирование предложения:

первоначальный взнос — от 30% до 50%, в зависимости от банка и статуса покупателя;
срок кредитования — до 25 лет, с возможностью досрочного погашения без штрафов;
валюта договора — евро, независимо от гражданства заемщика;
процентные ставки по ипотеке — от 5% до 7% годовых, в зависимости от фиксированной или плавающей схемы;
обязательные условия — страхование недвижимости, оценка объекта и открытие счета в банке.

Выдача ипотечного кредита происходит после проверки всех бумаг и оценки площади. Банк может отказать без объяснения причин, особенно при нестабильном доходе или отсутствии кредитной истории.

Какой пакет документов потребуется?

Процедура оформления ипотеки в Черногории для иностранцев занимает от двух недель до месяца. В некоторых структурах возможно подать документы онлайн, но личное присутствие при подписании договора остается обязательным. Особое внимание уделяется легальности прибыли и финансовому резюме заявителя. Рассмотрим перечень основных требований к документации:

документы для ипотеки — заграничный паспорт, справка о доходах, банковские выписки за 6 месяцев;
налоговая декларация — обязательна для самозанятых и владельцев бизнеса;
оценка здания — проводится сторонним оценщиком по заказу;
договор купли-продажи — предоставляется на финальном этапе;
открытие счета — обязательно в выбранном банке для перевода и обслуживания кредита.

Финансовые учреждения требуют переведенные и нотариально заверенные копии всех бумаг. Иногда запрашиваются дополнительные справки, особенно при подаче заявки из-за рубежа.

Какие структуры работают с нерезидентами?

Банковская система страны включает как местные, так и международные учреждения. Банки Черногории для иностранцев предлагают ограниченное количество ипотечных программ, но в случае одобрения обеспечивают стабильные условия и прозрачность обслуживания. В перечень наиболее активных игроков входят CKB Bank, Erste Bank, Hipotekarna Banka и NLB Montenegro.

Каждый банк предъявляет свои требования к заемщику, особенно если речь идет о кредите на недвижимость в Черногории без постоянного места жительства. Наиболее лояльны к иностранцам крупные кредиторы с опытом международной работы.

Ипотека и инвестиционная привлекательность

Для тех, кто рассматривает жилье как актив, инвестиции в недвижимость Черногории остаются одним из самых стабильных направлений. Туристический поток, ограниченное предложение на рынке и доступные цены делают покупку имущества с последующей сдачей выгодной стратегией. Даже с учетом кредита, объект окупается за 7–10 лет.

С помощью ипотечных программ инвестор может минимизировать стартовые вложения, распределив оплату на несколько лет, что позволяет приобрести более ликвидное имущество, сохранить капитал и получать доход от аренды, покрывая ежемесячные выплаты.

Ипотека в Черногории для иностранцев: что нужно запомнить

Ипотека в Черногории для иностранцев — реальный инструмент покупки жилой площади с рассрочкой, даже при отсутствии резидентского статуса. Банки выдают займы как частным лицам, так и зарегистрированным компаниям, а условия варьируются в зависимости от уровня дохода и качества предоставленных документов.

Оформление требует сбора стандартного пакета бумаг, открытия счета, оценки объекта и внесения первоначального взноса. Размер займа зависит от характеристик собственности, а процентные ставки по ипотеке остаются стабильными на уровне европейского рынка.

Наличие ВНЖ упрощает процедуру, но даже без него иностранный покупатель может рассчитывать на положительное решение. При этом оформление жилищного займа часто становится первым шагом для тех, кто рассматривает долгосрочные инвестиции в недвижимость Черногории с перспективой получения прибыли и расширения имущественного портфеля.

30 марта, 2025