Comprar una propiedad en Montenegro en 2025: todo lo que debe saber

Imagina: por la mañana, tomas café en la terraza con vistas al hermoso mar, rodeado de montañas centenarias y el aroma de los pinos. Esta idílica imagen se está volviendo cada vez más una realidad para los extranjeros que eligen la joya del Adriático no solo para vacacionar, sino para vivir e invertir. El país, que combina el confort europeo con el inconfundible colorido balcánico, ofrece oportunidades únicas en el mercado inmobiliario. Hemos preparado una guía para comprar propiedades en Montenegro. Sigue leyendo si deseas adquirir una propiedad aquí.

Dónde comprar propiedades en Montenegro

La costa es el epicentro de la demanda. Tivat, con su aeropuerto internacional y la infraestructura náutica de Porto Montenegro, muestra un crecimiento sostenido. Kotor mantiene de manera estable su estatus como destino premium. Budva es un imán para alquileres a corto plazo. Al mismo tiempo, las regiones del norte, como Kolašin y Žabljak, ofrecen propiedades en Montenegro a precios mucho más bajos, lo que atrae a los amantes de formatos ecológicos y del turismo de esquí.

Entre los casos interesantes se encuentra el complejo Luštica Bay, donde los nuevos apartamentos llave en mano comienzan desde 230,000 euros, y el alquiler en temporada alta comienza desde 250 euros por día. La rentabilidad en los meses pico alcanza el 8-10% anual.

Documentos necesarios y aspectos importantes a considerar: guía para comprar propiedades en Montenegro

¿Cómo comprar propiedades en Montenegro sin caer en una trampa burocrática? El registro de la transacción requiere la verificación de los derechos de propiedad, la información catastral, las deudas fiscales y la historia del objeto. La participación de un abogado con licencia montenegrina no es una formalidad, sino un requisito obligatorio.

El paquete principal incluye:

1. Extracto catastral (certificado de propiedad).
2. Consentimiento de todos los copropietarios.
3. Escritura de propiedad.
4. Certificado fiscal de ausencia de deudas.
5. Notarización del contrato.

Las autorizaciones, la formalización de la transacción y el pago del impuesto estatal (3% del valor del objeto) llevan de 3 a 6 semanas. Al comprar una propiedad, se recomienda incluir en el presupuesto los servicios de un notario (desde 250 euros) y un tasador (hasta 500 euros si es necesario).

Residencia en Montenegro a través de la propiedad inmobiliaria

La ley no prevé la obtención automática del estatus de residente al adquirir una propiedad. Sin embargo, la residencia en el país es posible al establecer una base para la residencia, por ejemplo, como propietario de una vivienda y con un ingreso estable. La práctica muestra que con un acompañamiento adecuado, el estatus de residente se otorga por un año con posibilidad de renovación.

Modelo financiero: inversiones e impuestos

Las inversiones en propiedades en Montenegro muestran una rentabilidad estable. Las tarifas de alquiler en la costa varían de 500 a 1500 euros al mes, siendo la estacionalidad el principal factor de ingresos. La tasa impositiva sobre los ingresos por alquiler es del 9%. El impuesto sobre la propiedad oscila entre el 0,1% y el 1%, dependiendo de la ubicación y la superficie. Los servicios públicos son aproximadamente 1,2 euros por metro cuadrado.

Una lista detallada de recomendaciones:

1. Elegir una estrategia: ingresos por alquiler o capitalización.
2. Calcular el costo total de propiedad: impuestos, mantenimiento, depreciación.
3. Gestionar los riesgos cambiarios: las transacciones se realizan en euros.
4. Comparar ofertas de promotores y particulares: los primeros a menudo ofrecen financiamiento a plazos.
5. Evaluar el valor de mercado, especialmente para propiedades alejadas de la costa.
6. Estimar los costos de reubicación: asistencia legal, mudanza, registro.

Comprar sin un cálculo preciso a menudo resulta en costos ocultos y una disminución de la rentabilidad. La guía para comprar propiedades en Montenegro enfatiza que el modelo de inversión requiere una disciplina financiera precisa en todas las etapas.

Hipotecas en Montenegro para extranjeros

Las instituciones financieras rara vez otorgan hipotecas, pero existen excepciones. Se requiere un ingreso estable, registro en el país, un pago inicial del 30% y una propiedad aprobada por el banco. Las tasas son del 5 al 6,5% anual, con plazos de hasta 20 años.

Bancos como CKB y NLB otorgan créditos a ciudadanos de la UE, priorizando a los residentes. La práctica muestra que los compradores a menudo utilizan el financiamiento del promotor, que va desde 12 hasta 36 meses sin intereses.

Mercado inmobiliario en Montenegro

El mercado de viviendas mantiene una tendencia de crecimiento estable. La entrada de capital, el desarrollo de la infraestructura y la mejora de la legislación han intensificado la competencia. Los nuevos desarrollos se entregan con acabados, llave en mano, con estacionamiento e infraestructura. El mercado secundario se caracteriza por una amplia gama de precios y condiciones de transacción más flexibles.

De 2022 a 2024, el aumento del precio promedio en Tivat fue del 23%, en Budva del 19% y en Bar del 15%. Las ofertas actuales en la costa oscilan entre 1200 y 3000 euros por metro cuadrado. La demanda de viviendas ha aumentado en el segmento de apartamentos boutique, con arquitectura única y ventanas panorámicas. Los extranjeros suelen elegir una casa o apartamento con vista al mar, con una superficie de 60 a 120 metros cuadrados.

La guía para comprar propiedades en Montenegro incluye categorías prioritarias: proyectos de inversión, desarrollos integrales con servicios y condiciones de pago flexibles. El número de transacciones completadas con inversores de países de la CEI ha aumentado un 31% en el último año.

Relocalización a través del metro cuadrado: estrategia

Muchos consideran la compra de propiedades como un paso hacia la vida en el extranjero. El país es adecuado para la reubicación de freelancers, empresarios, jubilados y familias. Factores clave: ausencia de barreras lingüísticas, posibilidad de legalización, atención médica accesible.

El servicio de migración acepta solicitudes de residencia con la propiedad, contrato de arrendamiento o propiedad, seguro médico y cuenta bancaria con un saldo de al menos 3650 euros por persona al año. Además, se requiere un certificado de antecedentes penales y un examen médico.

La guía para comprar propiedades en Montenegro destaca que tener propiedades simplifica la obtención de registro local, acceso a bancos e instituciones educativas. La ventaja es la ausencia de impuestos sobre donaciones y herencias.

Impuestos que paga un extranjero

Un extranjero que posee propiedades en Montenegro paga dos impuestos obligatorios: impuesto sobre la propiedad e impuesto sobre la renta (en caso de alquiler). El monto depende de la ubicación, tipo de propiedad y uso.

1. Impuesto sobre la propiedad: de 0,1% a 1% anual. Por ejemplo, para un apartamento de 120,000 euros en Kotor, serían aproximadamente 300 euros al año.
2. Impuesto sobre la renta: fijo del 9%, aplicable a las ganancias del alquiler.
3. Al vender la propiedad dentro de 3 años, se aplica un impuesto sobre la ganancia de capital del 15%.

La guía para comprar propiedades en Montenegro recomienda tener en cuenta los gastos indirectos: pagos de servicios públicos, honorarios de contadores, costos de servicios bancarios.

Transacción de principio a fin: guía para comprar propiedades en Montenegro

El proceso de compra de propiedades está estrictamente regulado e incluye etapas legalmente significativas. Cumplir con los plazos y el orden permite evitar retrasos y riesgos legales.

La formalización de la transacción incluye varios pasos:

1. Acuerdo de condiciones.
2. Verificación del objeto y documentos.
3. Firma del contrato preliminar y pago inicial (generalmente el 10%).
4. Firma del contrato principal ante notario.
5. Pago y registro en el catastro.

Todo el proceso lleva de 2 a 6 semanas. El honorario del notario varía de 250 a 800 euros, el registro es del 3% del monto de la transacción. El tiempo estándar para el cambio de propiedad es de 15 a 20 días hábiles.

Conclusión

El mercado sigue creciendo de manera estable, las inversiones generan ingresos y los procedimientos legales siguen siendo accesibles. La guía para comprar propiedades en Montenegro ayuda a evitar errores, calcular el costo de propiedad, elegir una estrategia para vivir, obtener ingresos o mudarse. Datos reales, cálculos verificados y una lógica clara garantizan resultados.

Los impuestos sobre la propiedad en Montenegro siguen siendo algunos de los más favorables en Europa, lo que hace que el país sea atractivo para los inversores. Reglas simples de adquisición, precios accesibles y una legislación fiscal estable permiten adquirir apartamentos, villas y casas de manera rentable tanto para los residentes locales como para los extranjeros. Sin embargo, antes de comprar, es importante entender qué tasas se deben tener en cuenta en 2025.

En esta revisión, veremos qué tarifas pagan los propietarios, arrendatarios y vendedores de viviendas en Montenegro, y también analizaremos los matices de la residencia fiscal.

Impuesto sobre la compra de bienes inmuebles en Montenegro

La adquisición de propiedades conlleva un pago obligatorio, pero su monto depende del tipo de vivienda. Para las nuevas construcciones, no hay impuesto si la compra se realiza al promotor, ya que el IVA (17%) ya está incluido en el precio. Sin embargo, al adquirir propiedades de segunda mano, el impuesto es del 3% del valor catastral del objeto.

Un extranjero que adquiere una propiedad debe tener en cuenta que el impuesto lo paga el comprador y es único. Se requiere presentar una declaración de impuestos dentro de los 30 días posteriores a la firma del contrato de compraventa. Además, se deben considerar los aranceles notariales y de registro, que representan aproximadamente el 0,5-1% del valor de la transacción.

Impuesto sobre los ingresos por alquiler

Si alquila una propiedad en Montenegro, esté preparado para pagar impuestos sobre los ingresos por alquiler, que representan el 15% de las ganancias netas. Pero no todo es tan malo: hay matices que ayudarán a reducir la base imponible y no pagar de más.

En primer lugar, se calcula sobre el beneficio neto restante después de pagar los servicios públicos y los gastos de mantenimiento de la vivienda. Si las relaciones de alquiler están formalizadas, se pueden deducir los costos de reparaciones, depreciación e incluso mejoras en el apartamento.

En el caso de alquileres a corto plazo (por ejemplo, turísticos), se debe registrarse en la oficina de impuestos y obtener un permiso para operar.

Impuesto sobre la venta de bienes inmuebles en Montenegro

Si decide vender un apartamento, villa o casa, es importante tener en cuenta cuánto tiempo ha estado el objeto en su posesión.

Si la propiedad ha estado en su posesión durante más de tres años, no es necesario pagar ninguna tarifa, ya que el estado exime a estos propietarios del pago de contribuciones. Pero si han pasado menos de tres años desde la compra, deberá pagar el 15% de impuesto sobre la diferencia entre el precio de compra y venta.

Impuestos para extranjeros

En el país no hay impuestos separados para extranjeros, por lo que un visitante paga las mismas tarifas que los residentes locales. Sin embargo, es importante tener en cuenta la residencia fiscal.

Si una persona reside en el país durante más de 183 días al año, automáticamente se convierte en residente y está obligado a pagar contribuciones no solo sobre los ingresos por alquiler, sino también sobre cualquier otro ingreso, incluidas las ganancias fuera de Montenegro.

Para los no residentes, la carga se limita solo a la propiedad y los ingresos obtenidos en el territorio del país.

Cómo reducir el pago fiscal por la vivienda

Aunque los impuestos sobre la propiedad en Montenegro siguen siendo relativamente bajos, los propietarios e inversores extranjeros pueden utilizar varias estrategias para reducirlos:

• comprar propiedades nuevas al promotor: adquirir propiedades directamente del promotor permite evitar el impuesto sobre la compra de bienes inmuebles. Al comprar una propiedad de segunda mano, se aplica un impuesto del 3%, mientras que en el caso de las nuevas construcciones, este impuesto no se aplica, ya que el IVA (17%) ya está incluido en el precio. Es especialmente beneficioso para aquellos que consideran inversiones a largo plazo en bienes raíces;
• elegir propiedades en áreas con tasas impositivas bajas: los municipios establecen tasas impositivas individuales que pueden variar del 0,1% al 1%. Al elegir un apartamento, villa o casa en ubicaciones menos populares, se pueden reducir significativamente los gastos anuales. En pequeñas ciudades y zonas rurales, el impuesto sobre la propiedad es mínimo;
• registro oficial del alquiler de la propiedad: si se alquila la propiedad, el propietario debe pagar un impuesto sobre los ingresos por alquiler (15%). Sin embargo, al alquilar oficialmente, se pueden utilizar deducciones para reducir la base imponible. Estos gastos incluyen costos de reparación, mantenimiento de la vivienda, depreciación y servicios públicos;
• posesión prolongada de la propiedad: si la propiedad se vende después de más de 3 años desde la compra, el propietario está exento de pagar impuestos sobre las ganancias. Para inversores extranjeros, esta es una de las principales ventajas, ya que les permite evitar costos adicionales en futuras reventas;
• elección adecuada del estatus de residente: si un extranjero reside en Montenegro durante más de 183 días al año, automáticamente se convierte en residente. Si el objetivo es minimizar la carga fiscal, es mejor permanecer como no residente, manteniendo obligaciones solo en relación con la propiedad.

Gracias a estas estrategias, la legislación fiscal de Montenegro sigue siendo una de las más atractivas en Europa. Un enfoque inteligente hacia los pagos fiscales hace que la propiedad no solo sea conveniente, sino también financieramente beneficiosa para aquellos que consideran inversiones a largo plazo.

Conclusión

En 2025, los impuestos sobre la propiedad en Montenegro siguen siendo transparentes y convenientes tanto para los inversores como para los propietarios comunes. Un sistema fiscal sencillo, la ausencia de pagos ocultos y condiciones flexibles hacen que la compra y posesión de viviendas sea una decisión rentable.

Al comprar propiedades de segunda mano, los compradores pagan un impuesto del 3%, pero este impuesto no se aplica al comprar nuevas construcciones.

Para aquellos que planean vender propiedades, las condiciones también son favorables: si la propiedad ha estado en posesión durante más de tres años, no se aplica impuesto sobre las ganancias. Para compradores extranjeros, las tasas siguen siendo las mismas que para los ciudadanos del país, pero es importante tener en cuenta las reglas de residencia fiscal.

En general, la compra de propiedades en Montenegro es un proceso comprensible y rentable que hace que el país sea atractivo tanto para la residencia personal como para las inversiones a largo plazo.