Acheter une propriété au Monténégro en 2025 : tout ce qu’il faut savoir

Le Monténégro est un petit pays aux multiples facettes, où la tranquillité méditerranéenne coexiste avec des opportunités d’affaires, de confort et de vie harmonieuse. C’est pourquoi l’immigration est devenue populaire parmi ceux qui recherchent un climat chaud, des biens immobiliers abordables et une infrastructure de qualité. Avant de déménager au Monténégro pour y résider de manière permanente, il est important d’étudier les particularités de chaque région, car les paysages à Budva et à Herceg Novi offrent deux scénarios complètement différents.

Examinons les meilleures villes du Monténégro pour y vivre, en évaluant leur convivialité pour les enfants, les retraités, les entrepreneurs et ceux qui cherchent simplement à changer de rythme quotidien.

Podgorica – capitale et centre d’affaires

Cette métropole est idéale pour ceux qui souhaitent vivre au cœur du pays et apprécient une bonne accessibilité en transport. On y trouve un aéroport international, des universités, des centres commerciaux et de nombreux emplois.

Podgorica n’est pas une station balnéaire, donc il n’y a pas l’agitation touristique ici, et l’immobilier est moins cher que dans les villes côtières. Cependant, il peut faire très chaud en été et l’absence de mer à proximité peut être un inconvénient pour les amateurs de plage.

Budva – pour les actifs et ambitieux

Cette station balnéaire est l’épicentre de la liberté touristique au Monténégro. Si vous appréciez les divertissements, la dynamique, les cafés, les restaurants et les belles plages, Budva est l’endroit idéal pour vivre. Cependant, il faut noter qu’elle est bondée de touristes en saison et devient nettement plus calme en hiver.

Bar – confort et accessibilité

Bar est considérée comme l’une des villes les plus pratiques pour la résidence permanente. Elle allie accessibilité de l’infrastructure et proximité de la mer à un mode de vie tranquille. On y trouve de nombreuses écoles, de bons magasins, des établissements médicaux et pas trop d’agitation. La région est idéale pour vivre avec des enfants.

Tivat – confort élite

Cette région convient à ceux qui recherchent un haut niveau de confort et sont prêts à investir dans l’immobilier au Monténégro. On y trouve le quartier élite de Porto Montenegro, populaire parmi les plaisanciers et les hommes d’affaires.

Tivat dispose d’un aéroport, ce qui le rend pratique pour les voyages fréquents. Cependant, les prix de l’immobilier y sont plus élevés que dans la plupart des autres établissements du pays.

Kotor – région ancienne avec une atmosphère particulière

Si vous rêvez de vivre dans un centre médiéval entouré de montagnes, Kotor est un excellent choix. La ville est inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO et attire ceux qui apprécient l’architecture, l’histoire et la tranquillité.

Cependant, Kotor peut être coûteux pour l’achat d’un logement, et ses ruelles étroites et son humidité élevée ne conviennent pas à tout le monde.

Herceg Novi – calme et nature

Cette localité est réputée pour son microclimat, considéré comme bénéfique pour la santé. Il y a moins de touristes ici qu’à Budva, et les prix de l’immobilier sont modérés.

Pour les retraités, la région est idéale – le rythme de vie paisible, les soins de santé développés et les beaux paysages offrent des conditions de vie confortables.

Cetinje – centre culturel

Cette ville est considérée comme l’une des meilleures pour une vie paisible et conviendra à ceux qui aiment l’art et l’histoire. Ancienne capitale du Monténégro, elle conserve encore son statut de centre culturel. On y trouve des musées, des théâtres et des sites historiques.

Cependant, il faut noter qu’il fait plus frais en hiver à Cetinje qu’à Budva, par exemple, et le niveau d’activité touristique est plus bas.

Ulcinj – pour ceux qui recherchent la tranquillité et l’espace

Cette région est l’une des plus authentiques. On y ressent l’influence de la culture albanaise, et les longues plages de sable créent une atmosphère particulière.

Les prix de l’immobilier à Ulcinj sont plus bas que à Budva ou Kotor, mais il faut noter qu’il y a moins de population russophone ici, et l’infrastructure est moins développée que dans les centres plus importants.

Critères de choix pour la meilleure ville du Monténégro pour y vivre

La réinstallation est une décision sérieuse qui nécessite une analyse minutieuse. L’essentiel est de déterminer les critères clés qui vous aideront à comprendre quelles villes du Monténégro conviennent le mieux à votre déménagement :

• climat – la côte (Budva, Bar, Kotor, Tivat) offre des hivers doux et des étés chauds, mais avec une humidité élevée. Dans les régions montagneuses comme Cetinje, l’hiver peut être assez froid ;
• résidence permanente – pour vivre à long terme dans le pays, il faut un permis de séjour. La méthode la plus populaire pour obtenir un permis de séjour est de créer une entreprise ou d’acheter un bien immobilier ;
• immobilier au Monténégro – les logements sont moins chers que dans la plupart des pays européens, mais les prix varient considérablement. Si votre budget est limité, envisagez Bar ou Ulcinj – vous y trouverez des logements à des prix abordables. À Tivat et Budva, la propriété est plus chère, surtout dans les quartiers huppés comme Porto Montenegro ;
• assurance maladie – le système de santé public au Monténégro laisse à désirer, c’est pourquoi de nombreux expatriés utilisent des cliniques privées. Si vous avez des maladies chroniques, renseignez-vous à l’avance sur les médicaments disponibles dans les pharmacies locales et s’ils peuvent être achetés sans ordonnance ;
• communauté russophone – dans les grands centres comme Budva, Tivat, Bar et Podgorica, il y a beaucoup d’immigrants russophones. Ils créent des communautés sur les réseaux sociaux où vous pouvez trouver des conseils utiles, des contacts d’avocats, d’agents immobiliers et simplement des personnes partageant les mêmes idées.

La réinstallation au Monténégro est une opportunité de vivre dans un pays avec une nature magnifique, un climat doux et des coûts de vie abordables. Cependant, il est important de planifier à l’avance tous les détails : choisir la région qui vous convient, régler les formalités administratives, comprendre le système de santé et trouver un logement.

Si vous vous préparez soigneusement à la réinstallation, l’adaptation se fera facilement, et vous pourrez profiter de la vie au bord de la mer sans vous soucier des tracas quotidiens.

Conclusion

Le choix de la localité dépend de vos priorités. Si vous recherchez une infrastructure développée et des opportunités professionnelles, Podgorica conviendra. Vous aimez la mer et les divertissements ? Considérez Budva ou Tivat. Si le confort et la tranquillité sont importants, Bar, Herceg Novi et Ulcinj sont de bons choix.

Les meilleures villes du Monténégro pour y vivre sont celles qui répondent à vos besoins. Le pays offre un climat agréable, des biens immobiliers abordables et un haut niveau de sécurité. La réinstallation peut être une excellente solution pour ceux qui rêvent d’une maison au bord de la mer avec le confort européen.

Imaginez : le matin, vous buvez votre café sur une terrasse avec vue sur une mer magnifique, entourée de montagnes séculaires et du parfum des pins. Cette scène idyllique devient de plus en plus une réalité pour les étrangers qui choisissent la perle de l’Adriatique non seulement pour des vacances, mais pour y vivre et investir. Ce pays, alliant le confort européen à l’atmosphère unique des Balkans, offre des opportunités uniques sur le marché immobilier. Nous avons préparé un guide pour l’achat de biens immobiliers au Monténégro. Continuez à lire si vous souhaitez acheter une propriété ici.

Où acheter de l’immobilier au Monténégro

La côte est l’épicentre de la demande. Tivat, avec son aéroport international et son infrastructure nautique de Porto Montenegro, affiche une croissance stable. Kotor maintient fermement son statut de destination premium. Budva est un aimant pour la location à court terme. En même temps, les régions du nord – Kolasin, Zabljak – offrent des logements au Monténégro à des prix bien inférieurs, attirant les amateurs de formats écologiques et de tourisme de montagne.

Parmi les cas intéressants, citons le complexe Luštica Bay, où un appartement neuf clé en main commence à partir de 230 000 euros, et la location en haute saison à partir de 250 euros par jour. La rentabilité atteint 8 à 10% par an pendant les mois de pointe.

Quels documents sont nécessaires et ce qu’il faut prendre en compte : guide pour l’achat de biens immobiliers au Monténégro

Comment acheter de l’immobilier au Monténégro sans tomber dans les pièges bureaucratiques ? L’enregistrement de la transaction nécessite la vérification des droits de propriété, des informations cadastrales, des impôts impayés et de l’historique de l’objet. La participation d’un avocat titulaire d’une licence monténégrine n’est pas une formalité, mais une condition obligatoire.

Le package principal comprend :

1. Extrait cadastral (feuille de non-bâti).
2. Consentement de tous les copropriétaires.
3. Acte de propriété.
4. Certificat fiscal de non-dette.
5. Notarisation du contrat.

Les autorisations, la formalisation de la transaction et le paiement des droits de mutation (3% de la valeur de l’objet) prennent de 3 à 6 semaines. Lors de l’achat d’une propriété, il est recommandé d’inclure dans le budget les services du notaire (à partir de 250 euros) et de l’évaluateur (jusqu’à 500 euros si nécessaire).

Résidence au Monténégro pour l’achat de biens immobiliers

La loi ne prévoit pas l’obtention automatique du statut de résident lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Cependant, la résidence au Monténégro est possible en obtenant une base de séjour – par exemple, en tant que propriétaire d’un bien immobilier et avec un revenu stable. La pratique montre que, avec un suivi adéquat, le statut de résident est accordé pour un an avec possibilité de renouvellement.

Modèle financier : investissements et impôts

Les investissements dans l’immobilier au Monténégro démontrent une rentabilité stable. Les taux de location sur la côte varient de 500 à 1500 euros par mois, la saisonnalité étant le principal facteur de profit. Le taux d’imposition sur les revenus locatifs est de 9%. L’impôt foncier varie de 0,1% à 1%, selon l’emplacement et la superficie. Les charges communales s’élèvent à environ 1,2 euro/m².

Une liste détaillée de recommandations :

1. Choisir une stratégie – revenu locatif ou capitalisation.
2. Calculer le coût total de possession : impôts, entretien, amortissement.
3. Gérer les risques de change – les transactions se font en euros.
4. Comparer les offres des promoteurs et des particuliers – les premiers proposent souvent des paiements échelonnés.
5. Vérifier la valeur marchande – en particulier pour les biens éloignés de la côte.
6. Estimer les coûts de relocalisation – assistance juridique, déménagement, enregistrement.

Acheter sans calcul précis entraîne souvent des coûts cachés et une diminution du rendement. Le guide pour l’achat de biens immobiliers au Monténégro souligne : le modèle d’investissement exige une discipline financière précise à toutes les étapes.

Prêt hypothécaire au Monténégro pour les étrangers

Les institutions financières accordent rarement des prêts hypothécaires aux étrangers, mais il existe des exceptions. Un revenu stable, une résidence enregistrée dans le pays, un apport initial de 30% et un bien immobilier approuvé par la banque sont requis. Les taux d’intérêt sont de 5 à 6,5% par an, avec une durée de remboursement pouvant aller jusqu’à 20 ans.

Des banques telles que CKB et NLB accordent des prêts aux citoyens de l’UE, avec une priorité pour les résidents. La pratique montre que les acheteurs utilisent souvent un paiement échelonné du promoteur – de 12 à 36 mois sans intérêt.

Marché immobilier au Monténégro

Le marché immobilier maintient une tendance de croissance stable. L’afflux de capitaux, le développement de l’infrastructure et l’amélioration de la législation ont renforcé la concurrence. Les nouvelles constructions sont livrées clés en main, avec parking et infrastructure. Le marché secondaire se distingue par une large gamme de prix et des conditions de transaction plus flexibles.

De 2022 à 2024, la moyenne des prix à Tivat a augmenté de 23%, à Budva de 19%, à Bar de 15%. Les offres actuelles sur la côte varient de 1200 à 3000 euros par mètre carré. La demande de logements a augmenté dans le segment des appartements-boutiques, avec une architecture originale et des fenêtres panoramiques. Les étrangers choisissent souvent une maison ou un appartement avec vue sur la mer, d’une superficie de 60 à 120 mètres carrés.

Le guide pour l’achat de biens immobiliers au Monténégro inclut des catégories prioritaires – projets d’investissement, développements complets avec services et conditions de paiement flexibles. Le nombre de transactions conclues avec la participation d’investisseurs des pays de la CEI a augmenté de 31% au cours de la dernière année.

Relocalisation par mètre carré : stratégie

De nombreux acheteurs considèrent l’achat de biens immobiliers comme une étape vers une vie à l’étranger. Le pays convient à la relocalisation de freelances, d’entrepreneurs, de retraités et de familles. Les facteurs clés sont l’absence de barrière linguistique, la possibilité de légalisation, et l’accès à des soins de santé abordables.

Le service d’immigration accepte une demande de résidence permanente avec un logement, un contrat de location ou de propriété, une assurance maladie et un compte bancaire avec un solde d’au moins 3650 euros par an. Des documents supplémentaires tels qu’un extrait de casier judiciaire et un examen médical sont également requis.

Le guide pour l’achat de biens immobiliers au Monténégro met l’accent sur le fait que la propriété immobilière facilite l’obtention de l’enregistrement local, l’accès aux banques et aux établissements d’enseignement. L’avantage est l’absence de taxe sur les dons et les successions.

Quels impôts paie un étranger

Un étranger possédant un bien immobilier au Monténégro paie deux impôts obligatoires : l’impôt foncier et l’impôt sur le revenu (en cas de location). Le montant dépend de l’emplacement, du type de bien et de son utilisation.

1. Impôt foncier – de 0,1% à 1% par an. Par exemple, pour un appartement d’une valeur de 120 000 euros à Kotor, environ 300 euros par an.
2. Impôt sur le revenu – 9% fixe, applicable aux revenus locatifs.
3. En cas de vente de l’objet dans les 3 ans – impôt sur le gain en capital de 15%.

Le guide pour l’achat de biens immobiliers au Monténégro recommande de prendre en compte les coûts indirects – charges communes, services comptables, frais bancaires.

Transaction de A à Z : guide pour l’achat de biens immobiliers au Monténégro

Le processus d’achat de propriété est strictement réglementé et comprend des étapes juridiquement significatives. Le respect des délais et de la séquence permet d’éviter les retards et les risques juridiques.

La conclusion de la transaction comprend plusieurs étapes :

1. Négociation des conditions.
2. Vérification de l’objet et des documents.
3. Signature d’un contrat préliminaire et versement d’un acompte (généralement 10%).
4. Signature du contrat principal chez le notaire.
5. Paiement et enregistrement au cadastre.

Le processus complet prend de 2 à 6 semaines. Les honoraires du notaire varient de 250 à 800 euros, l’enregistrement représentant 3% du montant de la transaction. Le transfert effectif de la propriété prend en moyenne 15 à 20 jours ouvrables.

Conclusion

Le marché continue de croître de manière stable, les investissements sont rentables et les procédures juridiques restent accessibles. Le guide pour l’achat de biens immobiliers au Monténégro aide à éviter les erreurs, à estimer le coût de possession, à choisir une stratégie – pour la vie, le revenu ou la relocalisation. Des données réelles, des calculs vérifiés et une logique claire garantissent des résultats.