Comment gagner de l’argent en louant un appartement au Monténégro : conseils d’experts

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Le Monténégro a depuis longtemps cessé d’être un simple point pittoresque sur la carte. La transition d’un paradis touristique à un territoire attrayant pour les investisseurs s’est faite imperceptiblement, mais l’effet a été retentissant. La demande de logements locatifs sur la côte et dans la capitale ne diminue pas, ni en hiver ni en été, et les propriétaires de ces logements en tirent un profit constant.

Comment gagner de l’argent en louant un appartement au Monténégro est une question qui intéresse depuis longtemps non seulement les locaux, mais aussi les investisseurs de l’UE, de la CEI et du Moyen-Orient. Nous allons en parler plus en détail ci-dessous.

Géographie des revenus : où l’appartement travaille et où il est inactif

Le marché du Monténégro se comporte de manière inégale : Budva, Kotor et Tivat génèrent le plus souvent des revenus. Dans ces villes, le flux touristique couvre les besoins des locataires même en basse saison. Podgorica, en revanche, est plus souvent utilisée pour des locations à long terme – les expatriés, les employés de sociétés internationales et les spécialistes des technologies de l’information louent un logement pour un an ou plus.

Comment gagner de l’argent en louant un appartement au Monténégro dans ces zones ?

La formule est simple : acheter un appartement plus proche de la mer, investir dans des réparations de base, se connecter à des plateformes de location, et le bien commence à produire des résultats.

Exemple : un logement situé à Budva, sur la première ligne, dont le prix de départ est de 150 000 euros et dont le loyer est de 80 à 100 euros par jour, peut être rentabilisé en 10 à 12 ans à raison de 60 % d’utilisation annuelle.

Combien la location d’un appartement peut-elle rapporter ?

Le rendement annuel des baux à court terme atteint 6 à 10 %. Mais ce chiffre n’est valable qu’avec une gestion compétente, une adaptation des prix et un régime fiscal correct.

En haute saison (juin-septembre), le loyer journalier à Budva ou à Tivat varie de 70 à 150 euros en fonction du quartier et de la vue sur la mer.
En basse saison (octobre-avril), les tarifs chutent à 25-40 euros pour les locations de courte durée aux touristes.

Les revenus tirés de la location d’un appartement au Monténégro doivent faire l’objet de calculs précis : frais de nettoyage, commissions des plateformes, entretien, internet, taxes. Le bénéfice net s’élève en moyenne à 5 000-7 000 euros par an pour une propriété de classe économique occupée à 60-70 %.

Qui loue et à quel prix ?

Les revenus tirés de la location d’un appartement au Monténégro varient en fonction du public visé. Les touristes allemands, polonais, russes et israéliens recherchent un logement pour 7 à 10 nuits. Les familles se concentrent sur les locations avec cuisine et parking, les nomades numériques préfèrent une bonne communication et un lieu de travail.

Pour louer un appartement au Monténégro à des touristes, il faut s’adapter à leur mode de vie. Les logements au design minimaliste, dotés d’appareils électroménagers récents et propres se vendent d’eux-mêmes, même en l’absence de séances de photos d’architectes. La connexion à Airbnb, Booking, Flatio et aux sites web locaux vous permet d’atteindre les touristes, tandis que l’automatisation du processus vous donne du temps et de la liberté.

Principaux facteurs de rentabilité

Comment gagner de l’argent en louant un appartement au Monténégro tout en maximisant votre retour sur investissement ? Respectez les règles, mais de manière stratégique. Les principaux facteurs de revenus :

Emplacement. Plus près de la mer – tarifs plus élevés. À une distance de plus d’un kilomètre – moins 20 à 30 % du tarif moyen.
État de l’appartement. Les logements rénovés équipés de l’air conditionné et du wi-fi sont 30 à 50 % plus chers que les logements analogues non équipés.
Photos et description. Une conception originale, des photos honnêtes et des avis actualisés sont la base d’un taux de conversion élevé.
Soutien. La présence d’un gestionnaire ou d’une agence locale augmente le taux d’utilisation de 15 à 20 %.
Saisonnalité. Stratégie de prix compétente – maintien des revenus en hiver et augmentation des bénéfices en été.

Ces cinq facteurs fonctionnent en tandem : une baisse de l’un d’entre eux réduit la rentabilité globale. Seule une approche systématique, dans laquelle le marketing, le service et l’emplacement se complètent, permet d’obtenir un profit maximal.

Comment gérer vos revenus en toute sérénité

Les revenus passifs tirés d’un bien immobilier au Monténégro deviennent réalité avec la participation d’une société de gestion. Le coût de ces services s’élève à 15-30% du revenu. Ces services comprennent :

la socialisation avec les invités ;
l’organisation du nettoyage ;
traiter des questions d’actualité ;
Rapport.

La formule clé en main convient à ceux qui ne vivent pas dans le pays de manière permanente. Il est souvent choisi par un investisseur sur deux.

Éléments obligatoires : taxes, enregistrement, soutien juridique

Comment gagner de l’argent en louant un appartement au Monténégro, tout en respectant la loi ? Il n’y a aucun moyen sans enregistrement. Les propriétaires sont tenus de :

Obtenir des licences pour les locations touristiques.
Enregistrer les invités.
Payer l’impôt sur le revenu – 9 % sur les bénéfices nets.
Payer la taxe de séjour.

Les écarts par rapport à ces règles sont passibles d’amendes pouvant aller jusqu’à 6 000 euros. Le soutien juridique n’est donc pas un luxe, mais une protection des bénéfices.

Un objet – trois stratégies : le format de la location à des fins de revenus

Les revenus tirés de la location d’un appartement au Monténégro proviennent de l’approche choisie. Comparaison de trois tactiques :

Locations de courte durée à des touristes. Taux élevé – forte implication, saisonnalité.
Bail à long terme pour les expatriés. Stabilité – revenus plus faibles, contrats obligatoires.
Mélange : en saison + hors saison. Maximisation des profits – nécessité d’une gestion flexible.

Avec une alternance compétente de formats, le revenu est plus élevé de 10 à 15 % que si vous ne choisissez qu’un seul schéma.

Comment gagner de l’argent en louant un appartement au Monténégro : conseils de pros

La pratique montre que ce ne sont pas les mètres qui génèrent la rentabilité, mais l’approche. L’efficacité augmente lorsque le logement devient un outil de profit indépendant.

Les conseils des investisseurs expérimentés se résument à quelques principes :

L’accent est mis sur les quartiers liquides : Budva, Tivat, Bar.
Ne pas acheter plus cher que 1 800 euros par m² – le seuil de rentabilité est plus élevé.
Louer par le biais d’un accès multiplateforme : Airbnb, Booking, DobrotaRent.
Automatiser l’enregistrement et le paiement.
Rénover périodiquement l’intérieur.
Organiser une séance de photos une fois par saison.

Cette stratégie vous permet de maintenir un chèque moyen élevé et de réduire les temps d’arrêt. Par conséquent, le logement ne fonctionne pas en théorie, mais au quotidien, générant des revenus mesurables. Ces actions augmentent les bénéfices et soulagent le propriétaire d’une charge de travail routinière.

Investisseur en droit : pourquoi l’investissement fonctionne

Un investisseur qui investit dans un bien immobilier au Monténégro obtient plus que des mètres carrés. L’État accorde un permis de séjour pour l’achat d’un bien immobilier, un régime fiscal simple et un flux croissant de touristes (plus de 2,6 millions en 2023).

Avec un investissement de départ de 80 000 euros ou plus, le projet génère des revenus supérieurs à ceux de la Bulgarie, de la Grèce et de la Croatie. La croissance des prix de 6 à 8 % par an fait de la propriété non seulement une source de revenus, mais aussi un actif qui prend de la valeur.

Comment gagner de l’argent en louant un appartement au Monténégro : conclusions

Comment gagner de l’argent en louant un appartement au Monténégro n’est pas une supposition, mais une stratégie claire. Avec une bonne gestion, un bon choix de site, un enregistrement légal et un bon marketing, la location devient une activité prévisible et stable avec des marges élevées.

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À noter pour l’investisseur : qu’est-ce que l’immobilier de luxe au Monténégro

Dans le contexte d’un intérêt croissant pour l’immobilier dans la région adriatique, la question de ce qu’est un bien immobilier de luxe et quels biens correspondent réellement à cette définition est de plus en plus soulevée. L’analyse du marché monténégrin devient particulièrement pertinente, où la demande de logements de luxe est en constante augmentation.

Qu’est-ce qu’un bien immobilier de luxe : principaux critères

Sur le marché international, les biens immobiliers de catégorie premium sont des biens dotés d’un ensemble de caractéristiques incontestables : emplacement unique, qualité de construction élevée, design moderne, infrastructure développée, haut niveau de sécurité et d’intimité.

Il est important de noter que la définition d’une propriété de luxe peut varier en fonction de l’emplacement, du statut de la région et de la catégorie d’acheteur.

Architecture et aménagement : différences entre le luxe et le haut de gamme

L’une des principales caractéristiques déterminant ce qu’est un bien immobilier de luxe est la disposition unique reflétant une approche artistique. Ces projets utilisent des matériaux de finition coûteux, des solutions techniques de haut niveau, y compris le chauffage individuel, des systèmes domotiques, une isolation phonique, ainsi que des ascenseurs et des parkings haut de gamme. Les propriétés sont complétées par de vastes terrasses, des baies vitrées panoramiques et des plafonds élevés.

Rôle du territoire environnant et de l’infrastructure interne

Pour les biens immobiliers de catégorie luxe, la présence d’un terrain bien entretenu avec l’intervention d’un architecte paysagiste, d’une surveillance 24h/24 et de caméras de surveillance est considérée comme obligatoire. L’infrastructure environnante est un critère tout aussi important. À l’intérieur du complexe se trouvent souvent :

des clubs de fitness avec des équipements modernes ;
des centres de spa avec une zone thermale ;
des restaurants proposant une cuisine haut de gamme ;
des espaces pour enfants et des espaces lounge ;
des piscines, des terrasses pour bronzer, des salons de beauté.

La compréhension de ce qu’est un bien immobilier de luxe se révèle à travers le concept d’autonomie totale. La présence de ces options crée un environnement clos et confortable pour la vie quotidienne sans avoir besoin de quitter les limites de la résidence. Ce format renforce considérablement l’attrait d’investissement de la propriété !

Catégories de biens immobiliers de luxe

Le marché monténégrin propose divers types de biens immobiliers de luxe, notamment :

des appartements dans de nouveaux complexes résidentiels avec un accès direct à la mer ;
des maisons sur les collines offrant des vues panoramiques sur les baies et les massifs montagneux ;
des appartements dans des résidences hôtelières avec accès aux services internes ;
des villas historiques reconstruites selon des normes modernes ;
des penthouses et des maisons de ville avec espace détente privé, piscines et garages.

Chacune de ces catégories peut devenir un instrument d’investissement complet à condition de respecter les critères de base de qualité, d’emplacement et de statut.

Qu’est-ce qu’un bien immobilier de luxe au Monténégro

La compréhension de ce qu’est un bien immobilier de luxe inclut la capacité du pays à offrir des conditions uniques aux investisseurs. Le Monténégro allie un climat maritime, un système fiscal favorable et des prix relativement abordables selon les normes européennes.

Dans les régions côtières telles que Budva, Tivat, Kotor et Herceg Novi, se trouvent des biens répondant aux normes internationales de logements haut de gamme, ce qui rend le marché particulièrement attractif pour les acheteurs fortunés.

La baie de Kotor mérite une attention particulière – elle abrite des maisons de luxe avec une architecture unique, influencée par l’école vénitienne et méditerranéenne. Les propriétés locales comprennent souvent un quai privé, un jardin, un espace barbecue et un accès privé à l’eau. Tout cela contribue à la qualité de vie et à l’attrait pour les investisseurs !

Achat de biens par des étrangers au Monténégro

La politique gouvernementale au Monténégro favorise l’afflux de capitaux étrangers dans le secteur immobilier. Les étrangers peuvent acheter une maison ou un appartement en pleine propriété, à l’exception des terrains à usage agricole. Le processus est accompagné d’un minimum de procédures bureaucratiques : il suffit d’avoir un numéro d’identification et un contrat avec un agent immobilier ou un promoteur.

La compréhension de ce qu’est un bien immobilier de luxe inclut non seulement les caractéristiques de la propriété, mais aussi les possibilités juridiques et migratoires qu’elle offre. Les investisseurs acquérant des logements de catégorie premium ont le droit de participer à des programmes d’investissement avec obtention ultérieure d’un permis de séjour.

L’accompagnement de la transaction par un avocat spécialisé devient un élément essentiel du processus : il est nécessaire d’éliminer les risques liés aux données cadastrales, aux restrictions de propriété et aux éventuelles réclamations de tiers.

Potentiel d’investissement dans le segment de luxe

La demande d’investissements dans l’immobilier de luxe au Monténégro est en constante augmentation. Plusieurs raisons expliquent cela : une croissance des prix stable, une offre limitée, un rapport qualité-prix avantageux et des conditions attrayantes de location. Avec le développement de l’infrastructure touristique, les appartements et les villas deviennent populaires parmi les clients fortunés pour des séjours courts et saisonniers.

Étant donné que les volumes de construction en zone côtière sont limités par les caractéristiques naturelles du paysage et les réglementations, les biens immobiliers de luxe démontrent une capitalisation stable. Un avantage supplémentaire est la faible taxe foncière et l’absence de taxe sur les plus-values lors de la vente.

Différence entre le logement premium et le haut de gamme : signes de l’immobilier de luxe

Pour une compréhension claire de ce qu’est un bien immobilier de luxe, il est important de souligner ses principales différences par rapport aux biens de catégorie affaires :

orientation vers un style architectural individuel ;
nombre réduit d’appartements dans le projet (jusqu’à 20 % d’une maison standard) ;
absence de solutions standardisées dans la finition et la disposition ;
emplacement exclusivement dans des zones à forte demande ;
présence de services de conciergerie et de services internes de la société de gestion.

Les appartements de luxe ne répondent pas seulement aux besoins de logement – ils constituent un capital de réputation pour le propriétaire, prolongeant le statut et l’espace personnel.

Conclusion

La compréhension de ce qu’est un bien immobilier de luxe devient un élément clé pour prendre une décision d’investissement. Le Monténégro est un exemple de marché où l’on peut trouver un équilibre entre la qualité européenne et un environnement culturel unique, sans payer de supplément pour la marque de la région.

Les propriétés premium en bord de mer suscitent un intérêt durable parmi les acheteurs en quête de confort, de statut et de perspectives de croissance des investissements !

mai 23, 2025

Acheter de l’immobilier au Monténégro pour les Russes : guide étape par étape et nuances de la transaction

En 2025, l’achat de biens immobiliers au Monténégro reste l’une des formes d’investissement les plus accessibles et recherchées par les Russes à l’étranger. Une procédure relativement simple, l’absence de restrictions, un enregistrement transparent et une attitude favorable envers les étrangers rendent le pays attrayant pour les investisseurs, les familles et ceux qui souhaitent changer de lieu de résidence sans procédures bureaucratiques complexes. Le Monténégro n’est pas membre de l’UE, mais est en processus d’intégration euro, ce qui accroît l’attrait des investissements sur le marché local.

Pourquoi investir dans l’immobilier au Monténégro?

Des prix stables, un faible seuil d’entrée, un fort potentiel touristique et un rendement locatif élevé rendent le pays attrayant pour les investisseurs. Dans les zones côtières, le bénéfice annuel de la location à court terme atteint 6 à 8 %, tandis que la croissance de la valeur des logements se maintient à un niveau stable de 5 à 7 % par an.

Parmi les principaux avantages figurent l’absence de restrictions, la possibilité de propriété directe sans recourir à des fiducies ou des propriétaires nominatifs, un système d’enregistrement simplifié, une réglementation fiscale souple et des frais abordables.

L’achat de biens immobiliers au Monténégro reste l’une des façons les plus simples et juridiquement sûres d’investir en Europe pour les Russes, même dans un contexte de situation internationale instable.

Où acheter des biens immobiliers: régions et types de logements

Le Monténégro propose plusieurs zones géographiques avec des infrastructures, des coûts et des utilisations différentes. La plupart des acheteurs russes préfèrent le littoral – alliant climat doux, accès à la mer et location développée. Tivat et Bar conviennent pour une résidence permanente, Budva et Herceg Novi pour des vacances, le nord du pays ou les îles du lac Skadar pour le calme et la nature.

Tous les types de biens sont disponibles pour l’acheteur: appartement, villa, maison, terrain ou local commercial. Posséder un bien immobilier offre non seulement du confort, mais aussi la possibilité de demander un permis de séjour, d’ouvrir une entreprise ou de louer aux touristes. Cette approche est particulièrement pertinente pour ceux qui envisagent de vivre au Monténégro, alliant résidence personnelle et avantage financier.

Guide étape par étape de l’achat de biens immobiliers au Monténégro pour les Russes: comment acheter correctement

La procédure est simple et se déroule sous la supervision d’un notaire et d’un avocat. Aucune autorisation spéciale n’est requise. La transaction est conclue en 3 à 6 semaines si toutes les conditions sont remplies. Les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers au Monténégro sans restriction – la propriété résidentielle est autorisée. Les terrains peuvent être acquis en créant une société.

Les principales étapes de l’achat:

sélection du bien par le biais d’une agence immobilière ou individuellement;
signature d’un contrat préliminaire avec spécification des conditions;
vérification juridique, obtention de l’identification fiscale, ouverture d’un compte bancaire;
signature du contrat principal chez le notaire, enregistrement des droits;
paiement des frais gouvernementaux et de l’impôt sur le transfert de propriété.

Chaque étape doit être accompagnée d’un soutien juridique, en particulier si le bien est sur le marché secondaire ou grevé. Il convient également de tenir compte du facteur linguistique – de nombreux documents sont rédigés en monténégrin et leurs traductions doivent être certifiées.

Quels documents sont nécessaires pour l’achat d’un logement?

Pour conclure la transaction, un ensemble minimal de documents est requis. Tous les documents doivent être présentés en original avec une traduction notariée. L’absence de visa n’empêche pas la conclusion de la transaction, et l’obtention de l’identification fiscale ne prend qu’un jour. L’achat de biens immobiliers au Monténégro se fait sans procédures bureaucratiques complexes, rendant le processus rapide et accessible aux Russes même lors de courts séjours dans le pays.

Un consentement du conjoint est également nécessaire si l’acquisition est faite en couple. Les documents obligatoires comprennent le passeport, l’identification fiscale obtenue au Monténégro, le contrat de vente rédigé par un avocat, un certificat de transfert bancaire du paiement et la certification notariale de la transaction et l’enregistrement au cadastre.

L’acheteur reçoit un extrait cadastral et devient propriétaire à part entière, bénéficiant des mêmes droits que les citoyens du pays. La demande de permis de séjour peut être déposée immédiatement après l’enregistrement du bien à son nom ou au nom d’une entité juridique. Par la suite, en respectant les conditions, le chemin vers la résidence permanente et la citoyenneté est ouvert, en particulier en cas de séjour à long terme et de revenu stable.

Frais lors de l’acquisition de logements et taxes

La partie financière de la transaction comprend plusieurs paiements obligatoires. La principale taxe sur le transfert de propriété est de 3 % du montant indiqué dans le contrat. Les services du notaire, de l’avocat, les frais d’enregistrement et les traducteurs sont également payés, si les parties parlent des langues différentes. Frais typiques:

taxe sur le transfert de propriété – 3 % de la valeur;
services notariaux – de 200 à 500 euros;
enregistrement au cadastre – jusqu’à 150 euros;
services d’avocat – de 500 à 1000 euros;
transferts bancaires – jusqu’à 1 % de commission.

Les dépenses supplémentaires générales lors de la formalisation peuvent atteindre 5 à 7 % du prix de l’objet. Les paiements sont effectués en euros, nécessitant l’ouverture préalable d’un compte dans une banque locale. Il est également nécessaire de préparer des documents justifiant la source des fonds, en particulier pour des montants supérieurs à 15 000 euros. Ces conditions accompagnent l’achat de biens immobiliers au Monténégro et doivent être prises en compte lors de la planification du budget pour la transaction des Russes.

Procédure d’achat de biens immobiliers au Monténégro pour les Russes et le permis de séjour

Pour les Russes, il existe un schéma simplifié d’acquisition: il est possible de posséder un logement au nom d’une personne physique ou d’ouvrir une entreprise et d’acheter un terrain ou un bien commercial par son intermédiaire. Après l’enregistrement de la propriété, il est possible de demander un permis de séjour, à condition d’ouvrir une entreprise ou de justifier des revenus. Procédure standard d’enregistrement:

enregistrement de l’entreprise sur le territoire du Monténégro;
soumission des documents au ministère de l’Intérieur: passeport, certificat de non-condamnation, assurance médicale;
confirmation de l’adresse de résidence – par l’achat de biens immobiliers ou la location;
délivrance d’un permis de séjour temporaire d’un an avec possibilité de prolongation.

Après cinq ans de résidence dans le pays, il est possible de demander la résidence permanente, et en respectant les conditions linguistiques et financières, la citoyenneté. Le Monténégro ne demande pas de renoncer au passeport déjà détenu, rendant l’achat de biens immobiliers au Monténégro encore plus attrayant pour les Russes – comme première étape vers la légalisation du statut et l’obtention d’une deuxième citoyenneté.

Acheter des biens immobiliers au Monténégro pour les Russes: conclusions

Pour les Russes, l’achat de biens immobiliers au Monténégro reste un moyen fiable non seulement d’obtenir une propriété en bord de mer adriatique, mais aussi une opportunité de résidence à long terme, de location, d’enregistrement d’entreprise et de perspective migratoire. La combinaison de la facilité de traitement, des prix raisonnables, du mode de vie européen et de l’ouverture du pays fait du Monténégro l’une des meilleures destinations pour ceux qui recherchent la stabilité, un climat chaud et des opportunités en Europe.

mai 23, 2025