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Come guadagnare dall’affitto di un appartamento in Montenegro: i consigli degli esperti

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Il Montenegro ha smesso da tempo di essere solo un pittoresco puntino sulla mappa. La transizione da paradiso turistico a territorio attraente per gli investimenti è avvenuta in modo impercettibile, ma l’effetto è stato forte. La domanda di immobili in affitto sulla costa e nella capitale non diminuisce né in inverno né in estate, e i proprietari di alloggi formano un flusso costante di profitti.

Come guadagnare con l’affitto di un appartamento in Montenegro è una domanda che da tempo interessa non solo i locali, ma anche gli investitori dell’UE, della CSI e del Medio Oriente. Ne parliamo più in dettaglio qui di seguito.

Geografia del reddito: dove l’appartamento lavora e dove è inattivo

Il mercato del Montenegro si comporta in modo disomogeneo: Budva, Kotor e Tivat generano più spesso reddito. In queste città, il flusso turistico copre le esigenze degli inquilini anche in bassa stagione. Podgorica, invece, è più spesso utilizzata per affitti a lungo termine: espatriati, dipendenti di aziende internazionali e specialisti IT affittano alloggi per un anno o più.

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Come guadagnare dall’affitto di un appartamento in Montenegro in queste zone?

La formula è semplice: si acquista un appartamento più vicino al mare, si investono le riparazioni di base, ci si collega alle piattaforme di affitto e la proprietà inizia a dare i suoi frutti.

Esempio: un alloggio a Budva in prima linea con un prezzo di partenza di 150.000 euro e un canone di affitto di 80-100 euro al giorno può ripagarsi in 10-12 anni con un utilizzo annuo del 60%.

Quanto si può guadagnare con l’affitto di un appartamento

Il rendimento annuo delle locazioni a breve termine raggiunge il 6-10%. Ma questa cifra è valida solo con una gestione competente, un adeguamento dei prezzi e un corretto regime fiscale.

In alta stagione (giugno-settembre) l’affitto giornaliero a Budva o Tivat varia da 70 a 150 euro a seconda della zona e della vista sul mare.
In bassa stagione (ottobre-aprile) le tariffe scendono a 25-40 euro per gli affitti a breve termine ai turisti.

I guadagni derivanti dall’affitto di un appartamento in Montenegro richiedono calcoli precisi: spese di pulizia, commissioni della piattaforma, manutenzione, internet, tasse. Il profitto netto è in media di 5.000-7.000 euro all’anno per una proprietà di classe economica con un’occupazione del 60-70%.

Chi affitta e per quanto tempo

Il reddito derivante dall’affitto di un appartamento in Montenegro varia a seconda del pubblico. I turisti provenienti da Germania, Polonia, Russia e Israele cercano un alloggio per 7-10 notti. Le famiglie si concentrano su luoghi con cucina e parcheggio, i nomadi digitali preferiscono una buona comunicazione e un buon posto di lavoro.

Starda

Affittare un appartamento in Montenegro ai turisti significa adattarsi efficacemente al loro stile di vita. Gli alloggi con design minimalista, elettrodomestici freschi e pulizia si vendono da soli anche senza servizi fotografici di architetti. La connessione a Airbnb, Booking, Flatio e ai siti web locali vi permette di raggiungere il territorio, mentre l’automazione del processo vi offre tempo e libertà.

I principali fattori di redditività

Come guadagnare dall’affitto di un appartamento in Montenegro massimizzando il ritorno sull’investimento? Seguite le regole, ma in modo strategico. I principali fattori di reddito:

  1. Posizione. Più vicino al mare – tariffe più alte. A una distanza superiore a 1 km – meno 20-30% della tariffa media.
  2. Condizioni dell’appartamento. Gli alloggi ristrutturati con aria condizionata e wi-fi costano il 30-50% in più rispetto agli analoghi senza attrezzature.
  3. Foto e descrizione. Un design originale, foto oneste, recensioni aggiornate sono alla base di alti tassi di conversione.
  4. Supporto. La presenza di un manager o di un’agenzia locale aumenta l’utilizzo del 15-20%.
  5. Stagionalità. Strategia di prezzo competente: mantenimento del reddito in inverno e crescita dei profitti in estate.

Tutti e cinque i fattori lavorano in tandem: un calo di uno di essi riduce la redditività complessiva. Il massimo profitto si ottiene solo con un approccio sistematico, in cui marketing, servizio e ubicazione si completano a vicenda.

Come gestire il reddito senza problemi

Il reddito passivo da proprietà in Montenegro si trasforma in realtà con la partecipazione di una società di gestione. Il costo di tali servizi è pari al 15-30% del reddito. Questo include:

  • socializzare con gli ospiti;
  • organizzazione di pulizia;
  • affrontare le questioni attuali;
  • Segnalazione.

Il formato “chiavi in mano” è adatto a chi non vive nel Paese in modo permanente. Viene spesso scelto da un investitore su due.

Voci obbligatorie: tasse, registrazione, assistenza legale

Come guadagnare dall’affitto di un appartamento in Montenegro, rispettando la legge? Non c’è modo senza registrazione. I proprietari sono obbligati a:

  1. Ottenere le licenze per gli affitti turistici.
  2. Registrazione degli ospiti.
  3. Pagare l’imposta sul reddito – 9 per cento sugli utili netti.
  4. Pagare la tassa di soggiorno.

Le deviazioni dalle regole comportano multe fino a 6.000 euro. Pertanto, l’assistenza legale non è un lusso, ma una protezione dei profitti.

Un oggetto – tre strategie: il formato dell’affitto a reddito

I guadagni derivanti dall’affitto di un appartamento in Montenegro sono formati dall’approccio scelto. Confronto tra tre tattiche:

  1. Affitti a breve termine per i turisti. Tasso elevato – alto coinvolgimento, stagionalità.
  2. Contratto di locazione a lungo termine per espatriati. Stabilità – reddito più basso, richiede contratti.
  3. Mix: in stagione + fuori stagione. Massimizzazione dei profitti – necessità di una gestione flessibile.

Il reddito con una competente alternanza di formati è superiore del 10-15% rispetto a quello che si ottiene scegliendo un solo schema.

Come guadagnare dall’affitto di un appartamento in Montenegro: i consigli dei professionisti

La pratica dimostra che non sono i metri a generare redditività, ma l’approccio. L’efficienza cresce quando l’edilizia abitativa diventa uno strumento di profitto indipendente.

I consigli degli investitori esperti si riducono ad alcuni principi:

  1. Focus sui quartieri liquidi: Budva, Tivat, Bar.
  2. Acquistare non più di 1.800 euro al m² – più alta la soglia di ammortamento.
  3. Affittare tramite accesso multipiattaforma: Airbnb, Booking, DobrotaRent.
  4. Automatizzare il check-in e il pagamento.
  5. Rinnovare periodicamente gli interni.
  6. Realizzare un servizio fotografico una volta a stagione.

Questa strategia consente di mantenere costantemente un assegno medio elevato e riduce i tempi di inattività. Di conseguenza, l’housing non funziona in teoria, ma su base giornaliera, generando un reddito misurabile. Queste azioni aumentano i profitti e sollevano il proprietario dal carico di lavoro di routine.

Investitore in diritto: perché investire funziona

Un investitore che investe in immobili in Montenegro ottiene molto più che metri quadrati. Lo Stato concede il permesso di soggiorno per l’acquisto di immobili, un sistema fiscale semplice e un flusso turistico in crescita (oltre 2,6 milioni nel 2023).

Con un investimento iniziale di 80.000 euro o più, il progetto genera un reddito superiore a quello di Bulgaria, Grecia e Croazia. La crescita dei prezzi del 6-8% all’anno trasforma la proprietà non solo in una fonte di reddito, ma anche in un bene che si rivaluta.

Come guadagnare dall’affitto di un appartamento in Montenegro: conclusioni

Come guadagnare con l’affitto di un appartamento in Montenegro non è un’ipotesi, ma una strategia chiara. Con una gestione adeguata, la selezione del sito, la registrazione legale e il marketing, l’affitto si trasforma in un’attività prevedibile e stabile, con margini elevati.

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Acquistare una proprietà in Montenegro nel 2025: tutto quello che c’è da sapere

La formula “sole + mare + metri quadrati” ha smesso da tempo di essere associata esclusivamente alla Spagna o all’Italia. Nel 2025, l’attenzione degli investitori si è spostata con fiducia sull’Adriatico. L’acquisto di immobili in Montenegro si è trasformato da un desiderio spontaneo in un modello di investimento razionale. Il motivo è la rara combinazione di regole trasparenti, prezzi stabili, bassa soglia di ingresso e un processo legalmente chiaro. Non promette miracoli, ma offre strumenti chiari: patrimonio, reddito, status e tranquillità in un’unica transazione.

Perché acquistare una proprietà in Montenegro è interessante

Il mercato sta cambiando direzione. L’Europa meridionale non è più associata esclusivamente alla Spagna o all’Italia. Dal 2023 il Paese è in costante ascesa e l’acquisto di una casa è passato dalla categoria dell’esotico a quella della norma strategica. Il motivo è la simbiosi tra libertà di visto, vantaggi fiscali e stabilità geopolitica.

Dal 2022 al 2024, il volume delle transazioni è aumentato del 38%. La maggior parte delle transazioni proviene da Russia, Germania, Israele, Turchia e Serbia. Le principali destinazioni sono Budva, Tivat, Herceg Novi e Bar.

Geografia e prezzi: dove, come, quanto e perché

Port Tivat offre un formato d’élite, a partire da 4.000 euro al metro quadro. Budva mantiene l’equilibrio: 2.800-3.500 euro in edifici nuovi con infrastrutture. Bar rimane democratica: 1.800-2.400 euro al metro quadro. Podgorica – il centro amministrativo – non è interessata ai turisti, ma attrae investimenti aziendali.

Starda

I prezzi degli immobili in Montenegro dipendono dalla vicinanza al mare, dal numero di piani, dalle condizioni dell’oggetto e dalle infrastrutture. Nel 2025, l’assegno medio di acquisto è di circa 210.000 euro per un appartamento con una camera da letto sulla costa.

Fasi dell’acquisto di un immobile in Montenegro

Struttura chiara, minimo rumore burocratico. Il processo è standardizzato, con 6 fasi chiave:

  1. Selezione del sito.
  2. Verifica dei documenti (proprietà, assenza di debiti e gravami).
  3. Firma di un accordo preliminare.
  4. Autenticato.
  5. Pagamento.
  6. Registrazione nel catasto.

Ogni tappa è accompagnata da un notaio, un traduttore autorizzato e un avvocato. Tutte le transazioni sono effettuate in euro.

Come registrare una proprietà in Montenegro

Il notaio certifica il contratto di compravendita e lo invia al Centro di registrazione del catasto e dello Stato. Al momento dell’acquisto sono necessari i seguenti documenti:

  1. Passaporto.
  2. Passaporto (per gli stranieri).
  3. TIN.
  4. Estratto del catasto.
  5. Contratto di vendita.
  6. Certificato di assenza di vincoli.

Il processo si completa con la registrazione nel Registro delle abitazioni, dopodiché viene rilasciato il titolo. Il termine è di 10 giorni lavorativi. Quando si acquista un oggetto da una persona giuridica, viene applicata l’IVA al 21%.

 Costi reali della transazione

La parte finanziaria non si limita al prezzo dell’oggetto. Ogni contratto è accompagnato da un onere aggiuntivo:

  1. Servizi notarili: 0,01-0,05% del valore.
  2. Assistenza legale: 500-1.000 euro.
  3. Interprete: 30-100 euro all’ora.
  4. Quota di iscrizione: 50-150 euro.
  5. Imposta annuale sulla proprietà: 0,1-1%.

Tutti i costi dipendono dal comune specifico. Non ci sono commissioni nascoste o spese di agenzia obbligatorie: il mercato funziona in modo trasparente.

Peculiarità del diritto: come evitare i gravami

Le ispezioni immobiliari sono una pietra miliare. Prima della transazione, è indispensabile assicurarsi che non vi siano:

  • di contenzioso;
  • ipoteche;
  • arresti;
  • rischi ereditari.

L’acquisto di un immobile in Montenegro è consentito solo se la storia della proprietà è “pulita”. Qualsiasi gravame è registrato nel catasto, disponibile online. La richiesta viene elaborata in 24 ore.

Perché investire: non una vacanza, ma una strategia

L’investimento immobiliare in Montenegro è un’alternativa ai depositi bancari e al mercato azionario. Redditi da locazione sulla costa – a partire dal 6% annuo. L’alta stagione (giugno-settembre) consente di guadagnare fino al 90% sugli affitti a breve termine. Il costo delle abitazioni nel Paese dal 2021 è aumentato del 21%.

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In confronto, un appartamento in Croazia o in Grecia porterà un rendimento del 4-5% con una soglia d’ingresso e tasse più alte.

Permessi di soggiorno e altro

L’immigrazione in Montenegro attraverso il settore immobiliare è un modo semplice ed efficace. Se si acquista un oggetto a partire da 50.000 euro, si ottiene un permesso di soggiorno temporaneo per un anno con il diritto di prorogarlo. Dopo 5 anni si ha la possibilità di richiedere la residenza permanente e dopo altri 5 anni la cittadinanza.

A partire dal 2025, è previsto un regime semplificato per l’ottenimento dello status di investitore. Esso prevede un controllo accelerato del background e l’invio digitale dei documenti.

Acquistare un immobile in Montenegro: come non commettere errori

È importante seguire scrupolosamente le istruzioni e l’algoritmo delle azioni. Le violazioni possono comportare il rifiuto di registrare la proprietà o il blocco della transazione. Per ridurre i rischi, gli avvocati consigliano di

  1. Verificare l’autenticità di tutti i documenti.
  2. Assicurarsi che i dati catastali siano aggiornati.
  3. Verificare che la traduzione del contratto sia corretta.
  4. Utilizzare solo professionisti autorizzati.

L’assistenza professionale vi permette non solo di acquistare un immobile in Montenegro, ma anche di condurre la transazione senza rischi legali e perdite finanziarie.

Come vivono i proprietari dello Stato balcanico

La vita in Montenegro combina il ritmo misurato della costa con infrastrutture di livello europeo. I servizi pubblici sono 2-3 volte più economici rispetto all’Europa occidentale. Il livello di sicurezza rimane costantemente alto. Generi alimentari, medicine, trasporti: tutto a portata di mano.

L’acquisto di una proprietà in Montenegro apre l’accesso al business, all’affitto, al permesso di soggiorno. E soprattutto – a una vita senza problemi in condizioni di comfort e di regolamentazione adeguata.

Conclusione

Acquistare una proprietà in Montenegro nel 2025 è un investimento consapevole che combina stabilità, redditività e comfort. Il mercato mostra una crescita moderata, le leggi rimangono liberali e gli affitti mantengono il loro potenziale. Con il giusto approccio, l’acquisto si trasforma in un’attività lavorativa.

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Le migliori città del Montenegro in cui trasferirsi nel 2025

Il Montenegro è un paese piccolo ma poliedrico, dove la dimensione mediterranea si fonde con opportunità per il business, il comfort e una vita armoniosa. Proprio per questo motivo l’immigrazione è diventata popolare tra coloro che cercano un clima caldo, immobili accessibili e un’infrastruttura di qualità. Tuttavia, prima di trasferirsi in Montenegro per motivi di residenza, è importante studiare le caratteristiche di ciascuna regione, poiché il paesaggio a Budva e Herceg Novi rappresenta due scenari completamente diversi.

Esamineremo le migliori città del Montenegro per vivere, valutandone la comodità per i bambini, i pensionati, gli imprenditori e coloro che desiderano semplicemente cambiare il ritmo quotidiano.

Monro

Podgorica – capitale e centro commerciale

La metropoli è ideale per coloro che desiderano vivere nel cuore del paese e apprezzano una buona accessibilità ai trasporti. Qui si trovano l’aeroporto internazionale, le università, i centri commerciali e un gran numero di posti di lavoro.

Podgorica non è una località turistica, quindi qui non c’è l’agitazione turistica e gli immobili sono più economici rispetto alle città costiere. Tuttavia, in estate può fare molto caldo e l’assenza del mare nelle vicinanze potrebbe essere un aspetto negativo per gli amanti della spiaggia.

Budva – per attivi e ambiziosi

La località è l’epicentro della libertà turistica del Montenegro. Se apprezzate l’intrattenimento, la dinamicità, i caffè, i ristoranti e le belle spiagge, Budva sarà il luogo ideale per vivere. Tuttavia, è importante considerare che durante la stagione è affollata di turisti, mentre d’inverno diventa significativamente più tranquilla.

Bar – comodità e accessibilità

Bar è considerata una delle città più convenienti per la residenza permanente. Combina l’accessibilità dell’infrastruttura e del mare con uno stile di vita tranquillo. Qui ci sono molte scuole, negozi di qualità, strutture mediche e non c’è un eccesso di frenesia. La regione è ideale per vivere con i bambini.

Tivat – comfort di élite

La regione è adatta a coloro che cercano un alto livello di comfort e sono disposti a investire in immobili nel Montenegro. Qui si trova la zona di élite di Porto Montenegro, popolare tra i velisti e gli uomini d’affari.

A Tivat c’è un aeroporto, il che lo rende comodo per i viaggi frequenti. Tuttavia, i prezzi delle case qui sono più alti rispetto alla maggior parte degli altri insediamenti del paese.

Kotor – regione storica con un’atmosfera speciale

Se sognate di vivere in un centro medievale circondato da montagne, Kotor è una scelta eccellente. La città è patrimonio dell’UNESCO e attrae coloro che apprezzano l’architettura, la storia e la tranquillità della zona.

Tuttavia, Kotor potrebbe essere costosa per l’acquisto di una casa e i suoi stretti vicoli e l’alta umidità potrebbero non essere adatti a tutti.

Herceg Novi – tranquillità e natura

Il luogo è famoso per il suo microclima, considerato benefico per la salute. Qui ci sono meno turisti rispetto a Budva e i prezzi delle case sono moderati.

La regione è perfetta per i pensionati: il ritmo tranquillo delle strade, la medicina sviluppata e i bei paesaggi creano condizioni confortevoli per la vita.

Cetinje – centro culturale

La città è considerata una delle migliori per una vita tranquilla ed è adatta a coloro che amano l’arte e la storia. È stata la capitale del Montenegro e conserva ancora lo status di centro culturale. Qui si trovano musei, teatri e attrazioni storiche.

Tuttavia, è importante considerare che d’inverno fa più freddo rispetto alle città costiere e il livello di attività turistica è inferiore.

Ulcinj – per coloro che cercano tranquillità e spazio

La regione è una delle più autentiche. Qui si avverte l’influenza della cultura albanese e le lunghe spiagge di sabbia creano un’atmosfera speciale.

I prezzi delle case a Ulcinj sono inferiori rispetto a Budva o Kotor, ma è importante considerare che qui c’è meno popolazione di lingua russa e l’infrastruttura è meno sviluppata rispetto ai centri più grandi.

Cosa considerare nella scelta della migliore città del Montenegro per vivere

Il trasferimento è una decisione seria che richiede un’attenta analisi. È fondamentale identificare i criteri chiave che aiuteranno a capire quali città del Montenegro sono più adatte a te:

  • clima – la costa (Budva, Bar, Kotor, Tivat) offre inverni miti ed estati calde, ma con un’alta umidità. Nelle zone montane, come Cetinje, l’inverno potrebbe essere piuttosto freddo;
  • permesso di soggiorno – per una residenza a lungo termine nel paese è necessario un permesso di soggiorno. Il modo più popolare per ottenerlo è aprire un’azienda o acquistare proprietà;
  • immobili nel Montenegro – le case sono più economiche rispetto alla maggior parte dei paesi europei, ma i prezzi variano notevolmente. Se hai un budget limitato, considera Bar o Ulcinj, dove è possibile trovare alloggi a prezzi accessibili. A Tivat e Budva la proprietà è più costosa, specialmente nelle zone di élite come Porto Montenegro;
  • assicurazione sanitaria – il sistema sanitario pubblico in Montenegro lascia a desiderare, quindi molti expat si affidano a cliniche private. Se hai malattie croniche, assicurati di verificare in anticipo quali farmaci sono disponibili nelle farmacie locali e se è possibile acquistarli senza prescrizione medica;
  • comunità di lingua russa – nei grandi centri come Budva, Tivat, Bar e Podgorica ci sono molti immigrati di lingua russa. Creano comunità sui social media dove è possibile trovare consigli utili, contatti di avvocati, agenti immobiliari e persone con interessi simili.

La rilocazione in Montenegro è un’opportunità per vivere in un paese con una natura mozzafiato, un clima mite e costi contenuti. Tuttavia, è importante pianificare attentamente tutti i dettagli: scegliere la regione adatta, gestire la documentazione, affrontare questioni mediche e immobiliari.

Se ti prepari attentamente al trasferimento, l’adattamento sarà facile e potrai goderti la vita al mare senza preoccuparti dei problemi quotidiani.

Monro

Conclusione

La scelta della località dipende dai tuoi obiettivi. Se cerchi un’infrastruttura sviluppata e opportunità lavorative, Podgorica è la scelta giusta. Ami il mare e l’intrattenimento? Considera Budva o Tivat. Se apprezzi il comfort e la tranquillità, Bar, Herceg Novi e Ulcinj sono ottime opzioni.

Le migliori città del Montenegro per vivere sono quelle che soddisfano le tue esigenze. Il paese offre un clima confortevole, immobili accessibili e un alto livello di sicurezza. La rilocazione può essere una grande opportunità per coloro che sognano una casa al mare con comfort europeo.

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