كيفية كسب المال من استئجار شقة في الجبل الأسود: نصائح الخبراء

الجبل الأسود – بلد صغير ولكن متعدد الجوانب، حيث تتلاقى الهدوء البحري المتوسطي مع فرص الأعمال والراحة والعيش المتناغم. لهذا السبب أصبحت الهجرة شائعة بين الباحثين عن مناخ دافئ وعقارات ميسورة التكلفة وبنية تحتية عالية الجودة. ومع ذلك، قبل الانتقال إلى الجبل الأسود للإقامة الدائمة، من المهم دراسة خصائص كل منطقة، حيث إن المناطق في بودفا وهرسيغ نوفي تقدمان سيناريوهين مختلفين تمامًا.

سنستعرض أفضل مدن الجبل الأسود للعيش، ونقيّم مدى ملاءمتها للأطفال وكبار السن ورجال الأعمال وأولئك الذين يرغبون ببساطة في تغيير إيقاع حياتهم اليومية.

بودغوريتسا – العاصمة والمركز التجاري

المدينة الكبيرة مثالية لأولئك الذين يرغبون في العيش في قلب البلاد ويقدرون سهولة الوصول إلى وسائل النقل الجيدة. تتوفر هنا مطار دولي، وجامعات، ومراكز تجارية، وعدد كبير من فرص العمل.

بودغوريتسا ليست منتجعًا، لذلك لا يوجد هنا الزخم السياحي، والعقارات أرخص منها في المدن الساحلية. ومع ذلك، قد يكون الطقس حارًا هنا في الصيف، وقد يكون عدم وجود البحر القريب عيبًا لعشاق الاسترخاء على الشاطئ.

بودفا – للنشيطين والطموحين

المنتجع – مركز حرية السياحة في الجبل الأسود. إذا كنت تهتم بالترفيه والديناميكية والمقاهي والمطاعم والشواطئ الجميلة، فستكون بودفا المكان المثالي للعيش. ومع ذلك، يجب مراعاة أنها تكون مزدحمة بالسياح في الموسم، وتصبح هادئة بشكل ملحوظ في الشتاء.

بار – الراحة والوصولية

يُعتبر بار واحدًا من أكثر المدن راحة للإقامة الدائمة. يجمع بين إمكانية الوصول إلى البنية التحتية والبحر مع نمط حياة هادئ. هناك العديد من المدارس والمتاجر الجيدة والمؤسسات الطبية ولا يوجد هناك زخم مفرط. المنطقة مناسبة تمامًا للعيش مع الأطفال.

تيفات – الراحة الفاخرة

المنطقة مناسبة لأولئك الذين يبحثون عن مستوى عالٍ من الراحة وعلى استعداد للاستثمار في عقارات الجبل الأسود. تقع هنا منطقة بورتو مونتينيغرو الفاخرة، التي تحظى بشعبية بين اليختسين ورجال الأعمال.

توجد مطار في تيفات، مما يجعلها مريحة للرحلات المتكررة. ومع ذلك، تكون أسعار العقارات هنا أعلى منها في معظم المستوطنات الأخرى في البلاد.

كوتور – منطقة تاريخية بأجواء خاصة

إذا كنت تحلم بالعيش في مركز قديم محاط بالجبال، فإن كوتور هي خيار ممتاز. تم إدراج المدينة في قائمة التراث العالمي لليونسكو وتجذب أولئك الذين يقدرون الهندسة المعمارية والتاريخ والمناطق الهادئة.

ومع ذلك، قد تكون كوتور مكلفة لشراء العقارات، وشوارعها الضيقة وارتفاع نسبة الرطوبة قد لا تناسب الجميع.

هرسيغ نوفي – هدوء وطبيعة

تشتهر المدينة بمناخها الميكروي الذي يُعتبر مفيدًا للصحة. هنا يوجد أقل عدد من السياح مقارنة ببودفا، وتكون أسعار العقارات معتدلة.

تعتبر المنطقة مثالية لكبار السن – إيقاع الشوارع المنظم، والرعاية الطبية المتقدمة، والمناظر الطبيعية الجميلة تخلق ظروفًا مريحة للعيش.

تسيتيني – المركز الثقافي

يُعتبر المدينة واحدًا من أفضل الأماكن لحياة هادئة ومناسب لأولئك الذين يحبون الفن والتاريخ. كانت عاصمة الجبل الأسود ولا تزال تحتفظ بمكانتها كمركز ثقافي. هنا توجد المتاحف والمسارح والمعالم التاريخية.

ومع ذلك، يجب مراعاة أن الطقس يكون أبرد هنا في الشتاء مقارنة بالمدن الساحلية، وأن مستوى النشاط السياحي يكون أقل.

أولتشين – لأولئك الذين يبحثون عن الهدوء والمساحة

المنطقة واحدة من أكثر المناطق تميزًا. هنا تشعر بتأثير الثقافة الألبانية، والشواطئ الرملية الطويلة تخلق جوًا خاصًا.

تكون أسعار العقارات في أولتشين أقل منها في بودفا أو كوتور، ولكن يجب مراعاة أن هناك أقل عدد من الناطقين بالروسية هنا، وأن البنية التحتية تفتقر إلى تلك الموجودة في المراكز الكبيرة الأخرى.

ما الذي يجب التركيز عليه عند اختيار أفضل مدينة في الجبل الأسود للعيش

الانتقال – قرار جدي يتطلب تحليلًا دقيقًا. الأمر الرئيسي – تحديد المعايير الرئيسية التي ستساعدك على فهم أي مدن في الجبل الأسود مناسبة للانتقال إليها:

• المناخ – الساحل (بودفا، بار، كوتور، تيفات) يتميز بشتاء معتدل وصيف دافئ، ولكن هناك نسبة عالية من الرطوبة. في المناطق الجبلية مثل تسيتيني، يمكن أن يكون الطقس باردًا نسبيًا في الشتاء؛
• الإقامة الدائمة – للإقامة الطويلة في البلاد، تحتاج إلى تصريح إقامة. أكثر الطرق شيوعًا للحصول على تصريح الإقامة هو فتح شركة أو شراء عقار؛
• العقارات في الجبل الأسود – تكون تكلفة العيش أرخص من معظم دول أوروبا، ولكن تختلف الأسعار بشكل كبير. إذا كان الميزانية محدودة، فاستخدم بار أو أولتشين – يمكن العثور هنا على عقارات بأسعار معقولة. في تيفات وبودفا، تكون الممتلكات أغلى، خاصة في المناطق الفاخرة مثل بورتو مونتينيغرو؛
• التأمين الصحي – يترك النظام الصحي الحكومي في الجبل الأسود الكثير من الرغبة في التحسين، لذلك يستخدم العديد من الوافدين الخارجيين العيادات الخاصة. إذا كانت لديك أمراض مزمنة، فتحقق مسبقًا من الأدوية المتوفرة في الصيدليات المحلية وما إذا كان بإمكانك شرائها بدون وصفة طبية؛
• المجتمع الروسي الناطق باللغة الروسية – في المراكز الكبيرة مثل بودفا، تيفات، بار، وبودغوريتسا، هناك العديد من المهاجرين الروس الناطقين باللغة الروسية. يقومون بإنشاء مجتمعات على وسائل التواصل الاجتماعي، حيث يمكن العثور على نصائح مفيدة وجهات اتصال للمحامين ووكلاء العقارات وأشخاص ذوي أفكار مماثلة.

الانتقال إلى الجبل الأسود – فرصة للعيش في بلد يتمتع بطبيعة خلابة ومناخ معتدل وتكاليف منخفضة. ومع ذلك، من المهم التفكير مسبقًا في جميع التفاصيل: اختيار المنطقة المناسبة، ترتيب الأوراق، التعامل مع الرعاية الصحية والإقامة.

إذا قمت بالتحضير الجيد للانتقال، ستكون عملية التكيف سهلة، وستتمكن من الاستمتاع بالعيش على البحر دون القلق بشأن المشاكل اليومية.

الاست

أصبحت الجبل الأسود، بمناظرها الطبيعية الخلابة ومناخها المعتدل ومكانتها كواحدة من أكثر البلدان التي يمكن شراء العقارات فيها بأسعار معقولة في أوروبا، نقطة جذب حقيقية للمستثمرين الأجانب في السنوات الأخيرة. يتزايد الاهتمام بسوق العقارات في البلقان بشكل مطرد. ولكن هل يستحق الأمر حقاً شراء عقار في الجبل الأسود من حيث المزايا والجدوى على المدى الطويل؟ للحصول على إجابة صادقة، تحتاج إلى تحليل مفصل يتجاوز وعود السماسرة العقاريين.

هل يجب عليك شراء عقار في الجبل الأسود: الجغرافيا وإمكانية الوصول إلى وسائل النقل

الجبل الأسود صغير الحجم ولكنه متعدد الأوجه: يتناوب ساحل البحر الأدرياتيكي مع الوديان الجبلية، وتربط شبكة طرق متطورة بين المناطق السياحية والمراكز التجارية. يستقبل مطارا بودغوريتسا وتيفات رحلات جوية منتظمة من أوروبا والشرق الأوسط وآسيا، مما يضمن تدفقاً مستمراً للسياح والمستأجرين. لم تعد العطلات هنا موسمية – فالطلب على الإقامة هنا على مدار العام لا يزال مرتفعاً بسبب المناخ المعتدل والطرق على مدار العام. ما الذي يوفره شراء العقارات في الجبل الأسود؟ أولاً وقبل كل شيء، الوصول إلى مكان تلتقي فيه الجبال بالبحر، وتسمح لك الخدمات اللوجستية بالوصول إلى أي جزء من البلاد في غضون ساعتين.

القدرة على الشراء بأسعار معقولة: العتبة المالية لدخول السوق هي واحدة من أدنى العتبات المالية في أوروبا

يظل متوسط سعر المتر المربع في مناطق المنتجعات أقل من 2,000 يورو، وفي الضواحي – من 900 إلى 1,200 يورو. بالنسبة للمستثمر، هذا لا يعني فقط بداية بتكاليف أقل، ولكن أيضًا إمكانية عالية لنمو القيمة. وتبلغ تكلفة شقة الاستوديو النموذجية في بودفا 80,000 يورو، والشقة المكونة من غرفتي نوم تكلف 110,000 يورو. يمكن شراء منزل في الجبال مع قطعة أرض من 140,000 يورو. تسمح لك هذه الأرقام بتكوين محفظة استثمارية حتى بميزانية محدودة.

إيجابيات للمستثمر: ما إذا كان الأمر يستحق شراء عقار في الجبل الأسود

قرار الاستثمار يتطلب حسابات وليس عاطفة. وفيما يلي تفصيل للمزايا التي تناسب الجميع يجيب على السؤال – هل يستحق شراء عقار في الجبل الأسود في عام 2025.

الإيجابيات الرئيسية للمشتري:

1. أسعار معقولة – بالمقارنة مع كرواتيا واليونان وإيطاليا، تظل تكلفة السكن في الجبل الأسود أقل بكثير، بينما تتوافق جودة التشطيبات والمناظر مع المعايير الأوروبية.

2. نمو السياحة – ينمو القطاع بنسبة 7-9% سنوياً، مما يزيد الطلب على الإيجارات قصيرة الأجل. تحقق شقق النزلاء دخلاً يصل إلى 8-10% سنوياً.

3. تشريعات موالية – يمكن للأجانب شراء المساكن دون قيود، وتتم المعاملات بشفافية. تستغرق عملية تسجيل الملكية من 3 إلى 6 أسابيع.

4. الشروط الضريبية – لا تتجاوز الضريبة العقارية 0.1-1%، ويتم فرض ضريبة على الإيجار بمعدل ثابت، ويظل العبء الضريبي على الدخل منخفضًا.

5. إمكانية الحصول على تصريح إقامة – شراء منزل يجعل من السهل الحصول على تصريح إقامة، خاصة إذا كان هناك نشاط تجاري أو سياحي.

السلبيات والمخاطر: ما الذي يجب البحث عنه

إمكانات السوق لا تنفي الحاجة إلى التحليل. وتتمثل نقاط ضعف المشتري في عدم التحقق من الوثائق، والعمل مع وكالات غير معتمدة والمبالغة في تقدير الربحية.

السلبيات الرئيسية:

1. التعقيدات القانونية – تتطلب المعاملات التوثيق والترجمة، مما يزيد من التكاليف.

2. خطر وجود عقارات “ورقية” – عقارات بدون تصاريح بناء أو مع قيود على الاستخدام في السوق.

3. الموسمية – في المناطق النائية، تعمل الإيجارات في المناطق النائية من مايو إلى سبتمبر فقط.

4. سيولة منخفضة – يمكن أن تستغرق إعادة البيع ما يصل إلى 12-18 شهرًا، خاصةً في حالة عدم وجود طلب عاجل.

5. مشاكل مع شركات الإدارة – لا تقدم جميع العقارات خدمة موثوقة للمستأجرين.

ما يعطي شراء عقار في الجبل الأسود – ليس فقط منفعة بل أيضاً التزاماً بالدراسة المتأنية لكل مرحلة من مراحل الصفقة.

الدخل المحتمل من الإيجار واستراتيجية الحيازة

دخل الإيجار هو أحد العوامل الرئيسية التي تشكل الإجابة على السؤال عما إذا كان الأمر يستحق شراء عقار في الجبل الأسود. يتم استخدام المساكن على الساحل بنشاط في كل من الإيجارات قصيرة الأجل وطويلة الأجل. في أشهر الصيف، تجلب الشقق السياحية من 60 إلى 150 يورو في اليوم الواحد، حسب الموقع ومستوى الراحة. في ثلاثة أشهر، يمكن أن يدر موسم الذروة ما يصل إلى 80٪ من الدخل السنوي، خاصة مع وجود استراتيجية تسويق مناسبة وحضور على مواقع الحجز الدولية.

أما خارج الموسم، تظل الإيجارات طويلة الأجل مستقرة: في بودفا أو كوتور أو تيفات، يتم إيجار شقة من غرفة واحدة مقابل 400-600 يورو شهرياً. ويحصل مالك المنزل في الجبال أو الضواحي النائية على إيجار أقل، ولكنه يقلل من تكاليف الصيانة. تشمل استراتيجية التملك المناسبة ما يلي:

• اختيار منشأة بأقل تكاليف تشغيلية;

• حساب الإيجارات المشتركة – الإيجارات قصيرة الأجل في الصيف والإيجارات طويلة الأجل في الشتاء;

• تعيين مدير محلي لديه خبرة في العمل مع الأجانب;

• الاحتفاظ بتسجيل رسمي للإيجار ودفع الضريبة.

كيفية اختيار الموقع: الساحل، والجبال، والضواحي

ليس الحي المرموق هو الأكثر ربحاً دائماً، وغالباً ما تعطي المناطق النامية زيادة أكبر في القيمة. مقارنة بين المناطق الرئيسية:

1. بودفا هي مركز سياحي يتمتع ببنية تحتية متطورة، وطلب مرتفع، ولكن أيضًا تشبع السوق. مثالية للإيجارات قصيرة الأجل.

2. تيفات – المكانة المرموقة واليخوت والاستثمارات. الأسعار أعلى من المتوسط، والطلب على الإيجار مستقر على مدار السنة.

3. بار هي مدينة مرفأ وظيفية ذات عقارات بأسعار معقولة وإمكانات نمو محتملة.

4. هرسك نوفي – الهدوء والينابيع الحرارية والاهتمام بالسياحة الصحية.

5. تعتبر بتروفاك وأولسيني من الأسواق الفتية التي لم تتماشى أسعارها مع إمكاناتها بعد.

توفر المناطق الجبلية مثل كولاسين أو زابلجاك أماكن إقامة لمحبي العطلات النشطة. تتيح لك ضواحي بودغوريتسا أو سيتينيي شراء منزل أو قطعة أرض بأسعار أقل من أسعار السوق، مع الحفاظ على إمكانية الوصول إلى البنية التحتية للمدينة.

ما إذا كان الأمر يستحق شراء عقار في مونتينيغرو: الإيجابيات بالأرقام

عملية حسابية استثمارية نموذجية: شقة تبلغ تكلفتها 100,000 يورو ويتم تأجيرها لمدة 120 يوماً في السنة بدخل 80 يورو في اليوم الواحد، ينتج عنها دخل إجمالي قدره 9,600 يورو. بعد خصم الضرائب والصيانة والاستهلاك، يتبقى ربح صافٍ يتراوح بين 6500 و7000 يورو، أي ما يعادل 6.5-7% سنويًا. إذا زادت قيمة العقار بنسبة 5-7% سنوياً، فإن إجمالي الدخل يتجاوز 10%.

ما يعطي شراء عقار في الجبل الأسود من الناحية العملية:

• عتبة مالية معتدلة للدخول;

• دخل سلبي مستدام;

• نمو رأس المال من خلال ديناميكيات السوق;

  

• إمكانية الحصول على تصريح إقامة;

• التحكم في الأصول والمرونة في الإدارة.

الاستثمار مع الآفاق

إن شراء العقارات في الجبل الأسود هو خيار لصالح الأصول الحقيقية والاقتصاد المستدام وقطاع السياحة المتنامي. وعلى خلفية الاستقرار السياسي والشفافية الضريبية والانفتاح على الأجانب، فإن السوق يُظهر نضجاً وإمكانات. إن الإجابة على السؤال، ما إذا كان الأمر يستحق شراء عقار في الجبل الأسود، لا تتشكل على العواطف، ولكن على الأرقام والمنطق والبراغماتية. إن اتباع نهج متوازن في اختيار الشيء واستراتيجية الملكية يحول الاستثمار إلى قرار معقول طويل الأجل.