أصبحت الجبل الأسود، بمناظرها الطبيعية الخلابة ومناخها المعتدل ومكانتها كواحدة من أكثر البلدان التي يمكن شراء العقارات فيها بأسعار معقولة في أوروبا، نقطة جذب حقيقية للمستثمرين الأجانب في السنوات الأخيرة. يتزايد الاهتمام بسوق العقارات في البلقان بشكل مطرد. ولكن هل يستحق الأمر حقاً شراء عقار في الجبل الأسود من حيث المزايا والجدوى على المدى الطويل؟ للحصول على إجابة صادقة، تحتاج إلى تحليل مفصل يتجاوز وعود السماسرة العقاريين.
هل يجب عليك شراء عقار في الجبل الأسود: الجغرافيا وإمكانية الوصول إلى وسائل النقل
الجبل الأسود صغير الحجم ولكنه متعدد الأوجه: يتناوب ساحل البحر الأدرياتيكي مع الوديان الجبلية، وتربط شبكة طرق متطورة بين المناطق السياحية والمراكز التجارية. يستقبل مطارا بودغوريتسا وتيفات رحلات جوية منتظمة من أوروبا والشرق الأوسط وآسيا، مما يضمن تدفقاً مستمراً للسياح والمستأجرين. لم تعد العطلات هنا موسمية – فالطلب على الإقامة هنا على مدار العام لا يزال مرتفعاً بسبب المناخ المعتدل والطرق على مدار العام. ما الذي يوفره شراء العقارات في الجبل الأسود؟ أولاً وقبل كل شيء، الوصول إلى مكان تلتقي فيه الجبال بالبحر، وتسمح لك الخدمات اللوجستية بالوصول إلى أي جزء من البلاد في غضون ساعتين.
القدرة على الشراء بأسعار معقولة: العتبة المالية لدخول السوق هي واحدة من أدنى العتبات المالية في أوروبا
يظل متوسط سعر المتر المربع في مناطق المنتجعات أقل من 2,000 يورو، وفي الضواحي – من 900 إلى 1,200 يورو. بالنسبة للمستثمر، هذا لا يعني فقط بداية بتكاليف أقل، ولكن أيضًا إمكانية عالية لنمو القيمة. وتبلغ تكلفة شقة الاستوديو النموذجية في بودفا 80,000 يورو، والشقة المكونة من غرفتي نوم تكلف 110,000 يورو. يمكن شراء منزل في الجبال مع قطعة أرض من 140,000 يورو. تسمح لك هذه الأرقام بتكوين محفظة استثمارية حتى بميزانية محدودة.
إيجابيات للمستثمر: ما إذا كان الأمر يستحق شراء عقار في الجبل الأسود
قرار الاستثمار يتطلب حسابات وليس عاطفة. وفيما يلي تفصيل للمزايا التي تناسب الجميع يجيب على السؤال – هل يستحق شراء عقار في الجبل الأسود في عام 2025.
الإيجابيات الرئيسية للمشتري:
أسعار معقولة – بالمقارنة مع كرواتيا واليونان وإيطاليا، تظل تكلفة السكن في الجبل الأسود أقل بكثير، بينما تتوافق جودة التشطيبات والمناظر مع المعايير الأوروبية.
نمو السياحة – ينمو القطاع بنسبة 7-9% سنوياً، مما يزيد الطلب على الإيجارات قصيرة الأجل. تحقق شقق النزلاء دخلاً يصل إلى 8-10% سنوياً.
تشريعات موالية – يمكن للأجانب شراء المساكن دون قيود، وتتم المعاملات بشفافية. تستغرق عملية تسجيل الملكية من 3 إلى 6 أسابيع.
الشروط الضريبية – لا تتجاوز الضريبة العقارية 0.1-1%، ويتم فرض ضريبة على الإيجار بمعدل ثابت، ويظل العبء الضريبي على الدخل منخفضًا.
إمكانية الحصول على تصريح إقامة – شراء منزل يجعل من السهل الحصول على تصريح إقامة، خاصة إذا كان هناك نشاط تجاري أو سياحي.
السلبيات والمخاطر: ما الذي يجب البحث عنه
إمكانات السوق لا تنفي الحاجة إلى التحليل. وتتمثل نقاط ضعف المشتري في عدم التحقق من الوثائق، والعمل مع وكالات غير معتمدة والمبالغة في تقدير الربحية.
السلبيات الرئيسية:
التعقيدات القانونية – تتطلب المعاملات التوثيق والترجمة، مما يزيد من التكاليف.
خطر وجود عقارات “ورقية” – عقارات بدون تصاريح بناء أو مع قيود على الاستخدام في السوق.
الموسمية – في المناطق النائية، تعمل الإيجارات في المناطق النائية من مايو إلى سبتمبر فقط.
سيولة منخفضة – يمكن أن تستغرق إعادة البيع ما يصل إلى 12-18 شهرًا، خاصةً في حالة عدم وجود طلب عاجل.
مشاكل مع شركات الإدارة – لا تقدم جميع العقارات خدمة موثوقة للمستأجرين.
ما يعطي شراء عقار في الجبل الأسود – ليس فقط منفعة بل أيضاً التزاماً بالدراسة المتأنية لكل مرحلة من مراحل الصفقة.
الدخل المحتمل من الإيجار واستراتيجية الحيازة
دخل الإيجار هو أحد العوامل الرئيسية التي تشكل الإجابة على السؤال عما إذا كان الأمر يستحق شراء عقار في الجبل الأسود. يتم استخدام المساكن على الساحل بنشاط في كل من الإيجارات قصيرة الأجل وطويلة الأجل. في أشهر الصيف، تجلب الشقق السياحية من 60 إلى 150 يورو في اليوم الواحد، حسب الموقع ومستوى الراحة. في ثلاثة أشهر، يمكن أن يدر موسم الذروة ما يصل إلى 80٪ من الدخل السنوي، خاصة مع وجود استراتيجية تسويق مناسبة وحضور على مواقع الحجز الدولية.
أما خارج الموسم، تظل الإيجارات طويلة الأجل مستقرة: في بودفا أو كوتور أو تيفات، يتم إيجار شقة من غرفة واحدة مقابل 400-600 يورو شهرياً. ويحصل مالك المنزل في الجبال أو الضواحي النائية على إيجار أقل، ولكنه يقلل من تكاليف الصيانة. تشمل استراتيجية التملك المناسبة ما يلي:
اختيار منشأة بأقل تكاليف تشغيلية;
حساب الإيجارات المشتركة – الإيجارات قصيرة الأجل في الصيف والإيجارات طويلة الأجل في الشتاء;
تعيين مدير محلي لديه خبرة في العمل مع الأجانب;
الاحتفاظ بتسجيل رسمي للإيجار ودفع الضريبة.
كيفية اختيار الموقع: الساحل، والجبال، والضواحي
ليس الحي المرموق هو الأكثر ربحاً دائماً، وغالباً ما تعطي المناطق النامية زيادة أكبر في القيمة. مقارنة بين المناطق الرئيسية:
بودفا هي مركز سياحي يتمتع ببنية تحتية متطورة، وطلب مرتفع، ولكن أيضًا تشبع السوق. مثالية للإيجارات قصيرة الأجل.
تيفات – المكانة المرموقة واليخوت والاستثمارات. الأسعار أعلى من المتوسط، والطلب على الإيجار مستقر على مدار السنة.
بار هي مدينة مرفأ وظيفية ذات عقارات بأسعار معقولة وإمكانات نمو محتملة.
هرسك نوفي – الهدوء والينابيع الحرارية والاهتمام بالسياحة الصحية.
تعتبر بتروفاك وأولسيني من الأسواق الفتية التي لم تتماشى أسعارها مع إمكاناتها بعد.
توفر المناطق الجبلية مثل كولاسين أو زابلجاك أماكن إقامة لمحبي العطلات النشطة. تتيح لك ضواحي بودغوريتسا أو سيتينيي شراء منزل أو قطعة أرض بأسعار أقل من أسعار السوق، مع الحفاظ على إمكانية الوصول إلى البنية التحتية للمدينة.
ما إذا كان الأمر يستحق شراء عقار في مونتينيغرو: الإيجابيات بالأرقام
عملية حسابية استثمارية نموذجية: شقة تبلغ تكلفتها 100,000 يورو ويتم تأجيرها لمدة 120 يوماً في السنة بدخل 80 يورو في اليوم الواحد، ينتج عنها دخل إجمالي قدره 9,600 يورو. بعد خصم الضرائب والصيانة والاستهلاك، يتبقى ربح صافٍ يتراوح بين 6500 و7000 يورو، أي ما يعادل 6.5-7% سنويًا. إذا زادت قيمة العقار بنسبة 5-7% سنوياً، فإن إجمالي الدخل يتجاوز 10%.
ما يعطي شراء عقار في الجبل الأسود من الناحية العملية:
عتبة مالية معتدلة للدخول;
دخل سلبي مستدام;
نمو رأس المال من خلال ديناميكيات السوق;
إمكانية الحصول على تصريح إقامة;
التحكم في الأصول والمرونة في الإدارة.
الاستثمار مع الآفاق
إن شراء العقارات في الجبل الأسود هو خيار لصالح الأصول الحقيقية والاقتصاد المستدام وقطاع السياحة المتنامي. وعلى خلفية الاستقرار السياسي والشفافية الضريبية والانفتاح على الأجانب، فإن السوق يُظهر نضجاً وإمكانات. إن الإجابة على السؤال، ما إذا كان الأمر يستحق شراء عقار في الجبل الأسود، لا تتشكل على العواطف، ولكن على الأرقام والمنطق والبراغماتية. إن اتباع نهج متوازن في اختيار الشيء واستراتيجية الملكية يحول الاستثمار إلى قرار معقول طويل الأجل.
