أساطير رئيسية حول الاستثمار في العقارات في الجبل الأسود: تحليل موجز وبيانات واقعية

الضرائب العقارية في الجبل الأسود تظل واحدة من أكثر الضرائب جاذبية في أوروبا، مما يجعل البلاد جاذبة للمستثمرين. قواعد الاقتناء البسيطة، والأسعار المعقولة، والتشريعات الضريبية الثابتة تسمح بشراء الشقق والفيلات والمنازل بشكل مربح لكل من السكان المحليين والأجانب. ومع ذلك، قبل الشراء من المهم فهم الرسوم التي يجب مراعاتها في عام 2025.

في هذه النظرة العامة، سنناقش الرسوم التي يدفعها أصحاب العقارات في الجبل الأسود، سواء كانوا ملاكًا أو مستأجرين أو بائعين، وسنفصل أيضًا تفاصيل الإقامة الضريبية.

ضريبة شراء العقارات في الجبل الأسود

يترافق اقتناء الممتلكات بدفع إلزامي، ولكن حجمه يعتمد على نوع السكن. لا توجد رسوم للمشاريع الجديدة إذا تمت الشراء من المطور، حيث يكون ضريبة القيمة المضافة (17%) مضمنة في السعر بالفعل. ومع ذلك، عند شراء العقارات الثانوية، تبلغ الضريبة 3% من القيمة الكتابية للعقار.

يجب على الأجانب الذين يقتنون الممتلكات أن يعلموا أن الرسوم تدفع من قبل المشتري وهي مرة واحدة. يتطلب الدفع تقديم إقرار ضريبي خلال 30 يومًا من توقيع عقد البيع والشراء. بالإضافة إلى ذلك، يجب مراعاة الرسوم العقارية والتسجيلية التي تبلغ حوالي 0.5-1% من قيمة الصفقة.

ضريبة الدخل من الإيجار

إذا كنت تؤجر عقارًا في الجبل الأسود، فكن مستعدًا لدفع ضريبة على دخل الإيجار — تبلغ 15% من الربح الصافي. ولكن ليس كل شيء مرعبًا: هناك تفاصيل تساعد في تقليل قاعدة الضريبة وعدم دفع المبالغ الزائدة.

أولاً، يتم حسابها ليس على مبلغ الإيجار بالكامل، بل على الربح الذي يتبقى بعد دفع تكاليف الخدمات العامة وتكاليف صيانة السكن. إذا تمت صياغة العلاقات الإيجارية رسميًا، يمكن خصم تكاليف الإصلاحات والاستهلاك وحتى تحسينات الشقة.

عند التأجير القصير المدى (على سبيل المثال، السياحي)، سيتعين عليك التسجيل في الضرائب والحصول على تصريح للنشاط.

ضريبة بيع العقارات في الجبل الأسود

إذا قررت بيع شقة أو فيلا أو منزل، من المهم مراعاة مدى مكوث العقار في ملكيتك.

إذا كانت الممتلكات في ملكية لأكثر من ثلاث سنوات، فلن تحتاج إلى دفع أي رسوم — يعفي الدولة هؤلاء المالكين من دفع الرسوم. ولكن إذا مرت أقل من ثلاث سنوات منذ الشراء، ستحتاج إلى دفع ضريبة 15% على الفارق بين سعر الشراء والبيع.

الضرائب للأجانب

لا توجد رسوم منفصلة للأجانب في البلاد، لذلك يدفع الوافد نفس الرسوم التي يدفعها السكان المحليين. ومع ذلك، من المهم مراعاة الإقامة الضريبية.

إذا عاش الشخص في البلاد لأكثر من 183 يومًا في السنة — فإنه يصبح تلقائيًا مقيمًا وملزمًا بدفع الرسوم ليس فقط على دخل الإيجار، ولكن أيضًا على أي دخل آخر، بما في ذلك الأرباح خارج الجبل الأسود.

بالنسبة لغير المقيمين، تقتصر العبء على العقارات والدخل الذي تم الحصول عليه على أراضي البلاد.

كيفية تقليل الدفع الضريبي على العقارات؟

على الرغم من أن الضرائب العقارية في الجبل الأسود تظل منخفضة نسبيًا، يمكن لأصحاب العقارات والمستثمرين الأجانب الاستفادة من عدة استراتيجيات لتخفيضها:

• شراء المشاريع الجديدة من المطور — شراء العقار مباشرة من المطور يسمح بتجنب ضريبة شراء العقارات. فعند شراء هيكل بناء ثانوي، يتم فرض 3%، بينما في حالة المشاريع الجديدة، لا توجد هذه الرسوم، حيث تكون ضريبة القيمة المضافة (17%) مضمنة في السعر. وهذا مفيد بشكل خاص لأولئك الذين ينظرون إلى استثمارات طويلة الأجل في العقارات؛
• اختيار الشقق في المناطق ذات أسعار ضريبية منخفضة — تحدد البلديات أسعار ضريبة محددة تتراوح بين 0.1% إلى 1%. من خلال اختيار شقة أو فيلا أو منزل في المواقع غير الشعبية، يمكن تقليل النفقات السنوية بشكل كبير. في المدن الصغيرة والمناطق الريفية، تكون ضريبة العقارات أدنى؛
• تسجيل إيجار الممتلكات بشكل رسمي — إذا تم تأجير البناء، يجب على المالك دفع رسوم على دخل الإيجار (15%). ومع ذلك، يمكن الاستفادة من الخصومات عند التأجير الرسمي، مما يقلل من قاعدة الضريبة. تشمل هذه التكاليف تكاليف الإصلاحات وصيانة الممتلكات والاستهلاك وخدمات الخدمات العامة؛
• الاحتفاظ بالممتلكات لفترة طويلة — إذا تم بيع الهيكل بناء بعد مرور أكثر من 3 سنوات على الشراء، يتم إعفاء المالك من الربح. بالنسبة للمستثمرين الأجانب، هذا أحد المزايا الرئيسية، حيث يسمح بتجنب التكاليف الإضافية عند إعادة البيع في وقت لاحق؛
• اختيار الحالة الضريبية المناسبة للمقيم — إذا عاش الأجنبي في الجبل الأسود لأكثر من 183 يومًا في السنة، فإنه يصبح تلقائيًا مقيمًا. إذا كان الهدف هو تقليل العبء، فمن الأفضل البقاء كغير مقيم، محافظًا على التزامات فقط في إطار الملكية الخاصة.

بفضل هذه الطرق، تظل التشريعات الضريبية في الجبل الأسود واحدة من أكثر الجذب في أوروبا. يجعل النهج الذكي للمدفوعات الضريبية امتلاك الممتلكات ليس مريحًا فقط، ولكن أيضًا مربحًا ماليًا لأولئك الذين ينظرون إلى استثمارات طويلة الأجل.

الاستنتاج

في عام 2025، تظل الضرائب العقارية في الجبل الأسود شفافة ومريحة للمستثمرين وأصحاب العقارات العاديين على حد سواء. النظام الضريبي البسيط، وعدم وجود رسوم خفية، والشروط المرنة تجعل شراء وامتلاك العقارات قرارًا مربحًا.

عند شراء العقارات الثانوية، يدفع المشترين ضريبة بنسبة 3%، ولكن هذه الرسوم لا تفرض عند شراء المشاريع الجديدة.

بالنسبة لأولئك الذين يخططون لبيع العقارات، تظل الشروط مربحة أيضًا: إذا كان الهيكل بناء في ملكيتك لأكثر من ثلاث سنوات، فلن تكون هناك حاجة لدفع أي رسوم على الربح. بالنسبة للمشترين الأجانب، تظل الأسعار كما هي للمواطنين، ولكن من المهم مراعاة قواعد الإقامة الضريبية.

بشكل عام، يعد شراء العقارات في الجبل الأسود عملية مفهومة ومربحة، مما يجعل البلاد جاذبة سواء للإقامة الشخصية أو للاستثمارات طويلة الأجل.

تخيل: صباحًا، تشرب القهوة على التراس مطلة على البحر الجميل، وحولك الجبال القديمة ورائحة الصنوبر. هذه المنظر الخلاب يصبح واقعًا أكثر فأكثر بالنسبة للأجانب الذين يختارون لؤلؤة البحر الأدرياتيكي ليس فقط للعطلة، بل للعيش والاستثمار. البلد الذي يجمع بين الراحة الأوروبية والطابع البلقاني الفريد يقدم فرصًا فريدة في سوق العقارات. لقد أعددنا دليلًا لشراء العقارات في الجبل الأسود. تابع القراءة إذا كنت ترغب في شراء ممتلكات هنا.

أين يمكن شراء العقارات في الجبل الأسود

الساحل – مركز الطلب. تيفات، مع مطار دولي وبنية تحتية لليخوت Porto Montenegro، تظهر نموًا مستقرًا. كوتور تحتفظ بثباتها كوجهة فاخرة. بودفا – مغناطيس للإيجار القصير. في الوقت نفسه، تقدم المناطق الشمالية – كولاشين، جابلاك – مساكن في الجبل الأسود بتكلفة أقل بكثير، مما يجذب أنصار التنمية المستدامة والسياحة الجبلية.

من بين الحالات المثيرة للاهتمام – مجمع Luštica Bay، حيث تبدأ الشقق الجديدة مع التشطيب الجاهز من 230،000 يورو، وتبلغ تكلفة الإيجار في موسم الذروة من 250 يورو في اليوم. يصل معدل العائد في أشهر الذروة إلى 8-10٪ سنويًا.

المستندات المطلوبة والأمور المهمة التي يجب مراعاتها: دليل لشراء العقارات في الجبل الأسود

كيف يمكن شراء عقار في الجبل الأسود دون الوقوع في فخ البيروقراطية؟ يتطلب تسجيل الصفقة التحقق من حقوق الملكية، والمعلومات الكادسترية، والديون الضريبية، وتاريخ العقار. مشاركة محام مرخص من الجبل الأسود ليست شكلية، بل شرط إلزامي.

الحزمة الأساسية تشمل:

1. استخراج من الكاداستر (ورقة الملكية).
2. موافقة جميع المشاركين.
3. عقد الملكية.
4. شهادة ضريبية بعدم وجود مستحقات.
5. تصديق العقد النوتاري.

تستغرق التصاريح وإنجاز الصفقة ودفع رسوم الحكومة (3٪ من قيمة العقار) من 3 إلى 6 أسابيع. عند شراء الملكية، يُوصى بتضمين خدمات النوتاريوس (بتكلفة تبدأ من 250 يورو) والمثمن (تصل إلى 500 يورو إذا لزم الأمر).

إقامة دائمة في الجبل الأسود من خلال العقار

لا ينص القانون على الحصول التلقائي على صفة المقيم عند شراء عقار سكني. ولكن الإقامة الدائمة في البلاد ممكنة عند تقديم أساس للإقامة – على سبيل المثال، كمالك عقار سكني وبوجود دخل ثابت. تظهر الممارسة: بمرافقة جيدة، يتم منح الحالة الإقامية لمدة عام مع إمكانية التجديد.

النموذج المالي: الاستثمارات والضرائب

تظهر الاستثمارات في العقارات في الجبل الأسود عائدًا مستقرًا. تتراوح أسعار الإيجار على الساحل بين 500 و 1500 يورو شهريًا، والموسمية هي العامل الرئيسي للربح. نسبة الضريبة على دخل الإيجار – 9٪. ضريبة الممتلكات – من 0.1٪ إلى 1٪، تعتمد على الموقع والمساحة. الرسوم البلدية – حوالي 1.2 يورو/متر مربع.

قائمة مفصلة من التوصيات:

1. اختيار استراتيجية – دخل الإيجار أو الرأسمال.
2. حساب التكلفة الكاملة للملكية: الضرائب، الصيانة، الاستهلاك.
3. تثبيت مخاطر العملات – الصفقات تتم باليورو.
4. مقارنة العروض من المطورين والأفراد – الأولى غالبًا ما تقدم تقسيطًا.
5. التحقق من القيمة السوقية – خاصة بالنسبة للعقارات البعيدة عن الساحل.
6. تقدير تكاليف الانتقال – المرافقة القانونية، الانتقال، التسجيل.

شراء دون حساب دقيق غالبًا ما ينتهي بتكاليف مخفية وتقليل العائد. يؤكد دليل شراء العقارات في الجبل الأسود: النموذج الاستثماري يتطلب تDisiplin مالية دقيقة في جميع المراحل.

الرهن العقاري في الجبل الأسود للأجانب

نادرًا ما تقدم المؤسسات المالية الرهن العقاري، ولكن هناك استثناءات. يتطلب دخل ثابت، وتسجيل في البلاد، ودفعة أولى تبلغ 30٪ وعقار موافق عليه من قبل البنك. تتراوح الفوائد بين 5-6.5٪ سنويًا، والمدة تصل إلى 20 عامًا.

البنوك مثل CKB و NLB تمنح قروضًا للمواطنين الأوروبيين، مع التركيز على المقيمين. تظهر الممارسة أن المشترين غالبًا ما يستخدمون التقسيط من المطور – من 12 إلى 36 شهرًا بدون فوائد.

سوق العقارات في الجبل الأسود

يحتفظ سوق العقارات باتجاه نمو مستقر. تدفق رؤوس الأموال، وتطوير البنية التحتية، وتحسين التشريعات زادوا من التنافسية. تُسلم الشقق الجديدة مع التشطيب، جاهزة للسكن، مع مواقف للسيارات وبنية تحتية. يتميز السوق الثانوي بمجموعة واسعة من الأسعار وشروط الصفقة المرنة أكثر.

من عام 2022 إلى 2024، بلغ متوسط ​​تكلفة المتر المربع في تيفات 23٪، في بودفا 19٪، في بار 15٪. تتراوح العروض الحالية على الساحل بين 1200 و 3000 يورو للمتر المربع. زاد الطلب على الشقق الفندقية الصغيرة، ذات التصميم المعماري الفريد والنوافذ البانورامية. يختار الأجانب في كثير من الأحيان منزلًا أو شقة تطل على البحر، بمساحة تتراوح بين 60 و 120 متر مربع.

يتضمن دليل شراء العقارات في الجبل الأسود فئات الأولوية – مشاريع استثمارية، تطويرات شاملة مع خدمات وشروط دفع مرنة. زاد عدد الصفقات المكتملة بمشاركة مستثمرين من دول رابطة الدول المستقلة بنسبة 31٪ خلال العام الماضي.

الانتقال من خلال المتر المربع: الاستراتيجية

يعتبر العديد شراء العقارات خطوة نحو العيش في الخارج. تعتبر البلاد مناسبة لإعادة التوطين للعمال الحرين، رجال الأعمال، المتقاعدين والعائلات. العوامل الرئيسية: عدم وجود حاجز لغوي، إمكانية تشريع الإقامة، خدمات طبية متاحة.

تقبل خدمة الهجرة طلب الإقامة الدائمة بوجود سكن، عقد إيجار أو ملكية، تأمين صحي وحساب بنكي برصيد لا يقل عن 3650 يورو للفرد سنويًا. بالإضافة إلى ذلك – شهادة بعدم محكومية وفحص طبي.

يؤكد دليل شراء العقارات في الجبل الأسود على أن ملكية العقار تسهل الحصول على تسجيل محلي، والوصول إلى البنوك والمؤسسات التعليمية. الميزة – عدم وجود ضريبة على الهبة والإرث.

الضرائب التي يدفعها الأجانب

يدفع الأجانب الذين يمتلكون عقارات في الجبل الأسود ضريبتين إلزاميتين: ضريبة على الممتلكات وضريبة على الدخل (في حالة الإيجار). يعتمد حجم الضريبة على الموقع ونوع العقار والغرض.

1. ضريبة الممتلكات – من 0.1٪ إلى 1٪ سنويًا. على سبيل المثال، لشقة تكلفتها 120،000 يورو في كوتور – حوالي 300 يورو سنويًا.
2. ضريبة الدخل – 9٪ ثابتة، تطبق على الأرباح من الإيجار.
3. عند بيع العقار خلال 3 سنوات – ضريبة على زيادة القيمة 15٪.

يوصي دليل شراء العقارات في الجبل الأسود بمراعاة التكاليف الغير مباشرة – الرسوم البلدية، خدمات المحاسب، تكاليف الخدمات المصرفية.

الصفقة من الألف إلى الياء: دليل شراء العقارات في الجبل الأسود

يتم تنظيم عملية شراء الملكية بدقة وتشمل مراحل قانونية مهمة. يسمح بالامتثال للمواعيد والتسلسل بتجنب التأخير والمخ