هل يجب شراء المسكن في الجبل الأسود: إيجابيات وسلبيات الاستثمار في البلقان

فالاقتصاد المستقر والمناخ المعتدل والقدرة على تحمل التكاليف تجعل البلد المشمس جذاباً للمستثمرين من جميع أنحاء العالم. يقدم سوق العقارات المتطورة في الجبل الأسود مجموعة واسعة من العقارات للشراء – من الشقق المريحة إلى الفيلات الفاخرة. وتؤكد الحوافز الضريبية والإجراءات البسيطة على فوائد الاستثمار.

المزايا الاقتصادية لشراء العقارات في الجبل الأسود

تجاوز النمو في قيمة العقارات على مدى السنوات الخمس الماضية 15%، مما يجعل البلد من أكثر البلدان الواعدة للاستثمار. تصل عائدات الإيجار في المناطق السياحية إلى 7-9% سنوياً. المناطق المرغوبة بشكل خاص في بودفا وكوتور، حيث لا يضعف تدفق السياح على مدار السنة. أصبح الاستثمار في العقارات في الجبل الأسود مصدر دخل مستقر للعديد من المستثمرين الأجانب.

على سبيل المثال، يتراوح متوسط تكلفة المتر المربع في بودفا بين 2000 و3000 يورو، بينما تتراوح الأسعار في كوتور بين 1700 و2500 يورو. البنية التحتية المريحة والمناظر الجذابة تزيد من اهتمام المشترين. كما يجذب الجبل الأسود السياح، مما يضمن ارتفاع الطلب على الإيجارات قصيرة الأجل.

إجراء معالجة المعاملات

يبدأ شراء عقار في الجبل الأسود بالعثور على عقار مناسب، ثم يقوم المشتري بإبرام عقد مبدئي. يستغرق التحقق من المستندات حوالي 7-10 أيام. وتتراوح تكلفة خدمات كاتب العدل من 300 إلى 500 يورو، وتبلغ تكلفة تسجيل الملكية حوالي 200 يورو.

مراحل المعاملة:

1. إبرام عقد مبدئي مع دفعة مقدمة (عادةً 10% من قيمة الشيء). في مثال الشقة التي تبلغ قيمتها 150,000 يورو، ستكون الدفعة المقدمة 15,000 يورو.
2. التحقق من حقوق الملكية والمستندات من قبل كاتب العدل، مما يضمن قانونية المعاملة ويبعد المخاطر المحتملة. تتكلف خدمات الأخصائي حوالي 300-500 يورو.
3. صياغة اتفاقية البيع والشراء النهائية، حيث يتم تحديد جميع التزامات الأطراف.
4. التسجيل في السجل العقاري للحصول على الملكية الكاملة، والذي يستغرق حوالي أسبوعين ويتطلب 200 يورو إضافية.

الضرائب والتكاليف الإضافية لشراء عقار في الجبل الأسود

يدفع المشترون ضريبة نقل ملكية بنسبة 3% من قيمة العقار. وتُقارن هذه الرسوم بشكل إيجابي مع معدلات مماثلة في دول أوروبية أخرى، حيث تصل الأرقام إلى 5-10%. تبلغ ضرائب التسجيل على الشراء حوالي 0.5% من قيمة العقار في الجبل الأسود. بالإضافة إلى ذلك، تتراوح تكلفة صيانة المسكن من 50 إلى 150 يورو شهرياً حسب مساحة العقار.

مثال حسابي:

1. إذا اشتريت شقة بقيمة 100,000 يورو، فستكون الضريبة 3,000 يورو.
2. رسوم التسجيل 500 يورو.
3. خدمات كاتب العدل والتحقق – حوالي 700 يورو.

يدفع المشترون أيضاً ضريبة عقارية سنوية، وهي 0.25-1% من القيمة المساحية للعقار. على سبيل المثال، بالنسبة لمسكن تبلغ قيمته 150,000 يورو، ستكون هذه الضريبة حوالي 375-1500 يورو سنوياً. يقدم الجبل الأسود نظاماً ضريبياً شفافاً وتنافسياً، مما يجعله جذاباً بشكل خاص للمستثمرين.

نظرة عامة إقليمية

تواصل البلاد تعزيز مكانتها في سوق العقارات، وتجذب المشترين من جميع أنحاء العالم. وبالنظر إلى الآفاق المستقبلية والقدرة على تحمل التكاليف، فإن الاستثمار سيرقى إلى مستوى التوقعات. ما هي المناطق التي يمكن اعتبارها واعدة لشراء العقارات في الجبل الأسود؟

بودفا

بودفا هي جوهرة سياحية في البلاد مع بنية تحتية متطورة وشواطئ رائعة ومناظر خلابة. يتراوح متوسط تكلفة المتر المربع الواحد من 2000 إلى 3000 يورو. توجد هنا مجمعات سكنية شهيرة مثل حدائق دوكلي وبورتو بودفا التي توفر شققاً مطلة على البحر. الميزات:

1. البنية التحتية. تخلق مراكز التسوق الحديثة والمطاعم التي تقدم المأكولات الوطنية والمدارس والمرافق الطبية ظروفاً مريحة للعيش والاستجمام.
2. الشواطئ. يوفر شاطئ موغرين وشاطئ سلافيك مجموعة متنوعة من الأنشطة المائية مثل التجديف بالكاياك والغوص.
3. سوق العقارات يوفر الطلب المرتفع على الإيجار عوائد تصل إلى 9% سنوياً، مما يجعل بودفا خياراً ممتازاً للمستثمرين.
4. معالم الجذب الثقافية. تجذب المدينة القديمة بقلاعها ومتاحفها آلاف السياح كل عام.

لا يزال شراء العقارات في بودفا بالنسبة للروس والأجانب الآخرين يحظى بشعبية كبيرة بسبب الراحة والنظام الضريبي المواتي في الجبل الأسود.

كوتور

تتميز كوتور بأجواء فريدة تجمع بين التراث التاريخي ووسائل الراحة الحديثة. يتراوح متوسط تكلفة السكن من 1700 إلى 2500 يورو للمتر المربع الواحد. تضمن الشوارع المريحة والإطلالات الخلابة على خليج بوكا كوتور وسهولة الوصول إلى وسائل النقل اهتماماً كبيراً من الأجانب. تشمل العقارات المشهورة كوتور فيستا والفلل في حي دوبروتا، والتي تجذب السياح والمشترين بتفردها. الميزات:

1. إمكانية الوصول. وصلات نقل ملائمة إلى مطاري تيفات وبودغوريتسا.
2. الأجواء. مدينة كوتور القديمة هي أحد مواقع التراث العالمي لليونسكو.
3. الاستثمارات. توفر شعبية المنطقة بين السياح دخلاً ثابتاً من إيجارات العقارات.

بودغوريتسا

بودغوريتسا، عاصمة الجبل الأسود، هي الخيار المثالي للإقامة الدائمة. متوسط تكلفة المتر المربع الواحد 1200-1500 يورو. تتطور المدينة بنشاط، وتوفر مجمعات سكنية جديدة، مثل سيتي كفارت. وترجع جاذبية بودغوريتسا إلى بنيتها التحتية المتطورة ومؤسساتها التعليمية ومراكزها التجارية، مما يجعلها مثيرة للاهتمام بشكل خاص للعائلات والمهنيين الشباب. الميزات:

1. التعليم. يوجد في بودغوريتسا العديد من المدارس والجامعات والمراكز التعليمية ذات المستوى الدولي.
2. النشاط التجاري. فرص تجارية واسعة النطاق بما في ذلك المساحات المكتبية ومراكز الأعمال.
3. القدرة على تحمل تكاليف السكن. لا تزال العقارات ميسورة التكلفة مقارنة بالمناطق الساحلية.

الخاتمة

يُظهر شراء العقارات في الجبل الأسود شروطاً جذابة للمستثمرين الأجانب. فشفافية الإجراءات والقدرة على تحمل التكاليف واستقرار السوق تجعل البلد خياراً مثالياً للاستثمار.

الضرائب العقارية في الجبل الأسود تظل واحدة من أكثر الضرائب جاذبية في أوروبا، مما يجعل البلاد جاذبة للمستثمرين. قواعد الاقتناء البسيطة، والأسعار المعقولة، والتشريعات الضريبية الثابتة تسمح بشراء الشقق والفيلات والمنازل بشكل مربح لكل من السكان المحليين والأجانب. ومع ذلك، قبل الشراء من المهم فهم الرسوم التي يجب مراعاتها في عام 2025.

في هذه النظرة العامة، سنناقش الرسوم التي يدفعها أصحاب العقارات في الجبل الأسود، سواء كانوا ملاكًا أو مستأجرين أو بائعين، وسنفصل أيضًا تفاصيل الإقامة الضريبية.

ضريبة شراء العقارات في الجبل الأسود

يترافق اقتناء الممتلكات بدفع إلزامي، ولكن حجمه يعتمد على نوع السكن. لا توجد رسوم للمشاريع الجديدة إذا تمت الشراء من المطور، حيث يكون ضريبة القيمة المضافة (17%) مضمنة في السعر بالفعل. ومع ذلك، عند شراء العقارات الثانوية، تبلغ الضريبة 3% من القيمة الكتابية للعقار.

يجب على الأجانب الذين يقتنون الممتلكات أن يعلموا أن الرسوم تدفع من قبل المشتري وهي مرة واحدة. يتطلب الدفع تقديم إقرار ضريبي خلال 30 يومًا من توقيع عقد البيع والشراء. بالإضافة إلى ذلك، يجب مراعاة الرسوم العقارية والتسجيلية التي تبلغ حوالي 0.5-1% من قيمة الصفقة.

ضريبة الدخل من الإيجار

إذا كنت تؤجر عقارًا في الجبل الأسود، فكن مستعدًا لدفع ضريبة على دخل الإيجار — تبلغ 15% من الربح الصافي. ولكن ليس كل شيء مرعبًا: هناك تفاصيل تساعد في تقليل قاعدة الضريبة وعدم دفع المبالغ الزائدة.

أولاً، يتم حسابها ليس على مبلغ الإيجار بالكامل، بل على الربح الذي يتبقى بعد دفع تكاليف الخدمات العامة وتكاليف صيانة السكن. إذا تمت صياغة العلاقات الإيجارية رسميًا، يمكن خصم تكاليف الإصلاحات والاستهلاك وحتى تحسينات الشقة.

عند التأجير القصير المدى (على سبيل المثال، السياحي)، سيتعين عليك التسجيل في الضرائب والحصول على تصريح للنشاط.

ضريبة بيع العقارات في الجبل الأسود

إذا قررت بيع شقة أو فيلا أو منزل، من المهم مراعاة مدى مكوث العقار في ملكيتك.

إذا كانت الممتلكات في ملكية لأكثر من ثلاث سنوات، فلن تحتاج إلى دفع أي رسوم — يعفي الدولة هؤلاء المالكين من دفع الرسوم. ولكن إذا مرت أقل من ثلاث سنوات منذ الشراء، ستحتاج إلى دفع ضريبة 15% على الفارق بين سعر الشراء والبيع.

الضرائب للأجانب

لا توجد رسوم منفصلة للأجانب في البلاد، لذلك يدفع الوافد نفس الرسوم التي يدفعها السكان المحليين. ومع ذلك، من المهم مراعاة الإقامة الضريبية.

إذا عاش الشخص في البلاد لأكثر من 183 يومًا في السنة — فإنه يصبح تلقائيًا مقيمًا وملزمًا بدفع الرسوم ليس فقط على دخل الإيجار، ولكن أيضًا على أي دخل آخر، بما في ذلك الأرباح خارج الجبل الأسود.

بالنسبة لغير المقيمين، تقتصر العبء على العقارات والدخل الذي تم الحصول عليه على أراضي البلاد.

كيفية تقليل الدفع الضريبي على العقارات؟

على الرغم من أن الضرائب العقارية في الجبل الأسود تظل منخفضة نسبيًا، يمكن لأصحاب العقارات والمستثمرين الأجانب الاستفادة من عدة استراتيجيات لتخفيضها:

• شراء المشاريع الجديدة من المطور — شراء العقار مباشرة من المطور يسمح بتجنب ضريبة شراء العقارات. فعند شراء هيكل بناء ثانوي، يتم فرض 3%، بينما في حالة المشاريع الجديدة، لا توجد هذه الرسوم، حيث تكون ضريبة القيمة المضافة (17%) مضمنة في السعر. وهذا مفيد بشكل خاص لأولئك الذين ينظرون إلى استثمارات طويلة الأجل في العقارات؛
• اختيار الشقق في المناطق ذات أسعار ضريبية منخفضة — تحدد البلديات أسعار ضريبة محددة تتراوح بين 0.1% إلى 1%. من خلال اختيار شقة أو فيلا أو منزل في المواقع غير الشعبية، يمكن تقليل النفقات السنوية بشكل كبير. في المدن الصغيرة والمناطق الريفية، تكون ضريبة العقارات أدنى؛
• تسجيل إيجار الممتلكات بشكل رسمي — إذا تم تأجير البناء، يجب على المالك دفع رسوم على دخل الإيجار (15%). ومع ذلك، يمكن الاستفادة من الخصومات عند التأجير الرسمي، مما يقلل من قاعدة الضريبة. تشمل هذه التكاليف تكاليف الإصلاحات وصيانة الممتلكات والاستهلاك وخدمات الخدمات العامة؛
• الاحتفاظ بالممتلكات لفترة طويلة — إذا تم بيع الهيكل بناء بعد مرور أكثر من 3 سنوات على الشراء، يتم إعفاء المالك من الربح. بالنسبة للمستثمرين الأجانب، هذا أحد المزايا الرئيسية، حيث يسمح بتجنب التكاليف الإضافية عند إعادة البيع في وقت لاحق؛
• اختيار الحالة الضريبية المناسبة للمقيم — إذا عاش الأجنبي في الجبل الأسود لأكثر من 183 يومًا في السنة، فإنه يصبح تلقائيًا مقيمًا. إذا كان الهدف هو تقليل العبء، فمن الأفضل البقاء كغير مقيم، محافظًا على التزامات فقط في إطار الملكية الخاصة.

بفضل هذه الطرق، تظل التشريعات الضريبية في الجبل الأسود واحدة من أكثر الجذب في أوروبا. يجعل النهج الذكي للمدفوعات الضريبية امتلاك الممتلكات ليس مريحًا فقط، ولكن أيضًا مربحًا ماليًا لأولئك الذين ينظرون إلى استثمارات طويلة الأجل.

الاستنتاج

في عام 2025، تظل الضرائب العقارية في الجبل الأسود شفافة ومريحة للمستثمرين وأصحاب العقارات العاديين على حد سواء. النظام الضريبي البسيط، وعدم وجود رسوم خفية، والشروط المرنة تجعل شراء وامتلاك العقارات قرارًا مربحًا.

عند شراء العقارات الثانوية، يدفع المشترين ضريبة بنسبة 3%، ولكن هذه الرسوم لا تفرض عند شراء المشاريع الجديدة.

بالنسبة لأولئك الذين يخططون لبيع العقارات، تظل الشروط مربحة أيضًا: إذا كان الهيكل بناء في ملكيتك لأكثر من ثلاث سنوات، فلن تكون هناك حاجة لدفع أي رسوم على الربح. بالنسبة للمشترين الأجانب، تظل الأسعار كما هي للمواطنين، ولكن من المهم مراعاة قواعد الإقامة الضريبية.

بشكل عام، يعد شراء العقارات في الجبل الأسود عملية مفهومة ومربحة، مما يجعل البلاد جاذبة سواء للإقامة الشخصية أو للاستثمارات طويلة الأجل.