Imagina: por la mañana, tomas café en la terraza con vistas al hermoso mar, rodeado de montañas centenarias y el aroma de los pinos. Esta idílica imagen se está volviendo cada vez más una realidad para los extranjeros que eligen la joya del Adriático no solo para vacacionar, sino para vivir e invertir. El país, que combina el confort europeo con el inconfundible colorido balcánico, ofrece oportunidades únicas en el mercado inmobiliario. Hemos preparado una guía para comprar propiedades en Montenegro. Sigue leyendo si deseas adquirir una propiedad aquí.
Dónde comprar propiedades en Montenegro
La costa es el epicentro de la demanda. Tivat, con su aeropuerto internacional y la infraestructura náutica de Porto Montenegro, muestra un crecimiento sostenido. Kotor mantiene de manera estable su estatus como destino premium. Budva es un imán para alquileres a corto plazo. Al mismo tiempo, las regiones del norte, como Kolašin y Žabljak, ofrecen propiedades en Montenegro a precios mucho más bajos, lo que atrae a los amantes de formatos ecológicos y del turismo de esquí.
Entre los casos interesantes se encuentra el complejo Luštica Bay, donde los nuevos apartamentos llave en mano comienzan desde 230,000 euros, y el alquiler en temporada alta comienza desde 250 euros por día. La rentabilidad en los meses pico alcanza el 8-10% anual.
Documentos necesarios y aspectos importantes a considerar: guía para comprar propiedades en Montenegro
¿Cómo comprar propiedades en Montenegro sin caer en una trampa burocrática? El registro de la transacción requiere la verificación de los derechos de propiedad, la información catastral, las deudas fiscales y la historia del objeto. La participación de un abogado con licencia montenegrina no es una formalidad, sino un requisito obligatorio.
El paquete principal incluye:
- Extracto catastral (certificado de propiedad).
- Consentimiento de todos los copropietarios.
- Escritura de propiedad.
- Certificado fiscal de ausencia de deudas.
- Notarización del contrato.
Las autorizaciones, la formalización de la transacción y el pago del impuesto estatal (3% del valor del objeto) llevan de 3 a 6 semanas. Al comprar una propiedad, se recomienda incluir en el presupuesto los servicios de un notario (desde 250 euros) y un tasador (hasta 500 euros si es necesario).
Residencia en Montenegro a través de la propiedad inmobiliaria
La ley no prevé la obtención automática del estatus de residente al adquirir una propiedad. Sin embargo, la residencia en el país es posible al establecer una base para la residencia, por ejemplo, como propietario de una vivienda y con un ingreso estable. La práctica muestra que con un acompañamiento adecuado, el estatus de residente se otorga por un año con posibilidad de renovación.
Modelo financiero: inversiones e impuestos
Las inversiones en propiedades en Montenegro muestran una rentabilidad estable. Las tarifas de alquiler en la costa varían de 500 a 1500 euros al mes, siendo la estacionalidad el principal factor de ingresos. La tasa impositiva sobre los ingresos por alquiler es del 9%. El impuesto sobre la propiedad oscila entre el 0,1% y el 1%, dependiendo de la ubicación y la superficie. Los servicios públicos son aproximadamente 1,2 euros por metro cuadrado.
Una lista detallada de recomendaciones:
- Elegir una estrategia: ingresos por alquiler o capitalización.
- Calcular el costo total de propiedad: impuestos, mantenimiento, depreciación.
- Gestionar los riesgos cambiarios: las transacciones se realizan en euros.
- Comparar ofertas de promotores y particulares: los primeros a menudo ofrecen financiamiento a plazos.
- Evaluar el valor de mercado, especialmente para propiedades alejadas de la costa.
- Estimar los costos de reubicación: asistencia legal, mudanza, registro.
Comprar sin un cálculo preciso a menudo resulta en costos ocultos y una disminución de la rentabilidad. La guía para comprar propiedades en Montenegro enfatiza que el modelo de inversión requiere una disciplina financiera precisa en todas las etapas.
Hipotecas en Montenegro para extranjeros
Las instituciones financieras rara vez otorgan hipotecas, pero existen excepciones. Se requiere un ingreso estable, registro en el país, un pago inicial del 30% y una propiedad aprobada por el banco. Las tasas son del 5 al 6,5% anual, con plazos de hasta 20 años.
Bancos como CKB y NLB otorgan créditos a ciudadanos de la UE, priorizando a los residentes. La práctica muestra que los compradores a menudo utilizan el financiamiento del promotor, que va desde 12 hasta 36 meses sin intereses.
Mercado inmobiliario en Montenegro
El mercado de viviendas mantiene una tendencia de crecimiento estable. La entrada de capital, el desarrollo de la infraestructura y la mejora de la legislación han intensificado la competencia. Los nuevos desarrollos se entregan con acabados, llave en mano, con estacionamiento e infraestructura. El mercado secundario se caracteriza por una amplia gama de precios y condiciones de transacción más flexibles.
De 2022 a 2024, el aumento del precio promedio en Tivat fue del 23%, en Budva del 19% y en Bar del 15%. Las ofertas actuales en la costa oscilan entre 1200 y 3000 euros por metro cuadrado. La demanda de viviendas ha aumentado en el segmento de apartamentos boutique, con arquitectura única y ventanas panorámicas. Los extranjeros suelen elegir una casa o apartamento con vista al mar, con una superficie de 60 a 120 metros cuadrados.
La guía para comprar propiedades en Montenegro incluye categorías prioritarias: proyectos de inversión, desarrollos integrales con servicios y condiciones de pago flexibles. El número de transacciones completadas con inversores de países de la CEI ha aumentado un 31% en el último año.
Relocalización a través del metro cuadrado: estrategia
Muchos consideran la compra de propiedades como un paso hacia la vida en el extranjero. El país es adecuado para la reubicación de freelancers, empresarios, jubilados y familias. Factores clave: ausencia de barreras lingüísticas, posibilidad de legalización, atención médica accesible.
El servicio de migración acepta solicitudes de residencia con la propiedad, contrato de arrendamiento o propiedad, seguro médico y cuenta bancaria con un saldo de al menos 3650 euros por persona al año. Además, se requiere un certificado de antecedentes penales y un examen médico.
La guía para comprar propiedades en Montenegro destaca que tener propiedades simplifica la obtención de registro local, acceso a bancos e instituciones educativas. La ventaja es la ausencia de impuestos sobre donaciones y herencias.
Impuestos que paga un extranjero
Un extranjero que posee propiedades en Montenegro paga dos impuestos obligatorios: impuesto sobre la propiedad e impuesto sobre la renta (en caso de alquiler). El monto depende de la ubicación, tipo de propiedad y uso.
- Impuesto sobre la propiedad: de 0,1% a 1% anual. Por ejemplo, para un apartamento de 120,000 euros en Kotor, serían aproximadamente 300 euros al año.
- Impuesto sobre la renta: fijo del 9%, aplicable a las ganancias del alquiler.
- Al vender la propiedad dentro de 3 años, se aplica un impuesto sobre la ganancia de capital del 15%.
La guía para comprar propiedades en Montenegro recomienda tener en cuenta los gastos indirectos: pagos de servicios públicos, honorarios de contadores, costos de servicios bancarios.
Transacción de principio a fin: guía para comprar propiedades en Montenegro
El proceso de compra de propiedades está estrictamente regulado e incluye etapas legalmente significativas. Cumplir con los plazos y el orden permite evitar retrasos y riesgos legales.
La formalización de la transacción incluye varios pasos:
- Acuerdo de condiciones.
- Verificación del objeto y documentos.
- Firma del contrato preliminar y pago inicial (generalmente el 10%).
- Firma del contrato principal ante notario.
- Pago y registro en el catastro.
Todo el proceso lleva de 2 a 6 semanas. El honorario del notario varía de 250 a 800 euros, el registro es del 3% del monto de la transacción. El tiempo estándar para el cambio de propiedad es de 15 a 20 días hábiles.
Conclusión
El mercado sigue creciendo de manera estable, las inversiones generan ingresos y los procedimientos legales siguen siendo accesibles. La guía para comprar propiedades en Montenegro ayuda a evitar errores, calcular el costo de propiedad, elegir una estrategia para vivir, obtener ingresos o mudarse. Datos reales, cálculos verificados y una lógica clara garantizan resultados.
