L'immobilier au Monténégro : Choisir la meilleure option

Les impôts fonciers au Monténégro restent parmi les plus avantageux en Europe, ce qui rend le pays attractif pour les investisseurs. Des règles d’acquisition simples, des prix abordables et une législation fiscale stable permettent d’acquérir des appartements, des villas et des maisons de manière rentable, tant pour les résidents locaux que pour les étrangers. Cependant, avant d’acheter, il est important de comprendre quels frais doivent être pris en compte en 2025.

Dans cet aperçu, nous examinerons les frais que les propriétaires, les locataires et les vendeurs paient pour les logements au Monténégro, ainsi que les subtilités de la résidence fiscale.

Impôt sur l’achat de biens immobiliers au Monténégro

L’acquisition de biens immobiliers est accompagnée d’un paiement obligatoire, mais son montant dépend du type de logement. Pour les nouvelles constructions, aucune taxe n’est prélevée si l’achat est effectué auprès du promoteur, car la TVA (17%) est déjà incluse dans le prix. Cependant, lors de l’achat de biens immobiliers existants, l’impôt est de 3% de la valeur cadastrale de l’objet.

Un étranger acquérant une propriété doit prendre en compte que la taxe est payée par l’acheteur et est ponctuelle. Le paiement nécessite la soumission d’une déclaration fiscale dans les 30 jours suivant la signature du contrat de vente. Il est également nécessaire de tenir compte des frais de notaire et d’enregistrement, qui représentent environ 0,5 à 1% de la valeur de la transaction.

Impôt sur les revenus de la location

Si vous louez un bien immobilier au Monténégro, soyez prêt à payer un impôt sur les revenus de la location, qui s’élève à 15% des bénéfices nets. Mais tout n’est pas si grave : il existe des subtilités qui permettent de réduire la base imposable et de ne pas trop payer d’impôts.

Tout d’abord, il est calculé non pas sur le montant total du loyer, mais sur les bénéfices restants après le paiement des services publics et des dépenses d’entretien du logement. Si les relations locatives sont officiellement établies, il est possible de déduire les coûts de réparation, d’amortissement et même d’amélioration de l’appartement.

Pour une location à court terme (par exemple, touristique), il faudra s’inscrire auprès de l’administration fiscale et obtenir une autorisation d’exercer.

Impôt sur la vente de biens immobiliers au Monténégro

Si vous décidez de vendre un appartement, une villa ou une maison, il est important de tenir compte de la durée pendant laquelle l’objet était en votre possession.

Si la propriété était détenue depuis plus de trois ans, aucun paiement n’est requis – l’État exonère ces propriétaires de tout prélèvement. Mais si moins de trois ans se sont écoulés depuis l’achat, il faudra payer un impôt de 15% sur la différence entre le prix d’achat et de vente.

Impôts pour les étrangers

Il n’y a pas de taxes distinctes pour les étrangers dans le pays, donc un visiteur paie les mêmes frais que les résidents locaux. Cependant, il est important de tenir compte de la résidence fiscale.

Si une personne réside dans le pays plus de 183 jours par an, elle devient automatiquement résidente et est tenue de payer des cotisations non seulement sur les revenus de la location, mais aussi sur tout autre revenu, y compris les bénéfices en dehors du Monténégro.

Pour les non-résidents, la charge se limite uniquement à l’immobilier et aux revenus générés sur le territoire du pays.

Comment réduire le paiement fiscal sur le logement ?

Bien que les impôts fonciers au Monténégro restent relativement bas, les propriétaires et les investisseurs étrangers peuvent utiliser plusieurs stratégies pour les réduire :

• acheter des nouvelles constructions auprès du promoteur – l’acquisition de biens directement auprès du promoteur permet d’éviter l’impôt sur l’achat de biens immobiliers. En effet, lors de l’achat de biens existants, 3% sont prélevés, tandis que dans le cas des nouvelles constructions, cette taxe est absente car la TVA (17%) est déjà incluse dans le prix. C’est particulièrement avantageux pour ceux qui envisagent des investissements à long terme dans l’immobilier ;
• choisir des logements dans des zones à faible taux d’imposition – les municipalités fixent des taux d’imposition individuels qui peuvent varier de 0,1% à 1%. En choisissant un appartement, une villa ou une maison dans des endroits moins populaires, il est possible de réduire considérablement les dépenses annuelles. Dans les petites villes et les zones rurales, la taxe foncière est minimale ;
• enregistrer officiellement la location de la propriété – si la location est effectuée, le propriétaire doit payer une cotisation sur les revenus de la location (15%). Cependant, en cas de location officielle, il est possible de bénéficier de déductions, réduisant la base imposable. Ces dépenses comprennent les coûts de réparation, d’entretien du logement, d’amortissement et de services publics ;
• posséder des biens sur le long terme – si la construction est vendue plus de 3 ans après l’achat, le propriétaire est exempté de prélèvements sur les bénéfices. Pour les investisseurs étrangers, il s’agit d’un des principaux avantages, car cela permet d’éviter des coûts supplémentaires lors de reventes ultérieures ;
• choisir correctement le statut de résident – si un étranger réside au Monténégro plus de 183 jours par an, il devient automatiquement résident. Si l’objectif est de minimiser la charge fiscale, il est préférable de rester non-résident, en conservant des obligations uniquement dans le cadre de la propriété.

Grâce à ces méthodes, la législation fiscale du Monténégro reste l’une des plus attrayantes en Europe. Une approche judicieuse des paiements fiscaux rend la possession de biens non seulement pratique, mais aussi financièrement avantageuse pour ceux qui envisagent des investissements à long terme.

Conclusion

En 2025, les impôts fonciers au Monténégro restent transparents et pratiques à la fois pour les investisseurs et les propriétaires ordinaires. Un système fiscal simple, l’absence de paiements cachés et des conditions flexibles rendent l’achat et la possession de logements des décisions rentables.

Lors de l’achat de biens immobiliers existants, les acheteurs paient une taxe de 3%, mais cette taxe n’est pas prélevée lors de l’achat de nouvelles constructions.

Pour ceux qui envisagent de vendre des biens immobiliers, les conditions sont également avantageuses : si l’objet était détenu depuis plus de trois ans, aucun impôt sur les bénéfices n’est prélevé. Pour les acheteurs étrangers, les taux restent les mêmes que pour les citoyens du pays, mais il est important de tenir compte des règles de résidence fiscale.

Dans l’ensemble, l’achat de biens immobiliers au Monténégro est un processus clair et avantageux, qui rend le pays attrayant tant pour la résidence personnelle que pour les investissements à long terme.

Le Monténégro est un petit pays aux multiples facettes, où la tranquillité méditerranéenne coexiste avec des opportunités d’affaires, de confort et de vie harmonieuse. C’est pourquoi l’immigration est devenue populaire parmi ceux qui recherchent un climat chaud, des biens immobiliers abordables et une infrastructure de qualité. Avant de déménager au Monténégro pour y résider de manière permanente, il est important d’étudier les particularités de chaque région, car les paysages à Budva et à Herceg Novi offrent deux scénarios complètement différents.

Examinons les meilleures villes du Monténégro pour y vivre, en évaluant leur convivialité pour les enfants, les retraités, les entrepreneurs et ceux qui cherchent simplement à changer de rythme quotidien.

Podgorica – capitale et centre d’affaires

Cette métropole est idéale pour ceux qui souhaitent vivre au cœur du pays et apprécient une bonne accessibilité en transport. On y trouve un aéroport international, des universités, des centres commerciaux et de nombreux emplois.

Podgorica n’est pas une station balnéaire, donc il n’y a pas l’agitation touristique ici, et l’immobilier est moins cher que dans les villes côtières. Cependant, il peut faire très chaud en été et l’absence de mer à proximité peut être un inconvénient pour les amateurs de plage.

Budva – pour les actifs et ambitieux

Cette station balnéaire est l’épicentre de la liberté touristique au Monténégro. Si vous appréciez les divertissements, la dynamique, les cafés, les restaurants et les belles plages, Budva est l’endroit idéal pour vivre. Cependant, il faut noter qu’elle est bondée de touristes en saison et devient nettement plus calme en hiver.

Bar – confort et accessibilité

Bar est considérée comme l’une des villes les plus pratiques pour la résidence permanente. Elle allie accessibilité de l’infrastructure et proximité de la mer à un mode de vie tranquille. On y trouve de nombreuses écoles, de bons magasins, des établissements médicaux et pas trop d’agitation. La région est idéale pour vivre avec des enfants.

Tivat – confort élite

Cette région convient à ceux qui recherchent un haut niveau de confort et sont prêts à investir dans l’immobilier au Monténégro. On y trouve le quartier élite de Porto Montenegro, populaire parmi les plaisanciers et les hommes d’affaires.

Tivat dispose d’un aéroport, ce qui le rend pratique pour les voyages fréquents. Cependant, les prix de l’immobilier y sont plus élevés que dans la plupart des autres établissements du pays.

Kotor – région ancienne avec une atmosphère particulière

Si vous rêvez de vivre dans un centre médiéval entouré de montagnes, Kotor est un excellent choix. La ville est inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO et attire ceux qui apprécient l’architecture, l’histoire et la tranquillité.

Cependant, Kotor peut être coûteux pour l’achat d’un logement, et ses ruelles étroites et son humidité élevée ne conviennent pas à tout le monde.

Herceg Novi – calme et nature

Cette localité est réputée pour son microclimat, considéré comme bénéfique pour la santé. Il y a moins de touristes ici qu’à Budva, et les prix de l’immobilier sont modérés.

Pour les retraités, la région est idéale – le rythme de vie paisible, les soins de santé développés et les beaux paysages offrent des conditions de vie confortables.

Cetinje – centre culturel

Cette ville est considérée comme l’une des meilleures pour une vie paisible et conviendra à ceux qui aiment l’art et l’histoire. Ancienne capitale du Monténégro, elle conserve encore son statut de centre culturel. On y trouve des musées, des théâtres et des sites historiques.

Cependant, il faut noter qu’il fait plus frais en hiver à Cetinje qu’à Budva, par exemple, et le niveau d’activité touristique est plus bas.

Ulcinj – pour ceux qui recherchent la tranquillité et l’espace

Cette région est l’une des plus authentiques. On y ressent l’influence de la culture albanaise, et les longues plages de sable créent une atmosphère particulière.

Les prix de l’immobilier à Ulcinj sont plus bas que à Budva ou Kotor, mais il faut noter qu’il y a moins de population russophone ici, et l’infrastructure est moins développée que dans les centres plus importants.

Critères de choix pour la meilleure ville du Monténégro pour y vivre

La réinstallation est une décision sérieuse qui nécessite une analyse minutieuse. L’essentiel est de déterminer les critères clés qui vous aideront à comprendre quelles villes du Monténégro conviennent le mieux à votre déménagement :

• climat – la côte (Budva, Bar, Kotor, Tivat) offre des hivers doux et des étés chauds, mais avec une humidité élevée. Dans les régions montagneuses comme Cetinje, l’hiver peut être assez froid ;
• résidence permanente – pour vivre à long terme dans le pays, il faut un permis de séjour. La méthode la plus populaire pour obtenir un permis de séjour est de créer une entreprise ou d’acheter un bien immobilier ;
• immobilier au Monténégro – les logements sont moins chers que dans la plupart des pays européens, mais les prix varient considérablement. Si votre budget est limité, envisagez Bar ou Ulcinj – vous y trouverez des logements à des prix abordables. À Tivat et Budva, la propriété est plus chère, surtout dans les quartiers huppés comme Porto Montenegro ;
• assurance maladie – le système de santé public au Monténégro laisse à désirer, c’est pourquoi de nombreux expatriés utilisent des cliniques privées. Si vous avez des maladies chroniques, renseignez-vous à l’avance sur les médicaments disponibles dans les pharmacies locales et s’ils peuvent être achetés sans ordonnance ;
• communauté russophone – dans les grands centres comme Budva, Tivat, Bar et Podgorica, il y a beaucoup d’immigrants russophones. Ils créent des communautés sur les réseaux sociaux où vous pouvez trouver des conseils utiles, des contacts d’avocats, d’agents immobiliers et simplement des personnes partageant les mêmes idées.

La réinstallation au Monténégro est une opportunité de vivre dans un pays avec une nature magnifique, un climat doux et des coûts de vie abordables. Cependant, il est important de planifier à l’avance tous les détails : choisir la région qui vous convient, régler les formalités administratives, comprendre le système de santé et trouver un logement.

Si vous vous préparez soigneusement à la réinstallation, l’adaptation se fera facilement, et vous pourrez profiter de la vie au bord de la mer sans vous soucier des tracas quotidiens.

Conclusion

Le choix de la localité dépend de vos priorités. Si vous recherchez une infrastructure développée et des opportunités professionnelles, Podgorica conviendra. Vous aimez la mer et les divertissements ? Considérez Budva ou Tivat. Si le confort et la tranquillité sont importants, Bar, Herceg Novi et Ulcinj sont de bons choix.

Les meilleures villes du Monténégro pour y vivre sont celles qui répondent à vos besoins. Le pays offre un climat agréable, des biens immobiliers abordables et un haut niveau de sécurité. La réinstallation peut être une excellente solution pour ceux qui rêvent d’une maison au bord de la mer avec le confort européen.

Le Monténégro est l’un des rares pays européens où la combinaison d’une fiscalité favorable, d’une demande stable de logements et d’une augmentation des prix rend le marché attractif pour les investisseurs étrangers. Des règles transparentes et des coûts au mètre carré abordables font de l’achat de biens immobiliers une stratégie rentable. Cependant, tout le monde n’est pas prêt à payer l’intégralité du bien. Dans ce cas, l’hypothèque au Monténégro pour les étrangers devient pertinente, permettant d’acquérir une propriété dans certaines conditions sans disposer de la somme totale.

Le système bancaire du pays propose aux non-résidents divers programmes de financement, bien que le choix soit moins varié que dans les États de l’Union européenne. Malgré tout, le processus d’obtention d’un prêt est structuré et possible aussi bien pour les particuliers que pour les entreprises enregistrées sur le territoire de la République.

Caractéristiques du marché hypothécaire

Le crédit dans le pays est réglementé par la législation locale et les normes bancaires. Le taux d’approbation pour les étrangers dépend directement du niveau de revenu, des objectifs d’acquisition de biens immobiliers et du type d’acheteur. Il est plus facile d’obtenir un prêt hypothécaire avec une garantie immobilière, surtout si le bien se trouve dans de grandes villes ou des zones touristiques.

Pour obtenir un prêt, l’acheteur étranger doit répondre aux exigences financières et passer une vérification de fiabilité. Les institutions financières exigent la transparence des sources de revenus et la justification de l’objectif de la transaction. Bien que dans certains cas, il soit possible de soumettre une demande à distance, l’approbation se fait le plus souvent après une visite personnelle.

Qui peut prétendre à un prêt hypothécaire ?

Les banques travaillent aussi bien avec des particuliers qu’avec des personnes morales. Si la transaction est effectuée au nom d’une entreprise, il est nécessaire de confirmer le statut légal et la stabilité de l’entreprise. L’hypothèque au Monténégro pour les personnes morales est un outil accessible aux entreprises enregistrées, surtout lorsque des étrangers acquièrent des biens commerciaux.

Une catégorie distincte concerne les acheteurs déjà résidents. L’hypothèque au Monténégro pour les titulaires de permis de séjour est établie selon des conditions générales, mais avec moins de vérifications. La possession d’un permis de séjour temporaire ou permanent accélère le processus d’obtention du crédit et augmente les chances d’approbation.

Quels paramètres influent sur l’obtention d’une hypothèque au Monténégro pour les étrangers ?

Les établissements bancaires examinent chaque demande individuellement. La somme du prêt, le type de bien acquis et la situation financière de l’emprunteur jouent un rôle important. Le montant des mensualités est calculé en fonction du revenu, et non seulement du coût du logement. Voici les principaux paramètres qui influent sur l’offre :

•  apport initial — de 30% à 50%, selon la banque et le statut de l’acheteur ;
• durée du prêt — jusqu’à 25 ans, avec possibilité de remboursement anticipé sans pénalités ;
• devise du contrat — euro, indépendamment de la nationalité de l’emprunteur ;
• taux d’intérêt hypothécaire — de 5% à 7% par an, selon un schéma fixe ou variable ;
• conditions obligatoires — assurance du bien immobilier, évaluation de la propriété et ouverture d’un compte en banque.

L’octroi du prêt hypothécaire intervient après la vérification de tous les documents et l’évaluation de la superficie. La banque peut refuser sans donner de raisons, surtout en cas de revenu instable ou d’absence d’historique de crédit.

Quels documents seront nécessaires ?

La procédure d’obtention d’une hypothèque au Monténégro pour les étrangers prend de deux semaines à un mois. Dans certaines structures, il est possible de soumettre des documents en ligne, mais la présence personnelle lors de la signature du contrat reste obligatoire. Une attention particulière est accordée à la légalité des revenus et au profil financier du demandeur. Voici les principaux documents requis :

• documents pour l’hypothèque — passeport étranger, certificat de revenus, relevés bancaires des 6 derniers mois ;
• déclaration fiscale — obligatoire pour les travailleurs indépendants et les chefs d’entreprise ;
• évaluation du bâtiment — réalisée par un évaluateur externe sur commande ;
• contrat d’achat-vente — fourni à l’étape finale ;
• ouverture de compte — obligatoire dans la banque choisie pour les transferts et le remboursement du prêt.

Les établissements financiers exigent des copies traduites et notariées de tous les documents. Parfois, des certificats supplémentaires sont demandés, surtout lors de la soumission d’une demande depuis l’étranger.

Quelles structures travaillent avec les non-résidents ?

Le système bancaire du pays comprend des institutions locales et internationales. Les banques du Monténégro pour les étrangers proposent un nombre limité de programmes hypothécaires, mais en cas d’approbation, elles offrent des conditions stables et un service transparent. Parmi les acteurs les plus actifs figurent CKB Bank, Erste Bank, Hipotekarna Banka et NLB Montenegro.

Chaque banque a ses propres exigences envers l’emprunteur, en particulier lorsqu’il s’agit d’un prêt immobilier au Monténégro sans résidence permanente. Les principaux prêteurs expérimentés dans le travail international sont les plus favorables aux étrangers.

Hypothèque et attractivité des investissements

Pour ceux qui considèrent l’immobilier comme un actif, les investissements immobiliers au Monténégro restent l’une des directions les plus stables. Le flux touristique, l’offre limitée sur le marché et les prix abordables font de l’achat de biens avec une location ultérieure une stratégie rentable. Même avec un prêt, le bien peut être rentabilisé en 7 à 10 ans.

Grâce aux programmes hypothécaires, l’investisseur peut minimiser les investissements initiaux en répartissant les paiements sur plusieurs années, ce qui lui permet d’acquérir des biens plus liquides, de conserver son capital et de générer des revenus locatifs pour couvrir les paiements mensuels.

Hypothèque au Monténégro pour les étrangers : ce qu’il faut retenir

L’hypothèque au Monténégro pour les étrangers est un véritable outil pour l’acquisition de logements avec un paiement échelonné, même sans statut de résident. Les banques accordent des prêts aussi bien aux particuliers qu’aux entreprises enregistrées, et les conditions varient en fonction du niveau de revenu et de la qualité des documents fournis.

La procédure nécessite la collecte d’un ensemble standard de documents, l’ouverture d’un compte, l’évaluation de la propriété et le versement d’un apport initial. Le montant du prêt dépend des caractéristiques de la propriété, et les taux d’intérêt hypothécaires restent stables au niveau du marché européen.

La détention d’un permis de séjour simplifie la procédure, mais même sans celui-ci, l’acheteur étranger peut espérer une décision positive. Ainsi, l’obtention d’un prêt immobilier devient souvent la première étape pour ceux qui envisagent des investissements à long terme dans l’immobilier au Monténégro, avec la perspective de générer des revenus et d’élargir leur portefeuille immobilier.

Climat méditerranéen, paysages montagneux, infrastructures développées et accès direct à la mer – tout cela rend l’État sur l’Adriatique attrayant pour ceux qui envisagent d’acheter de l’immobilier en Europe. Mais est-il judicieux d’acheter une propriété au Monténégro du point de vue de l’investissement, de la relocalisation ou de la location? La réponse dépend des objectifs, du budget, de l’approche des risques et de la compréhension du marché local. Ci-dessous – un examen détaillé des avantages et des limitations pour ceux qui envisagent ce pays des Balkans comme un point d’ancrage ou une direction d’investissement.

Centre touristique des Balkans : calme, ouverture et croissance touristique

Au cours des dix dernières années, le pays est régulièrement devenu l’une des destinations les plus visitées des Balkans. Les stations balnéaires de Budva, Bar, Kotor, Tivat, Herceg Novi et Ulcinj attirent chaque année des centaines de milliers de touristes. Le pays balkanique reste un État indépendant avec sa propre monnaie (l’euro), un soutien actif aux investisseurs étrangers et une orientation vers les normes européennes.

L’industrie touristique en croissance crée une demande stable pour la location à court et à long terme. C’est pourquoi les investissements dans l’immobilier au Monténégro semblent être une étape logique pour ceux qui veulent générer des revenus ou simplement placer leur capital de manière fiable.

Prix de l’immobilier au Monténégro : abordables et avec potentiel

Est-il intéressant d’acheter une propriété au Monténégro? Comparé à la Croatie, à l’Italie et à la Grèce, le coût de l’immobilier dans l’État monténégrin reste à un niveau modéré. Sur la côte, le mètre carré coûte entre 1800 et 3500 euros, tandis que dans les montagnes, il varie de 800 à 1500. Il est important de comprendre que le prix dépend de la distance de la mer, de la disponibilité des infrastructures et de l’année de construction.

Les prix abordables permettent d’entrer sur le marché même avec un budget limité. Vous pouvez acheter une propriété au Monténégro pour des vacances ou pour une location à long terme. Il n’y a pas encore eu de surévaluation et le marché reste en croissance.

Avantages de l’achat d’une propriété en bord de mer

Une question fréquente est de savoir s’il est intéressant d’acheter une propriété au Monténégro en bord de mer? La côte adriatique est la région clé du pays où se concentrent les meilleurs projets. La proximité des plages, des restaurants, des marinas et des itinéraires touristiques rend ces biens particulièrement attrayants du point de vue de l’investissement.

De nombreux expatriés et voyageurs considèrent la Riviera de Budva et la baie de Kotor comme des endroits idéaux pour vivre et se détendre. Un avantage supplémentaire est la disponibilité de vols directs : les aéroports de Tivat et de Podgorica accueillent des vols en provenance de la plupart des pays européens, y compris la Russie et la CEI.

Propriété dans les montagnes : solitude et tranquillité

Pour ceux qui apprécient l’intimité, la nature et la tranquillité, l’immobilier dans les régions montagneuses du pays conviendra. Ces maisons sont idéales pour des vacances d’hiver, du travail à distance ou pour vivre loin de l’agitation touristique.

Les villages locaux dans la région de Zabljak, Pluzine ou Kolasin combinent un climat alpin, des vues panoramiques et un accès aux stations de ski.

Les avantages de l’achat de biens immobiliers par des étrangers ?

Les étrangers ont le droit de posséder des biens immobiliers dans le pays. Les restrictions ne concernent que les terres agricoles. La propriété peut être enregistrée au nom d’une personne physique ou morale. La procédure d’achat est transparente, tous les documents sont établis chez le notaire et les transactions sont enregistrées dans le registre public.

La question « est-il intéressant d’acheter une propriété au Monténégro » est étroitement liée à la possibilité de vivre confortablement. La possession d’un appartement ou d’une maison donne droit à l’obtention d’un visa annuel et à l’ouverture d’un compte bancaire. Certains investisseurs utilisent l’immobilier comme argument pour obtenir un permis de séjour.

Est-il intéressant d’acheter une propriété au Monténégro : avantages de l’achat

Ci-dessous sont énumérés les arguments clés en faveur de l’acquisition de biens immobiliers dans le pays des Balkans :

• monnaie stable – l’euro;
• faibles taxes de possession (0,1% – 0,5% de la valeur par an);
• ouverture aux investisseurs étrangers;
• propriété directe sans restrictions;
• patrimoine culturel riche et environnement sûr;
• projets de qualité dans de nouveaux complexes résidentiels;
• accès à la nature : mer, montagnes, lacs, forêts;
• processus de transaction simple et rapide.

Les avantages sont énumérés du point de vue de l’investissement ainsi que pour le confort personnel : résidence, loisirs, relocalisation, location.

Inconvénients et limitations à connaître

Avant d’acheter, il est important de prendre en compte les difficultés potentielles. Ci-dessous – une liste de points nécessitant une attention particulière :

• bureaucratie dans certaines municipalités;
• frais élevés pour la rénovation des anciens biens;
• schémas de location parfois non transparents avec des sociétés de gestion;
• possibles interruptions dans les services publics dans les régions éloignées;
• marché inhabituel et spécificités locales d’enregistrement;
• protection limitée des intérêts des locataires et des investisseurs en cas de litige.

Malgré l’ouverture, investir dans des appartements au Monténégro vaut la peine uniquement avec des conseils juridiques et le choix d’une agence fiable.

Est-il intéressant d’acheter une propriété en vue de générer des revenus ?

La rentabilité de la location dépend de l’emplacement, de la saison et de l’état de la propriété. Sur la côte, la location à court terme peut rapporter entre 6 et 8 % par an, avec une gestion efficace – davantage. Dans les montagnes et les régions intérieures, le rendement est plus faible, mais il peut y avoir une appréciation du capital grâce à l’augmentation de l’intérêt touristique.

Si l’objectif est de combiner loisirs et profit, il est optimal d’acheter une propriété au Monténégro en bord de mer, mais d’utiliser une société de gestion. Cela déchargera le propriétaire et assurera la stabilité des revenus. L’investissement passif est possible avec une bonne structuration juridique.

Potentiel de croissance et perspectives futures

La juridiction monténégrine se dirige activement vers l’adhésion à l’Union européenne. Ce facteur renforce l’attrait des investissements. L’infrastructure s’améliore, les routes sont rénovées, de nouveaux projets résidentiels poussent le long de la côte.

La question « est-il intéressant d’acheter une propriété au Monténégro » prend une importance stratégique. Les investissements immobiliers peuvent non seulement générer des revenus, mais aussi servir de canal de légalisation des capitaux, et à l’avenir – une plateforme pour étendre les droits de résidence.

Est-il intéressant d’acheter une propriété au Monténégro en 2025 ?

Un climat politique stable, une croissance du tourisme, des prix modérés et une orientation européenne du pays créent un climat d’investissement positif. Posséder une maison ou un appartement dans les Balkans n’est pas seulement un moyen de préserver les fonds, mais aussi une opportunité de construire une vie alternative.

Pour ceux qui recherchent un équilibre entre risques et avantages, un seuil d’entrée raisonnable et une demande constante, la réponse à la question de savoir s’il est intéressant d’acheter une propriété au Monténégro est affirmative. Il est simplement important d’aborder l’achat de manière réfléchie, en vérifiant les documents, en choisissant un promoteur fiable et en visant un résultat à long terme.

En 2025, l’achat de biens immobiliers au Monténégro reste l’une des formes d’investissement les plus accessibles et recherchées par les Russes à l’étranger. Une procédure relativement simple, l’absence de restrictions, un enregistrement transparent et une attitude favorable envers les étrangers rendent le pays attrayant pour les investisseurs, les familles et ceux qui souhaitent changer de lieu de résidence sans procédures bureaucratiques complexes. Le Monténégro n’est pas membre de l’UE, mais est en processus d’intégration euro, ce qui accroît l’attrait des investissements sur le marché local.

Pourquoi investir dans l’immobilier au Monténégro?

Des prix stables, un faible seuil d’entrée, un fort potentiel touristique et un rendement locatif élevé rendent le pays attrayant pour les investisseurs. Dans les zones côtières, le bénéfice annuel de la location à court terme atteint 6 à 8 %, tandis que la croissance de la valeur des logements se maintient à un niveau stable de 5 à 7 % par an.

Parmi les principaux avantages figurent l’absence de restrictions, la possibilité de propriété directe sans recourir à des fiducies ou des propriétaires nominatifs, un système d’enregistrement simplifié, une réglementation fiscale souple et des frais abordables.

L’achat de biens immobiliers au Monténégro reste l’une des façons les plus simples et juridiquement sûres d’investir en Europe pour les Russes, même dans un contexte de situation internationale instable.

Où acheter des biens immobiliers: régions et types de logements

Le Monténégro propose plusieurs zones géographiques avec des infrastructures, des coûts et des utilisations différentes. La plupart des acheteurs russes préfèrent le littoral – alliant climat doux, accès à la mer et location développée. Tivat et Bar conviennent pour une résidence permanente, Budva et Herceg Novi pour des vacances, le nord du pays ou les îles du lac Skadar pour le calme et la nature.

Tous les types de biens sont disponibles pour l’acheteur: appartement, villa, maison, terrain ou local commercial. Posséder un bien immobilier offre non seulement du confort, mais aussi la possibilité de demander un permis de séjour, d’ouvrir une entreprise ou de louer aux touristes. Cette approche est particulièrement pertinente pour ceux qui envisagent de vivre au Monténégro, alliant résidence personnelle et avantage financier.

Guide étape par étape de l’achat de biens immobiliers au Monténégro pour les Russes: comment acheter correctement

La procédure est simple et se déroule sous la supervision d’un notaire et d’un avocat. Aucune autorisation spéciale n’est requise. La transaction est conclue en 3 à 6 semaines si toutes les conditions sont remplies. Les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers au Monténégro sans restriction – la propriété résidentielle est autorisée. Les terrains peuvent être acquis en créant une société.

Les principales étapes de l’achat:

• sélection du bien par le biais d’une agence immobilière ou individuellement;
• signature d’un contrat préliminaire avec spécification des conditions;
• vérification juridique, obtention de l’identification fiscale, ouverture d’un compte bancaire;
• signature du contrat principal chez le notaire, enregistrement des droits;
• paiement des frais gouvernementaux et de l’impôt sur le transfert de propriété.

Chaque étape doit être accompagnée d’un soutien juridique, en particulier si le bien est sur le marché secondaire ou grevé. Il convient également de tenir compte du facteur linguistique – de nombreux documents sont rédigés en monténégrin et leurs traductions doivent être certifiées.

Quels documents sont nécessaires pour l’achat d’un logement?

Pour conclure la transaction, un ensemble minimal de documents est requis. Tous les documents doivent être présentés en original avec une traduction notariée. L’absence de visa n’empêche pas la conclusion de la transaction, et l’obtention de l’identification fiscale ne prend qu’un jour. L’achat de biens immobiliers au Monténégro se fait sans procédures bureaucratiques complexes, rendant le processus rapide et accessible aux Russes même lors de courts séjours dans le pays.

Un consentement du conjoint est également nécessaire si l’acquisition est faite en couple. Les documents obligatoires comprennent le passeport, l’identification fiscale obtenue au Monténégro, le contrat de vente rédigé par un avocat, un certificat de transfert bancaire du paiement et la certification notariale de la transaction et l’enregistrement au cadastre.

L’acheteur reçoit un extrait cadastral et devient propriétaire à part entière, bénéficiant des mêmes droits que les citoyens du pays. La demande de permis de séjour peut être déposée immédiatement après l’enregistrement du bien à son nom ou au nom d’une entité juridique. Par la suite, en respectant les conditions, le chemin vers la résidence permanente et la citoyenneté est ouvert, en particulier en cas de séjour à long terme et de revenu stable.

Frais lors de l’acquisition de logements et taxes

La partie financière de la transaction comprend plusieurs paiements obligatoires. La principale taxe sur le transfert de propriété est de 3 % du montant indiqué dans le contrat. Les services du notaire, de l’avocat, les frais d’enregistrement et les traducteurs sont également payés, si les parties parlent des langues différentes. Frais typiques:

• taxe sur le transfert de propriété – 3 % de la valeur;
• services notariaux – de 200 à 500 euros;
• enregistrement au cadastre – jusqu’à 150 euros;
• services d’avocat – de 500 à 1000 euros;
• transferts bancaires – jusqu’à 1 % de commission.

Les dépenses supplémentaires générales lors de la formalisation peuvent atteindre 5 à 7 % du prix de l’objet. Les paiements sont effectués en euros, nécessitant l’ouverture préalable d’un compte dans une banque locale. Il est également nécessaire de préparer des documents justifiant la source des fonds, en particulier pour des montants supérieurs à 15 000 euros. Ces conditions accompagnent l’achat de biens immobiliers au Monténégro et doivent être prises en compte lors de la planification du budget pour la transaction des Russes.

Procédure d’achat de biens immobiliers au Monténégro pour les Russes et le permis de séjour

Pour les Russes, il existe un schéma simplifié d’acquisition: il est possible de posséder un logement au nom d’une personne physique ou d’ouvrir une entreprise et d’acheter un terrain ou un bien commercial par son intermédiaire. Après l’enregistrement de la propriété, il est possible de demander un permis de séjour, à condition d’ouvrir une entreprise ou de justifier des revenus. Procédure standard d’enregistrement:

• enregistrement de l’entreprise sur le territoire du Monténégro;
• soumission des documents au ministère de l’Intérieur: passeport, certificat de non-condamnation, assurance médicale;
• confirmation de l’adresse de résidence – par l’achat de biens immobiliers ou la location;
• délivrance d’un permis de séjour temporaire d’un an avec possibilité de prolongation.

Après cinq ans de résidence dans le pays, il est possible de demander la résidence permanente, et en respectant les conditions linguistiques et financières, la citoyenneté. Le Monténégro ne demande pas de renoncer au passeport déjà détenu, rendant l’achat de biens immobiliers au Monténégro encore plus attrayant pour les Russes – comme première étape vers la légalisation du statut et l’obtention d’une deuxième citoyenneté.

Acheter des biens immobiliers au Monténégro pour les Russes: conclusions

Pour les Russes, l’achat de biens immobiliers au Monténégro reste un moyen fiable non seulement d’obtenir une propriété en bord de mer adriatique, mais aussi une opportunité de résidence à long terme, de location, d’enregistrement d’entreprise et de perspective migratoire. La combinaison de la facilité de traitement, des prix raisonnables, du mode de vie européen et de l’ouverture du pays fait du Monténégro l’une des meilleures destinations pour ceux qui recherchent la stabilité, un climat chaud et des opportunités en Europe.

Dans le contexte d’un intérêt croissant pour l’immobilier dans la région adriatique, la question de ce qu’est un bien immobilier de luxe et quels biens correspondent réellement à cette définition est de plus en plus soulevée. L’analyse du marché monténégrin devient particulièrement pertinente, où la demande de logements de luxe est en constante augmentation.

Qu’est-ce qu’un bien immobilier de luxe : principaux critères

Sur le marché international, les biens immobiliers de catégorie premium sont des biens dotés d’un ensemble de caractéristiques incontestables : emplacement unique, qualité de construction élevée, design moderne, infrastructure développée, haut niveau de sécurité et d’intimité.

Il est important de noter que la définition d’une propriété de luxe peut varier en fonction de l’emplacement, du statut de la région et de la catégorie d’acheteur.

Architecture et aménagement : différences entre le luxe et le haut de gamme

L’une des principales caractéristiques déterminant ce qu’est un bien immobilier de luxe est la disposition unique reflétant une approche artistique. Ces projets utilisent des matériaux de finition coûteux, des solutions techniques de haut niveau, y compris le chauffage individuel, des systèmes domotiques, une isolation phonique, ainsi que des ascenseurs et des parkings haut de gamme. Les propriétés sont complétées par de vastes terrasses, des baies vitrées panoramiques et des plafonds élevés.

Rôle du territoire environnant et de l’infrastructure interne

Pour les biens immobiliers de catégorie luxe, la présence d’un terrain bien entretenu avec l’intervention d’un architecte paysagiste, d’une surveillance 24h/24 et de caméras de surveillance est considérée comme obligatoire. L’infrastructure environnante est un critère tout aussi important. À l’intérieur du complexe se trouvent souvent :

• des clubs de fitness avec des équipements modernes ;
• des centres de spa avec une zone thermale ;
• des restaurants proposant une cuisine haut de gamme ;
• des espaces pour enfants et des espaces lounge ;
• des piscines, des terrasses pour bronzer, des salons de beauté.

La compréhension de ce qu’est un bien immobilier de luxe se révèle à travers le concept d’autonomie totale. La présence de ces options crée un environnement clos et confortable pour la vie quotidienne sans avoir besoin de quitter les limites de la résidence. Ce format renforce considérablement l’attrait d’investissement de la propriété !

Catégories de biens immobiliers de luxe

Le marché monténégrin propose divers types de biens immobiliers de luxe, notamment :

• des appartements dans de nouveaux complexes résidentiels avec un accès direct à la mer ;
• des maisons sur les collines offrant des vues panoramiques sur les baies et les massifs montagneux ;
• des appartements dans des résidences hôtelières avec accès aux services internes ;
• des villas historiques reconstruites selon des normes modernes ;
• des penthouses et des maisons de ville avec espace détente privé, piscines et garages.

Chacune de ces catégories peut devenir un instrument d’investissement complet à condition de respecter les critères de base de qualité, d’emplacement et de statut.

Qu’est-ce qu’un bien immobilier de luxe au Monténégro

La compréhension de ce qu’est un bien immobilier de luxe inclut la capacité du pays à offrir des conditions uniques aux investisseurs. Le Monténégro allie un climat maritime, un système fiscal favorable et des prix relativement abordables selon les normes européennes.

Dans les régions côtières telles que Budva, Tivat, Kotor et Herceg Novi, se trouvent des biens répondant aux normes internationales de logements haut de gamme, ce qui rend le marché particulièrement attractif pour les acheteurs fortunés.

La baie de Kotor mérite une attention particulière – elle abrite des maisons de luxe avec une architecture unique, influencée par l’école vénitienne et méditerranéenne. Les propriétés locales comprennent souvent un quai privé, un jardin, un espace barbecue et un accès privé à l’eau. Tout cela contribue à la qualité de vie et à l’attrait pour les investisseurs !

Achat de biens par des étrangers au Monténégro

La politique gouvernementale au Monténégro favorise l’afflux de capitaux étrangers dans le secteur immobilier. Les étrangers peuvent acheter une maison ou un appartement en pleine propriété, à l’exception des terrains à usage agricole. Le processus est accompagné d’un minimum de procédures bureaucratiques : il suffit d’avoir un numéro d’identification et un contrat avec un agent immobilier ou un promoteur.

La compréhension de ce qu’est un bien immobilier de luxe inclut non seulement les caractéristiques de la propriété, mais aussi les possibilités juridiques et migratoires qu’elle offre. Les investisseurs acquérant des logements de catégorie premium ont le droit de participer à des programmes d’investissement avec obtention ultérieure d’un permis de séjour.

L’accompagnement de la transaction par un avocat spécialisé devient un élément essentiel du processus : il est nécessaire d’éliminer les risques liés aux données cadastrales, aux restrictions de propriété et aux éventuelles réclamations de tiers.

Potentiel d’investissement dans le segment de luxe

La demande d’investissements dans l’immobilier de luxe au Monténégro est en constante augmentation. Plusieurs raisons expliquent cela : une croissance des prix stable, une offre limitée, un rapport qualité-prix avantageux et des conditions attrayantes de location. Avec le développement de l’infrastructure touristique, les appartements et les villas deviennent populaires parmi les clients fortunés pour des séjours courts et saisonniers.

Étant donné que les volumes de construction en zone côtière sont limités par les caractéristiques naturelles du paysage et les réglementations, les biens immobiliers de luxe démontrent une capitalisation stable. Un avantage supplémentaire est la faible taxe foncière et l’absence de taxe sur les plus-values lors de la vente.

Différence entre le logement premium et le haut de gamme : signes de l’immobilier de luxe

Pour une compréhension claire de ce qu’est un bien immobilier de luxe, il est important de souligner ses principales différences par rapport aux biens de catégorie affaires :

• orientation vers un style architectural individuel ;
• nombre réduit d’appartements dans le projet (jusqu’à 20 % d’une maison standard) ;
• absence de solutions standardisées dans la finition et la disposition ;
• emplacement exclusivement dans des zones à forte demande ;
• présence de services de conciergerie et de services internes de la société de gestion.

Les appartements de luxe ne répondent pas seulement aux besoins de logement – ils constituent un capital de réputation pour le propriétaire, prolongeant le statut et l’espace personnel.

Conclusion

La compréhension de ce qu’est un bien immobilier de luxe devient un élément clé pour prendre une décision d’investissement. Le Monténégro est un exemple de marché où l’on peut trouver un équilibre entre la qualité européenne et un environnement culturel unique, sans payer de supplément pour la marque de la région.

Les propriétés premium en bord de mer suscitent un intérêt durable parmi les acheteurs en quête de confort, de statut et de perspectives de croissance des investissements !