Comment obtenir la nationalité monténégrine : les possibilités actuelles

Le Monténégro, avec ses paysages à couper le souffle, son climat doux et son statut de pays le plus abordable d’Europe pour l’achat d’une propriété, est devenu un véritable pôle d’attraction pour les investisseurs étrangers ces dernières années. L’intérêt pour le marché immobilier des Balkans ne cesse de croître. Mais vaut-il vraiment la peine d’acheter une propriété au Monténégro en termes d’avantages à long terme et de faisabilité ? Pour obtenir une réponse honnête, vous devez procéder à une analyse détaillée qui va au-delà des promesses des agents immobiliers.

Acheter une propriété au Monténégro : géographie et accessibilité des transports

Le Monténégro est un pays compact mais aux multiples facettes : la côte adriatique alterne avec les vallées montagneuses, et un réseau routier bien développé relie les zones touristiques aux centres d’affaires. Les aéroports de Podgorica et de Tivat accueillent des vols réguliers en provenance d’Europe, du Moyen-Orient et d’Asie, ce qui garantit un flux constant de touristes et de locataires. Ici, les vacances ne sont plus saisonnières – la demande d’hébergement tout au long de l’année reste élevée en raison du climat doux et des itinéraires praticables tout au long de l’année. Qu’offre l’achat d’une propriété au Monténégro ? Tout d’abord, l’accès à un lieu où les montagnes rencontrent la mer et où la logistique permet de se rendre dans n’importe quelle partie du pays en deux heures.

Accessibilité de l’achat : le seuil financier pour entrer sur le marché est l’un des plus bas d’Europe.

Le prix moyen au mètre carré dans les stations balnéaires reste inférieur à 2 000 euros, et dans les banlieues, il se situe entre 900 et 1 200 euros. Pour un investisseur, cela signifie non seulement un départ à moindre coût, mais aussi un fort potentiel de croissance de la valeur. Un studio typique à Budva coûtera 80 000 euros, et un appartement de deux chambres à coucher 110 000 euros. Une maison dans les montagnes avec un terrain peut être achetée à partir de 140 000 euros. Ces chiffres vous permettent de constituer un portefeuille d’investissement même avec un budget limité.

Avantages pour l’investisseur : vaut-il la peine d’acheter une propriété au Monténégro ?

La décision d’investir nécessite des calculs plutôt que des émotions. Vous trouverez ci-dessous une répartition unique des avantages qui répond à la question suivante : vaut-il la peine d’acheter une propriété au Monténégro en 2025 ?

Principaux avantages pour l’acheteur :

1. Des prix abordables – par rapport à la Croatie, à la Grèce et à l’Italie, le coût du logement au Monténégro reste nettement inférieur, tandis que la qualité des finitions et la vue répondent aux normes européennes.

2. Croissance du tourisme – le secteur connaît une croissance de 7 à 9 % par an, ce qui accroît la demande de locations à court terme. Les appartements d’hôtes génèrent des revenus de l’ordre de 8 à 10 % par an.

   

3. Législation loyale – les étrangers peuvent acheter des logements sans restrictions et les transactions sont transparentes. Le processus d’enregistrement de la propriété prend de 3 à 6 semaines.

4. Conditions fiscales – l’impôt foncier ne dépasse pas 0,1 à 1 %, les loyers sont imposés à un taux forfaitaire, la charge fiscale sur le revenu reste faible.

5. Possibilité d’obtenir un permis de séjour – l’achat d’un logement facilite l’obtention d’un permis de séjour, surtout s’il y a une activité entrepreneuriale ou touristique.

Inconvénients et risques : à quoi faut-il faire attention ?

Le potentiel du marché n’annule pas le besoin d’analyse. Les faiblesses de l’acheteur sont le manque de vérification des documents, le fait de travailler avec des agences non certifiées et la surestimation de la rentabilité.

Inconvénients majeurs :

1. Complexités juridiques – les transactions nécessitent une authentification et une traduction, ce qui augmente les coûts.

2. Risque de propriétés « papier » – des propriétés sans permis de construire ou avec des restrictions d’utilisation sont trouvées sur le marché.

3. Saisonnalité – dans les régions isolées, les locations ne fonctionnent que de mai à septembre.

4. Faible liquidité – la revente peut prendre jusqu’à 12-18 mois, surtout en l’absence de demande urgente.

5. Problèmes avec les sociétés de gestion – toutes les propriétés ne fournissent pas un service fiable aux locataires.

L’achat d’un bien immobilier au Monténégro n’est pas seulement un avantage, c’est aussi un engagement à examiner attentivement chaque étape de la transaction.

Potentiel de revenus locatifs et stratégie d’occupation

Les revenus locatifs sont l’un des principaux facteurs qui permettent de répondre à la question de savoir s’il vaut la peine d’acheter une propriété au Monténégro. Les logements situés sur la côte sont activement utilisés pour des locations à court et à long terme. Pendant les mois d’été, les appartements touristiques rapportent de 60 à 150 euros par jour, selon l’emplacement et le niveau de confort. En trois mois, la haute saison peut générer jusqu’à 80 % du revenu annuel, surtout avec une stratégie de marketing appropriée et une présence sur les sites de réservation internationaux.

Hors saison, les locations à long terme restent stables : à Budva, Kotor ou Tivat, un appartement d’une pièce se loue entre 400 et 600 euros par mois. Un propriétaire en montagne ou dans une banlieue éloignée reçoit moins, mais réduit ses coûts d’entretien. Une bonne stratégie de propriété comprend les éléments suivants

• choisir une installation dont les coûts d’exploitation sont minimes ;

• calcul pour des locations combinées – location à court terme en été et location à long terme en hiver ;

• l’embauche d’un directeur local ayant l’habitude de travailler avec des étrangers ;

• la tenue d’un registre officiel des baux et le paiement de la taxe.

Comment choisir un lieu : côte, montagne, banlieue

Un quartier prestigieux n’est pas toujours le plus rentable, et les zones en expansion offrent souvent une plus grande plus-value. Comparaison des zones clés :

1. Budva est un centre touristique doté d’une infrastructure développée, d’une forte demande, mais aussi d’une saturation du marché. Idéal pour les locations à court terme.

2. Tivat – prestige, yachts, investissements. Les prix sont supérieurs à la moyenne, la demande de location est stable tout au long de l’année.

3. Bar est une ville portuaire fonctionnelle, avec un immobilier abordable et un potentiel de croissance.

4. Herceg Novi – tranquillité, sources thermales, intérêt pour le tourisme de santé.

5. Petrovac et Ulcinj sont des marchés jeunes où le prix n’a pas encore rattrapé le potentiel.

Les régions montagneuses telles que Kolasin ou Zabljak offrent des possibilités d’hébergement aux amateurs de vacances actives. Les banlieues de Podgorica ou de Cetinje vous permettent d’acheter une maison ou un terrain à des prix inférieurs à ceux du marché, tout en conservant l’accès aux infrastructures de la ville.

L’achat d’un bien immobilier au Monténégro : le pour et le contre

Un calcul d’investissement typique : un appartement de 100.000 euros loué 120 jours par an avec un revenu de 80 euros par jour donne un revenu brut de 9.600 euros. Après impôts, entretien et amortissement, il reste un bénéfice net de 6.500-7.000 euros, ce qui équivaut à 6,5-7% par an. Si la valeur du bien augmente de 5 à 7 % par an, le revenu total dépasse 10 %.

Que donne l’achat d’une propriété au Monténégro dans la pratique :

• un seuil financier modéré pour l’entrée ;

• des revenus passifs durables ;

• la croissance du capital grâce à la dynamique du marché ;

  

• la possibilité d’obtenir un permis de séjour ;

• le contrôle de l’actif et la flexibilité de la gestion.

Investissement avec perspectives

Acheter une propriété au Monténégro, c’est faire le choix d’un actif réel, d’une économie durable et d’un secteur touristique en pleine expansion. Dans un contexte de stabilité politique, de transparence fiscale et d’ouverture aux étrangers, le marché fait preuve de maturité et de potentiel. La réponse à la question de savoir s’il vaut la peine d’acheter une propriété au Monténégro ne repose pas sur des émotions, mais sur des chiffres, la logique et le pragmatisme. Une approche équilibrée du choix de l’objet et de la stratégie de propriété transforme un investissement en une décision raisonnable à long terme.

Les impôts fonciers au Monténégro restent parmi les plus avantageux en Europe, ce qui rend le pays attractif pour les investisseurs. Des règles d’acquisition simples, des prix abordables et une législation fiscale stable permettent d’acquérir des appartements, des villas et des maisons de manière rentable, tant pour les résidents locaux que pour les étrangers. Cependant, avant d’acheter, il est important de comprendre quels frais doivent être pris en compte en 2025.

Dans cet aperçu, nous examinerons les frais que les propriétaires, les locataires et les vendeurs paient pour les logements au Monténégro, ainsi que les subtilités de la résidence fiscale.

Impôt sur l’achat de biens immobiliers au Monténégro

L’acquisition de biens immobiliers est accompagnée d’un paiement obligatoire, mais son montant dépend du type de logement. Pour les nouvelles constructions, aucune taxe n’est prélevée si l’achat est effectué auprès du promoteur, car la TVA (17%) est déjà incluse dans le prix. Cependant, lors de l’achat de biens immobiliers existants, l’impôt est de 3% de la valeur cadastrale de l’objet.

Un étranger acquérant une propriété doit prendre en compte que la taxe est payée par l’acheteur et est ponctuelle. Le paiement nécessite la soumission d’une déclaration fiscale dans les 30 jours suivant la signature du contrat de vente. Il est également nécessaire de tenir compte des frais de notaire et d’enregistrement, qui représentent environ 0,5 à 1% de la valeur de la transaction.

Impôt sur les revenus de la location

Si vous louez un bien immobilier au Monténégro, soyez prêt à payer un impôt sur les revenus de la location, qui s’élève à 15% des bénéfices nets. Mais tout n’est pas si grave : il existe des subtilités qui permettent de réduire la base imposable et de ne pas trop payer d’impôts.

Tout d’abord, il est calculé non pas sur le montant total du loyer, mais sur les bénéfices restants après le paiement des services publics et des dépenses d’entretien du logement. Si les relations locatives sont officiellement établies, il est possible de déduire les coûts de réparation, d’amortissement et même d’amélioration de l’appartement.

Pour une location à court terme (par exemple, touristique), il faudra s’inscrire auprès de l’administration fiscale et obtenir une autorisation d’exercer.

Impôt sur la vente de biens immobiliers au Monténégro

Si vous décidez de vendre un appartement, une villa ou une maison, il est important de tenir compte de la durée pendant laquelle l’objet était en votre possession.

Si la propriété était détenue depuis plus de trois ans, aucun paiement n’est requis – l’État exonère ces propriétaires de tout prélèvement. Mais si moins de trois ans se sont écoulés depuis l’achat, il faudra payer un impôt de 15% sur la différence entre le prix d’achat et de vente.

Impôts pour les étrangers

Il n’y a pas de taxes distinctes pour les étrangers dans le pays, donc un visiteur paie les mêmes frais que les résidents locaux. Cependant, il est important de tenir compte de la résidence fiscale.

Si une personne réside dans le pays plus de 183 jours par an, elle devient automatiquement résidente et est tenue de payer des cotisations non seulement sur les revenus de la location, mais aussi sur tout autre revenu, y compris les bénéfices en dehors du Monténégro.

Pour les non-résidents, la charge se limite uniquement à l’immobilier et aux revenus générés sur le territoire du pays.

Comment réduire le paiement fiscal sur le logement ?

Bien que les impôts fonciers au Monténégro restent relativement bas, les propriétaires et les investisseurs étrangers peuvent utiliser plusieurs stratégies pour les réduire :

• acheter des nouvelles constructions auprès du promoteur – l’acquisition de biens directement auprès du promoteur permet d’éviter l’impôt sur l’achat de biens immobiliers. En effet, lors de l’achat de biens existants, 3% sont prélevés, tandis que dans le cas des nouvelles constructions, cette taxe est absente car la TVA (17%) est déjà incluse dans le prix. C’est particulièrement avantageux pour ceux qui envisagent des investissements à long terme dans l’immobilier ;
• choisir des logements dans des zones à faible taux d’imposition – les municipalités fixent des taux d’imposition individuels qui peuvent varier de 0,1% à 1%. En choisissant un appartement, une villa ou une maison dans des endroits moins populaires, il est possible de réduire considérablement les dépenses annuelles. Dans les petites villes et les zones rurales, la taxe foncière est minimale ;
• enregistrer officiellement la location de la propriété – si la location est effectuée, le propriétaire doit payer une cotisation sur les revenus de la location (15%). Cependant, en cas de location officielle, il est possible de bénéficier de déductions, réduisant la base imposable. Ces dépenses comprennent les coûts de réparation, d’entretien du logement, d’amortissement et de services publics ;
• posséder des biens sur le long terme – si la construction est vendue plus de 3 ans après l’achat, le propriétaire est exempté de prélèvements sur les bénéfices. Pour les investisseurs étrangers, il s’agit d’un des principaux avantages, car cela permet d’éviter des coûts supplémentaires lors de reventes ultérieures ;
• choisir correctement le statut de résident – si un étranger réside au Monténégro plus de 183 jours par an, il devient automatiquement résident. Si l’objectif est de minimiser la charge fiscale, il est préférable de rester non-résident, en conservant des obligations uniquement dans le cadre de la propriété.

Grâce à ces méthodes, la législation fiscale du Monténégro reste l’une des plus attrayantes en Europe. Une approche judicieuse des paiements fiscaux rend la possession de biens non seulement pratique, mais aussi financièrement avantageuse pour ceux qui envisagent des investissements à long terme.

Conclusion

En 2025, les impôts fonciers au Monténégro restent transparents et pratiques à la fois pour les investisseurs et les propriétaires ordinaires. Un système fiscal simple, l’absence de paiements cachés et des conditions flexibles rendent l’achat et la possession de logements des décisions rentables.

Lors de l’achat de biens immobiliers existants, les acheteurs paient une taxe de 3%, mais cette taxe n’est pas prélevée lors de l’achat de nouvelles constructions.

Pour ceux qui envisagent de vendre des biens immobiliers, les conditions sont également avantageuses : si l’objet était détenu depuis plus de trois ans, aucun impôt sur les bénéfices n’est prélevé. Pour les acheteurs étrangers, les taux restent les mêmes que pour les citoyens du pays, mais il est important de tenir compte des règles de résidence fiscale.

Dans l’ensemble, l’achat de biens immobiliers au Monténégro est un processus clair et avantageux, qui rend le pays attrayant tant pour la résidence personnelle que pour les investissements à long terme.