Propriété à Budva : aperçu du marché et tendances actuelles

Le Monténégro est plus qu’un drapeau et un passeport. Il donne accès à la vie à la frontière de l’Europe et de la Méditerranée. Une politique stable, la voie de l’intégration européenne, une fiscalité douce et des procédures rapides font du pays un leader en termes d’attractivité de la seconde citoyenneté. Trouver comment obtenir la nationalité monténégrine, c’est se frayer un chemin vers la libre circulation, l’investissement et la protection du capital.

Cadre législatif : conditions et modalités

La législation monténégrine repose sur la loi sur la citoyenneté n° 13/08 et sur les règlements régissant les procédures de migration. Le système permet la naturalisation, les programmes d’investissement, l’acquisition sur la base de l’origine, le mariage ou la résidence à long terme.

Conditions d’obtention de la nationalité monténégrine :

• résider légalement dans le pays depuis au moins 10 ans ;
• avoir une connaissance de base de la langue de l’État ;
• pas de casier judiciaire ;
• confirmer la légalité des sources de revenus ;
• respecter les normes de la Constitution et de la loi sur la citoyenneté.

Le service officiel de migration examine les demandes dans un délai de 6 à 24 mois, selon la méthode de réception.

Principaux modes d’obtention de l’état civil

Les modalités d’obtention de la nationalité monténégrine dépendent de la situation initiale du demandeur. La loi définit plusieurs voies légales, chacune d’entre elles étant assortie d’exigences, de documents et d’une procédure de traitement spécifiques.

Naturalisation

La naturalisation requiert un minimum de 10 ans de résidence légale, un statut de résident permanent et une intégration prouvée dans la société. La réussite d’un test linguistique est obligatoire. Caractéristiques :

• résidence dans le pays depuis au moins 10 ans ;
• Avoir un permis de séjour (résidence permanente) ;
• passer un examen sur la langue et le système juridique ;
• revenus stables et absence de délits.

Citoyenneté monténégrine par mariage

Le conjoint d’un citoyen étranger a le droit de déposer une demande trois ans après l’enregistrement du mariage, à condition qu’ils vivent ensemble. La loi exige la preuve d’une relation stable, d’un revenu légal et d’une résidence dans le pays.

Citoyenneté monténégrine par filiation

Toute personne née d’au moins un parent citoyen monténégrin a automatiquement droit à un passeport, quel que soit son pays de naissance. La loi prévoit une ligne de descendance ascendante avec documents à l’appui.

La citoyenneté monténégrine grâce à l’investissement

Le CIP (Citizenship by Investment Programme) permet d’obtenir un passeport pour des investissements financiers dans l’économie. Il faut contribuer à hauteur de 100 000 euros à un fonds de développement et investir 200 000 euros dans des projets approuvés. Le délai de traitement est de 6 à 8 mois. Ce programme convient aux entrepreneurs, aux investisseurs et aux détenteurs de capitaux à la recherche d’un deuxième passeport leur permettant d’accéder sans visa aux pays de l’espace Schengen et du Moyen-Orient.

Comment obtenir la nationalité monténégrine, étape par étape

L’algorithme dépend de la voie choisie, mais chaque option comprend des procédures formelles obligatoires.

Principales étapes et caractéristiques :

1. Choix des motifs : mariage, ascendance, investissement, naturalisation ou services rendus au pays.
2. Préparation des documents – passeport, extrait de casier judiciaire, justificatif de revenus, certificat de langue.
3. Soumission de la demande – par l’intermédiaire du ministère des affaires étrangères, du ministère de l’intérieur, des agences de migration ou des consulats (en cas d’investissements).
4. Obtention d’un permis de séjour – exigé lors de la naturalisation, généralement par le biais d’un permis de séjour après 5 ans.
5. Intégration dans la société – participation à la vie du pays, revenus légaux, respect des normes légales.
6. Réussir les examens – connaissance de la langue et des bases du système étatique (dans le cas d’une naturalisation standard).
7. Attente d’une décision – la période d’examen est de 6 mois à 2 ans, en fonction de la base.
8. Acceptation de la citoyenneté – obtention d’un passeport, prestation de serment et traitement des documents.
9. Enregistrement dans les registres – l’étape finale est l’inclusion dans les bases de données de l’État.

Chaque étape nécessite du soin, de la précision dans la documentation et une compréhension de la logique juridique locale.

Quels sont les documents requis à tous les stades ?

L’obtention de la nationalité monténégrine n’est pas seulement une question de procédure, mais aussi d’un ensemble de documents correctement exécutés. Les exigences varient en fonction de la base, mais la liste de base reste la même pour toutes les catégories.

Documents requis :

• un passeport en cours de validité ;
• l’acte de naissance ;
• une preuve de résidence légale (permis de séjour ou carte de séjour) ;
• un extrait de casier judiciaire des pays de résidence actuelle et antérieure ;
• les documents prouvant l’ascendance (si le dossier est déposé par la famille) ;
• Certificat de mariage (si le dossier est traité par la famille) ;
• des documents sur les investissements (en cas de motifs économiques) ;
• une preuve de revenu et d’emploi ;
• Certificat de langue monténégrine (en cas de naturalisation).

En outre, des certificats médicaux, des déclarations de résidence fiscale, des certificats de propriété et d’autres documents peuvent être exigés à la demande des autorités migratoires.

CoML, permis de séjour et phase de transition

Le processus d’obtention du statut de citoyen comprend souvent une étape intermédiaire – l’enregistrement du permis de séjour et du permis de séjour permanent. Un permis de séjour temporaire est délivré pour une durée maximale d’un an et doit être renouvelé chaque année. Après cinq ans de résidence, le permis de séjour permanent est délivré.

Pour demander un permis de séjour, vous aurez besoin de

• Un bail ou un contrat de propriété pour le logement ;
• l’assurance maladie ;
• source de revenus ;
• l’existence d’un compte bancaire.

L’obtention d’un permis de séjour devient possible après 5 ans de résidence avec un permis de séjour, sous réserve du respect des règles migratoires et d’une résidence permanente dans le pays pendant au moins 183 jours par an.

Double nationalité

Comment obtenir la nationalité monténégrine sans perdre mon premier passeport ? La réponse dépend de l’origine et de la base. La loi autorise le double statut de citoyen, mais le limite au cadre de la naturalisation ordinaire. Des exceptions s’appliquent aux personnes qui officialisent leur statut par le biais d’un investissement ou qui sont d’origine monténégrine. Le Monténégro n’interdit pas la détention d’un deuxième passeport en cas d’accord interétatique ou dans le cadre d’un programme d’investissement. Dans la pratique, les autorités n’exigent pas la renonciation automatique à l’état civil antérieur, mais peuvent demander la preuve d’un statut légal dans un autre pays.

Avantages de la citoyenneté monténégrine

Le statut de citoyen ouvre l’accès à des droits égaux à ceux des résidents locaux. Il garantit :

• le droit de voyager sans visa dans plus de 120 pays ;
• la participation aux élections et l’accès aux fonctions publiques ;
• des incitations à l’investissement et des avantages fiscaux ;
• le droit aux garanties sociales et aux soins médicaux ;
• la libre circulation dans la région des Balkans et dans l’UE (une fois que le pays aura adhéré à l’Union).

Le passeport monténégrin offre une certaine souplesse dans les voyages internationaux. Il vous permet de vivre dans un pays doté d’une infrastructure développée et d’un système fiscal loyal. Les citoyens étrangers qui ont obtenu ce statut bénéficient d’une protection totale de leurs droits, de la possibilité de posséder des biens immobiliers, de faire des affaires et de disposer d’actifs sur un pied d’égalité avec les ressortissants locaux.

Comment obtenir la nationalité monténégrine : conclusions

L’obtention de la nationalité monténégrine n’est pas une simple formalité, mais un pas vers la liberté et les possibilités d’investissement. Des voies transparentes par le biais d’investissements ou de fondations familiales rendent le processus accessible. Et un deuxième passeport ouvre de nouvelles perspectives sans renoncer à votre statut de citoyen actuel.

Les impôts fonciers au Monténégro restent parmi les plus avantageux en Europe, ce qui rend le pays attractif pour les investisseurs. Des règles d’acquisition simples, des prix abordables et une législation fiscale stable permettent d’acquérir des appartements, des villas et des maisons de manière rentable, tant pour les résidents locaux que pour les étrangers. Cependant, avant d’acheter, il est important de comprendre quels frais doivent être pris en compte en 2025.

Dans cet aperçu, nous examinerons les frais que les propriétaires, les locataires et les vendeurs paient pour les logements au Monténégro, ainsi que les subtilités de la résidence fiscale.

Impôt sur l’achat de biens immobiliers au Monténégro

L’acquisition de biens immobiliers est accompagnée d’un paiement obligatoire, mais son montant dépend du type de logement. Pour les nouvelles constructions, aucune taxe n’est prélevée si l’achat est effectué auprès du promoteur, car la TVA (17%) est déjà incluse dans le prix. Cependant, lors de l’achat de biens immobiliers existants, l’impôt est de 3% de la valeur cadastrale de l’objet.

Un étranger acquérant une propriété doit prendre en compte que la taxe est payée par l’acheteur et est ponctuelle. Le paiement nécessite la soumission d’une déclaration fiscale dans les 30 jours suivant la signature du contrat de vente. Il est également nécessaire de tenir compte des frais de notaire et d’enregistrement, qui représentent environ 0,5 à 1% de la valeur de la transaction.

Impôt sur les revenus de la location

Si vous louez un bien immobilier au Monténégro, soyez prêt à payer un impôt sur les revenus de la location, qui s’élève à 15% des bénéfices nets. Mais tout n’est pas si grave : il existe des subtilités qui permettent de réduire la base imposable et de ne pas trop payer d’impôts.

Tout d’abord, il est calculé non pas sur le montant total du loyer, mais sur les bénéfices restants après le paiement des services publics et des dépenses d’entretien du logement. Si les relations locatives sont officiellement établies, il est possible de déduire les coûts de réparation, d’amortissement et même d’amélioration de l’appartement.

Pour une location à court terme (par exemple, touristique), il faudra s’inscrire auprès de l’administration fiscale et obtenir une autorisation d’exercer.

Impôt sur la vente de biens immobiliers au Monténégro

Si vous décidez de vendre un appartement, une villa ou une maison, il est important de tenir compte de la durée pendant laquelle l’objet était en votre possession.

Si la propriété était détenue depuis plus de trois ans, aucun paiement n’est requis – l’État exonère ces propriétaires de tout prélèvement. Mais si moins de trois ans se sont écoulés depuis l’achat, il faudra payer un impôt de 15% sur la différence entre le prix d’achat et de vente.

Impôts pour les étrangers

Il n’y a pas de taxes distinctes pour les étrangers dans le pays, donc un visiteur paie les mêmes frais que les résidents locaux. Cependant, il est important de tenir compte de la résidence fiscale.

Si une personne réside dans le pays plus de 183 jours par an, elle devient automatiquement résidente et est tenue de payer des cotisations non seulement sur les revenus de la location, mais aussi sur tout autre revenu, y compris les bénéfices en dehors du Monténégro.

Pour les non-résidents, la charge se limite uniquement à l’immobilier et aux revenus générés sur le territoire du pays.

Comment réduire le paiement fiscal sur le logement ?

Bien que les impôts fonciers au Monténégro restent relativement bas, les propriétaires et les investisseurs étrangers peuvent utiliser plusieurs stratégies pour les réduire :

• acheter des nouvelles constructions auprès du promoteur – l’acquisition de biens directement auprès du promoteur permet d’éviter l’impôt sur l’achat de biens immobiliers. En effet, lors de l’achat de biens existants, 3% sont prélevés, tandis que dans le cas des nouvelles constructions, cette taxe est absente car la TVA (17%) est déjà incluse dans le prix. C’est particulièrement avantageux pour ceux qui envisagent des investissements à long terme dans l’immobilier ;
• choisir des logements dans des zones à faible taux d’imposition – les municipalités fixent des taux d’imposition individuels qui peuvent varier de 0,1% à 1%. En choisissant un appartement, une villa ou une maison dans des endroits moins populaires, il est possible de réduire considérablement les dépenses annuelles. Dans les petites villes et les zones rurales, la taxe foncière est minimale ;
• enregistrer officiellement la location de la propriété – si la location est effectuée, le propriétaire doit payer une cotisation sur les revenus de la location (15%). Cependant, en cas de location officielle, il est possible de bénéficier de déductions, réduisant la base imposable. Ces dépenses comprennent les coûts de réparation, d’entretien du logement, d’amortissement et de services publics ;
• posséder des biens sur le long terme – si la construction est vendue plus de 3 ans après l’achat, le propriétaire est exempté de prélèvements sur les bénéfices. Pour les investisseurs étrangers, il s’agit d’un des principaux avantages, car cela permet d’éviter des coûts supplémentaires lors de reventes ultérieures ;
• choisir correctement le statut de résident – si un étranger réside au Monténégro plus de 183 jours par an, il devient automatiquement résident. Si l’objectif est de minimiser la charge fiscale, il est préférable de rester non-résident, en conservant des obligations uniquement dans le cadre de la propriété.

Grâce à ces méthodes, la législation fiscale du Monténégro reste l’une des plus attrayantes en Europe. Une approche judicieuse des paiements fiscaux rend la possession de biens non seulement pratique, mais aussi financièrement avantageuse pour ceux qui envisagent des investissements à long terme.

Conclusion

En 2025, les impôts fonciers au Monténégro restent transparents et pratiques à la fois pour les investisseurs et les propriétaires ordinaires. Un système fiscal simple, l’absence de paiements cachés et des conditions flexibles rendent l’achat et la possession de logements des décisions rentables.

Lors de l’achat de biens immobiliers existants, les acheteurs paient une taxe de 3%, mais cette taxe n’est pas prélevée lors de l’achat de nouvelles constructions.

Pour ceux qui envisagent de vendre des biens immobiliers, les conditions sont également avantageuses : si l’objet était détenu depuis plus de trois ans, aucun impôt sur les bénéfices n’est prélevé. Pour les acheteurs étrangers, les taux restent les mêmes que pour les citoyens du pays, mais il est important de tenir compte des règles de résidence fiscale.

Dans l’ensemble, l’achat de biens immobiliers au Monténégro est un processus clair et avantageux, qui rend le pays attrayant tant pour la résidence personnelle que pour les investissements à long terme.