Les impôts fonciers au Monténégro restent parmi les plus avantageux en Europe, ce qui rend le pays attractif pour les investisseurs. Des règles d’acquisition simples, des prix abordables et une législation fiscale stable permettent d’acquérir des appartements, des villas et des maisons de manière rentable, tant pour les résidents locaux que pour les étrangers. Cependant, avant d’acheter, il est important de comprendre quels frais doivent être pris en compte en 2025.
Dans cet aperçu, nous examinerons les frais que les propriétaires, les locataires et les vendeurs paient pour les logements au Monténégro, ainsi que les subtilités de la résidence fiscale.
Impôt sur l’achat de biens immobiliers au Monténégro
L’acquisition de biens immobiliers est accompagnée d’un paiement obligatoire, mais son montant dépend du type de logement. Pour les nouvelles constructions, aucune taxe n’est prélevée si l’achat est effectué auprès du promoteur, car la TVA (17%) est déjà incluse dans le prix. Cependant, lors de l’achat de biens immobiliers existants, l’impôt est de 3% de la valeur cadastrale de l’objet.
Un étranger acquérant une propriété doit prendre en compte que la taxe est payée par l’acheteur et est ponctuelle. Le paiement nécessite la soumission d’une déclaration fiscale dans les 30 jours suivant la signature du contrat de vente. Il est également nécessaire de tenir compte des frais de notaire et d’enregistrement, qui représentent environ 0,5 à 1% de la valeur de la transaction.
Impôt sur les revenus de la location
Si vous louez un bien immobilier au Monténégro, soyez prêt à payer un impôt sur les revenus de la location, qui s’élève à 15% des bénéfices nets. Mais tout n’est pas si grave : il existe des subtilités qui permettent de réduire la base imposable et de ne pas trop payer d’impôts.
Tout d’abord, il est calculé non pas sur le montant total du loyer, mais sur les bénéfices restants après le paiement des services publics et des dépenses d’entretien du logement. Si les relations locatives sont officiellement établies, il est possible de déduire les coûts de réparation, d’amortissement et même d’amélioration de l’appartement.
Pour une location à court terme (par exemple, touristique), il faudra s’inscrire auprès de l’administration fiscale et obtenir une autorisation d’exercer.
Impôt sur la vente de biens immobiliers au Monténégro
Si vous décidez de vendre un appartement, une villa ou une maison, il est important de tenir compte de la durée pendant laquelle l’objet était en votre possession.
Si la propriété était détenue depuis plus de trois ans, aucun paiement n’est requis – l’État exonère ces propriétaires de tout prélèvement. Mais si moins de trois ans se sont écoulés depuis l’achat, il faudra payer un impôt de 15% sur la différence entre le prix d’achat et de vente.
Impôts pour les étrangers
Il n’y a pas de taxes distinctes pour les étrangers dans le pays, donc un visiteur paie les mêmes frais que les résidents locaux. Cependant, il est important de tenir compte de la résidence fiscale.
Si une personne réside dans le pays plus de 183 jours par an, elle devient automatiquement résidente et est tenue de payer des cotisations non seulement sur les revenus de la location, mais aussi sur tout autre revenu, y compris les bénéfices en dehors du Monténégro.
Pour les non-résidents, la charge se limite uniquement à l’immobilier et aux revenus générés sur le territoire du pays.
Comment réduire le paiement fiscal sur le logement ?
Bien que les impôts fonciers au Monténégro restent relativement bas, les propriétaires et les investisseurs étrangers peuvent utiliser plusieurs stratégies pour les réduire :
- acheter des nouvelles constructions auprès du promoteur – l’acquisition de biens directement auprès du promoteur permet d’éviter l’impôt sur l’achat de biens immobiliers. En effet, lors de l’achat de biens existants, 3% sont prélevés, tandis que dans le cas des nouvelles constructions, cette taxe est absente car la TVA (17%) est déjà incluse dans le prix. C’est particulièrement avantageux pour ceux qui envisagent des investissements à long terme dans l’immobilier ;
- choisir des logements dans des zones à faible taux d’imposition – les municipalités fixent des taux d’imposition individuels qui peuvent varier de 0,1% à 1%. En choisissant un appartement, une villa ou une maison dans des endroits moins populaires, il est possible de réduire considérablement les dépenses annuelles. Dans les petites villes et les zones rurales, la taxe foncière est minimale ;
- enregistrer officiellement la location de la propriété – si la location est effectuée, le propriétaire doit payer une cotisation sur les revenus de la location (15%). Cependant, en cas de location officielle, il est possible de bénéficier de déductions, réduisant la base imposable. Ces dépenses comprennent les coûts de réparation, d’entretien du logement, d’amortissement et de services publics ;
- posséder des biens sur le long terme – si la construction est vendue plus de 3 ans après l’achat, le propriétaire est exempté de prélèvements sur les bénéfices. Pour les investisseurs étrangers, il s’agit d’un des principaux avantages, car cela permet d’éviter des coûts supplémentaires lors de reventes ultérieures ;
- choisir correctement le statut de résident – si un étranger réside au Monténégro plus de 183 jours par an, il devient automatiquement résident. Si l’objectif est de minimiser la charge fiscale, il est préférable de rester non-résident, en conservant des obligations uniquement dans le cadre de la propriété.
Grâce à ces méthodes, la législation fiscale du Monténégro reste l’une des plus attrayantes en Europe. Une approche judicieuse des paiements fiscaux rend la possession de biens non seulement pratique, mais aussi financièrement avantageuse pour ceux qui envisagent des investissements à long terme.
Conclusion
En 2025, les impôts fonciers au Monténégro restent transparents et pratiques à la fois pour les investisseurs et les propriétaires ordinaires. Un système fiscal simple, l’absence de paiements cachés et des conditions flexibles rendent l’achat et la possession de logements des décisions rentables.
Lors de l’achat de biens immobiliers existants, les acheteurs paient une taxe de 3%, mais cette taxe n’est pas prélevée lors de l’achat de nouvelles constructions.
Pour ceux qui envisagent de vendre des biens immobiliers, les conditions sont également avantageuses : si l’objet était détenu depuis plus de trois ans, aucun impôt sur les bénéfices n’est prélevé. Pour les acheteurs étrangers, les taux restent les mêmes que pour les citoyens du pays, mais il est important de tenir compte des règles de résidence fiscale.
Dans l’ensemble, l’achat de biens immobiliers au Monténégro est un processus clair et avantageux, qui rend le pays attrayant tant pour la résidence personnelle que pour les investissements à long terme.
Le rendement annuel des baux à court terme atteint 6 à 10 %. Mais ce chiffre n’est valable qu’avec une gestion compétente, une adaptation des prix et un régime fiscal correct.
Comment gagner de l’argent en louant un appartement au Monténégro n’est pas une supposition, mais une stratégie claire. Avec une bonne gestion, un bon choix de site, un enregistrement légal et un bon marketing, la location devient une activité prévisible et stable avec des marges élevées.
Le marché de l’immobilier reflète les tendances mondiales et locales.
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