Meilleures villes du Monténégro pour vivre : où déménager en 2025

La formule « soleil + mer + mètres carrés » n’est plus associée exclusivement à l’Espagne ou à l’Italie. En 2025, les investisseurs se sont tournés avec confiance vers l’Adriatique. L’achat d’une propriété au Monténégro est passé d’un désir spontané à un modèle d’investissement rationnel. La raison en est la rare combinaison de règles transparentes, de prix stables, d’un seuil d’entrée bas et d’un processus juridiquement clair. Il ne promet pas de miracles, mais offre des outils clairs : un actif, un revenu, un statut et la tranquillité d’esprit en une seule transaction.

Pourquoi l’achat d’une propriété au Monténégro est-il intéressant ?

Le marché change de direction. L’Europe du Sud n’est plus associée exclusivement à l’Espagne ou à l’Italie. Depuis 2023, le pays ne cesse de gagner du terrain et l’achat d’une maison est passé du statut d’exotique à celui de norme stratégique. La raison en est la symbiose entre la liberté de visa, les avantages fiscaux et la stabilité géopolitique.

Entre 2022 et 2024, les volumes de transactions ont augmenté de 38 %. La grande majorité des transactions proviennent de Russie, d’Allemagne, d’Israël, de Turquie et de Serbie. Les principales destinations sont Budva, Tivat, Herceg Novi et Bar.

Géographie et prix : où, comment, combien et pourquoi ?

Port Tivat offre un format d’élite – à partir de 4 000 euros le mètre carré. Budva maintient l’équilibre : 2 800-3 500 euros dans les nouveaux bâtiments avec infrastructure. Bar reste démocratique : 1 800 à 2 400 euros le mètre carré. Podgorica, le centre administratif, ne s’intéresse pas aux touristes, mais attire les investissements des entreprises.

Les prix de l’immobilier au Monténégro dépendent de la proximité de la mer, du nombre d’étages, de l’état de l’objet et de l’infrastructure. En 2025, le prix d’achat moyen est d’environ 210 000 euros pour un appartement d’une chambre à coucher sur la côte.

Étapes de l’achat d’une propriété au Monténégro

Structure claire, bruit bureaucratique minimal. Le processus est standardisé, avec 6 étapes clés :

1. Sélection du site.
2. Vérification des documents (propriété, absence de dettes et de charges).
3. Signature d’un accord préliminaire.
4. Notarié.
5. Paiement.
6. Enregistrement au cadastre.

Chaque étape est accompagnée d’un notaire, d’un traducteur agréé et d’un avocat. Tous les règlements sont effectués en euros.

Comment enregistrer un bien immobilier au Monténégro ?

Le notaire certifie le contrat de vente et d’achat et l’envoie au Centre du cadastre et de l’enregistrement de l’État. Les documents suivants sont requis au moment de l’achat :

1. Passeport.
2. Passeport (pour les étrangers).
3. TIN.
4. Extrait du cadastre.
5. Contrat de vente.
6. Certificat d’absence de charges.

La procédure s’achève par l’inscription au registre du logement, après quoi le titre de propriété est délivré. Le délai est de 10 jours ouvrables. Lors de l’achat d’un objet auprès d’une personne morale, la TVA est de 21 %.

 Coûts réels de la transaction

La partie financière ne se limite pas au prix de l’objet. Chaque contrat est accompagné d’une charge supplémentaire :

1. Services notariaux : 0,01-0,05% de la valeur.
2. Soutien juridique : 500 à 1 000 euros.
3. Interprète : 30 à 100 euros de l’heure.
4. Frais d’inscription : 50 à 150 euros.
5. Impôt foncier annuel : 0,1 à 1 %.

Tous les coûts dépendent de la municipalité concernée. Il n’y a pas de commissions cachées ou de frais d’agence obligatoires – le marché fonctionne de manière transparente.

Particularités du droit : comment éviter les charges ?

L’inspection des biens est une pierre angulaire. Avant la transaction, il est impératif de s’assurer qu’il n’y a pas de :

• de litiges ;
• hypothèques ;
• arrestations ;
• les risques héréditaires.

L’achat d’un bien immobilier au Monténégro n’est autorisé que si l’historique du bien est « propre ». Toute charge est enregistrée dans le cadastre, qui est disponible en ligne. Une demande est traitée en 24 heures.

Pourquoi investir : pas de vacances, mais une stratégie

L’investissement immobilier au Monténégro est une alternative aux dépôts bancaires et au marché boursier. Les revenus locatifs sur la côte s’élèvent à 6 % par an. La haute saison (juin-septembre) permet de charger jusqu’à 90 % sur les locations à court terme. Depuis 2021, le coût du logement dans le pays a augmenté de 21 %.

En comparaison, un appartement en Croatie ou en Grèce rapportera 4 à 5 %, avec un seuil d’entrée et des taxes plus élevés.

Permis de séjour et autres

L’immigration au Monténégro par le biais de l’immobilier est un moyen simple et efficace. Si vous achetez un bien immobilier à partir de 50 000 euros, vous obtenez un permis de séjour temporaire d’un an, avec le droit de le prolonger. Au bout de cinq ans, vous avez la possibilité de demander un permis de séjour permanent et, au bout de cinq autres années, la citoyenneté.

À partir de 2025, un régime simplifié sera mis en place pour l’obtention du statut d’investisseur. Il comprend une vérification accélérée des antécédents et la soumission numérique des documents.

Acheter un bien immobilier au Monténégro : comment ne pas se tromper ?

Il est important de suivre scrupuleusement les instructions et l’algorithme des actions. Toute infraction peut entraîner le refus d’enregistrer le bien ou le blocage de la transaction. Pour réduire les risques, les juristes recommandent

1. Vérifier l’authenticité de tous les documents.
2. S’assurer que les données cadastrales sont à jour.
3. Vérifier que la traduction du contrat est correcte.
4. Ne faites appel qu’à des professionnels agréés.

Un soutien professionnel vous permet non seulement d’acheter une propriété au Monténégro, mais aussi de mener la transaction sans risques juridiques ni pertes financières.

Comment vivent les propriétaires de l’État des Balkans

La vie au Monténégro combine le rythme mesuré de la côte et une infrastructure de niveau européen. Les services publics sont 2 à 3 fois moins chers qu’en Europe occidentale. Le niveau de sécurité reste constamment élevé. L’alimentation, les médicaments, les transports sont à la portée de tous.

L’achat d’une propriété au Monténégro ouvre l’accès aux affaires, à la location et au permis de séjour. Et surtout, à une vie sans tracas dans des conditions de confort et de réglementation adéquates.

Conclusion

Acheter une propriété au Monténégro en 2025 est un investissement réfléchi qui allie stabilité, rentabilité et confort. Le marché affiche une croissance modérée, les lois restent libérales et les loyers conservent leur potentiel. En adoptant la bonne approche, l’achat se transforme en un actif opérationnel.

Une économie stable, un climat doux et des prix abordables rendent ce pays ensoleillé attrayant pour les investisseurs du monde entier. Le marché immobilier développé du Monténégro offre un large éventail de propriétés à acheter – des appartements confortables aux villas de luxe. Les incitations fiscales et la simplicité des procédures soulignent les avantages de l’investissement.

Avantages économiques de l’achat d’une propriété au Monténégro

La croissance de la valeur des biens immobiliers au cours des cinq dernières années a dépassé 15 %, ce qui fait du pays l’un des plus prometteurs en matière d’investissement. Les rendements locatifs dans les régions touristiques atteignent 7 à 9 % par an. Les régions de Budva et de Kotor, où le flux touristique ne faiblit pas tout au long de l’année, sont particulièrement recherchées. L’investissement immobilier au Monténégro devient une source de revenus stable pour de nombreux investisseurs étrangers.

Par exemple, le coût moyen du mètre carré à Budva est de 2000 à 3000 euros, tandis qu’à Kotor, les prix varient de 1700 à 2500 euros. Des infrastructures pratiques et des vues attrayantes renforcent l’intérêt des acheteurs. Le Monténégro attire également les touristes, ce qui garantit une forte demande de locations à court terme.

Procédure de traitement des transactions

L’achat d’une propriété au Monténégro commence par la recherche d’un bien approprié, puis l’acheteur conclut un contrat préliminaire. La vérification des documents prend environ 7 à 10 jours. Les services d’un notaire coûtent de 300 à 500 euros, et l’enregistrement de la propriété coûte environ 200 euros.

Étapes de la transaction :

1. Conclusion d’un contrat préliminaire avec paiement d’un acompte (généralement 10 % de la valeur de l’objet). Dans l’exemple d’un appartement d’une valeur de 150 000 euros, l’avance serait de 15 000 euros.
2. Vérification des droits de propriété et des documents par un notaire, ce qui garantit la légalité de la transaction et exclut les risques éventuels. Les services d’un spécialiste coûtent environ 300 à 500 euros.
3. Rédaction de l’accord final de vente et d’achat, dans lequel toutes les obligations des parties sont fixées.
4. L’enregistrement au cadastre pour la pleine propriété, qui prend environ deux semaines et nécessite un supplément de 200 euros.

Taxes et frais supplémentaires pour l’achat d’une propriété au Monténégro

Les acheteurs paient un droit de mutation de 3 % de la valeur du bien. Cette taxe se compare favorablement à des taux similaires dans d’autres pays européens, où les chiffres atteignent 5 à 10 %. Les taxes d’enregistrement à l’achat représentent environ 0,5 % de la valeur du bien au Monténégro. En outre, le coût de l’entretien du logement varie de 50 à 150 euros par mois en fonction de la zone de l’objet.

Exemple de calcul :

1. Si vous achetez un appartement d’une valeur de 100 000 euros, la taxe sera de 3 000 euros.
2. Les frais d’inscription s’élèvent à 500 euros.
3. Services de notaire et de vérification – environ 700 euros.

Les acheteurs paient également une taxe foncière annuelle, qui représente 0,25 à 1 % de la valeur cadastrale de la propriété. Par exemple, pour un logement d’une valeur de 150 000 euros, cette taxe s’élève à environ 375-1500 euros par an. Le Monténégro offre un système fiscal transparent et compétitif, ce qui le rend particulièrement attractif pour les investisseurs.

Aperçu régional

Le pays continue de renforcer sa position sur le marché de l’immobilier, attirant des acheteurs du monde entier. Compte tenu des perspectives et de l’accessibilité financière, l’investissement sera à la hauteur des attentes. Quelles sont les régions qui peuvent être considérées comme prometteuses pour l’achat d’une propriété au Monténégro ?

Budva

Budva est un joyau touristique du pays, avec des infrastructures développées, des plages magnifiques et des vues pittoresques. Le coût moyen du mètre carré varie entre 2000 et 3000 euros. On y trouve des complexes résidentiels populaires tels que Dukley Gardens et Porto Budva, qui proposent des appartements avec vue sur la mer. Caractéristiques :

1. L’infrastructure. Des centres commerciaux modernes, des restaurants de cuisine nationale, des écoles et des établissements médicaux créent des conditions confortables pour la vie et les loisirs.
2. Plages. Mogren et Slavic Beach offrent une variété d’activités nautiques telles que le kayak et la plongée.
3. Le marché immobilier. La forte demande locative permet d’obtenir des rendements allant jusqu’à 9 % par an, ce qui fait de Budva une excellente option pour les investisseurs.
4. Attractions culturelles. La vieille ville, avec ses châteaux et ses musées, attire des milliers de touristes chaque année.

L’achat d’une propriété à Budva par des Russes et d’autres étrangers reste populaire en raison de la commodité et du régime fiscal favorable du Monténégro.

Kotor

Kotor se caractérise par une atmosphère unique alliant patrimoine historique et équipements modernes. Le coût moyen des logements varie de 1700 à 2500 euros par mètre carré. Les rues agréables, les vues imprenables sur la baie de Boka Kotor et l’accessibilité des transports suscitent un vif intérêt de la part des étrangers. Les propriétés les plus prisées sont Kotor Vista et les villas du quartier de Dobrota, qui attirent les touristes et les acheteurs grâce à leur caractère exclusif. Caractéristiques :

1. Accessibilité. Liaisons de transport pratiques avec les aéroports de Tivat et de Podgorica.
2. Atmosphère. La vieille ville de Kotor est inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO.
3. Investissements. La popularité de la région auprès des touristes permet d’obtenir des revenus stables grâce à la location de biens immobiliers.

Podgorica

Podgorica, la capitale du Monténégro, est un choix idéal pour une résidence permanente. Le coût moyen du mètre carré est de 1200 à 1500 euros. La ville se développe activement, offrant de nouveaux complexes résidentiels tels que City Kvart. L’attrait de Podgorica est dû à ses infrastructures développées, à ses établissements d’enseignement et à ses centres d’affaires, ce qui la rend particulièrement intéressante pour les familles et les jeunes professionnels. Caractéristiques :

1. Éducation. Podgorica compte de nombreuses écoles, universités et centres éducatifs de niveau international.
2. Activité des entreprises. Nombreuses opportunités d’affaires, y compris des espaces de bureaux et des centres d’affaires.
3. Abordabilité du logement. L’immobilier reste abordable par rapport aux régions balnéaires.

Conclusion

L’achat d’une propriété au Monténégro offre des conditions attrayantes pour les investisseurs étrangers. La transparence des procédures, la disponibilité des prix et la stabilité du marché font du pays un choix idéal pour l’investissement.