Come guadagnare dall’affitto di un appartamento in Montenegro: i consigli degli esperti

Il Montenegro ha smesso da tempo di essere solo un pittoresco puntino sulla mappa. La transizione da paradiso turistico a territorio attraente per gli investimenti è avvenuta in modo impercettibile, ma l’effetto è stato forte. La domanda di immobili in affitto sulla costa e nella capitale non diminuisce né in inverno né in estate, e i proprietari di alloggi formano un flusso costante di profitti.

Come guadagnare con l’affitto di un appartamento in Montenegro è una domanda che da tempo interessa non solo i locali, ma anche gli investitori dell’UE, della CSI e del Medio Oriente. Ne parliamo più in dettaglio qui di seguito.

Geografia del reddito: dove l’appartamento lavora e dove è inattivo

Il mercato del Montenegro si comporta in modo disomogeneo: Budva, Kotor e Tivat generano più spesso reddito. In queste città, il flusso turistico copre le esigenze degli inquilini anche in bassa stagione. Podgorica, invece, è più spesso utilizzata per affitti a lungo termine: espatriati, dipendenti di aziende internazionali e specialisti IT affittano alloggi per un anno o più.

Come guadagnare dall’affitto di un appartamento in Montenegro in queste zone?

La formula è semplice: si acquista un appartamento più vicino al mare, si investono le riparazioni di base, ci si collega alle piattaforme di affitto e la proprietà inizia a dare i suoi frutti.

Esempio: un alloggio a Budva in prima linea con un prezzo di partenza di 150.000 euro e un canone di affitto di 80-100 euro al giorno può ripagarsi in 10-12 anni con un utilizzo annuo del 60%.

Quanto si può guadagnare con l’affitto di un appartamento

Il rendimento annuo delle locazioni a breve termine raggiunge il 6-10%. Ma questa cifra è valida solo con una gestione competente, un adeguamento dei prezzi e un corretto regime fiscale.

In alta stagione (giugno-settembre) l’affitto giornaliero a Budva o Tivat varia da 70 a 150 euro a seconda della zona e della vista sul mare.
In bassa stagione (ottobre-aprile) le tariffe scendono a 25-40 euro per gli affitti a breve termine ai turisti.

I guadagni derivanti dall’affitto di un appartamento in Montenegro richiedono calcoli precisi: spese di pulizia, commissioni della piattaforma, manutenzione, internet, tasse. Il profitto netto è in media di 5.000-7.000 euro all’anno per una proprietà di classe economica con un’occupazione del 60-70%.

Chi affitta e per quanto tempo

Il reddito derivante dall’affitto di un appartamento in Montenegro varia a seconda del pubblico. I turisti provenienti da Germania, Polonia, Russia e Israele cercano un alloggio per 7-10 notti. Le famiglie si concentrano su luoghi con cucina e parcheggio, i nomadi digitali preferiscono una buona comunicazione e un buon posto di lavoro.

Affittare un appartamento in Montenegro ai turisti significa adattarsi efficacemente al loro stile di vita. Gli alloggi con design minimalista, elettrodomestici freschi e pulizia si vendono da soli anche senza servizi fotografici di architetti. La connessione a Airbnb, Booking, Flatio e ai siti web locali vi permette di raggiungere il territorio, mentre l’automazione del processo vi offre tempo e libertà.

I principali fattori di redditività

Come guadagnare dall’affitto di un appartamento in Montenegro massimizzando il ritorno sull’investimento? Seguite le regole, ma in modo strategico. I principali fattori di reddito:

1. Posizione. Più vicino al mare – tariffe più alte. A una distanza superiore a 1 km – meno 20-30% della tariffa media.
2. Condizioni dell’appartamento. Gli alloggi ristrutturati con aria condizionata e wi-fi costano il 30-50% in più rispetto agli analoghi senza attrezzature.
3. Foto e descrizione. Un design originale, foto oneste, recensioni aggiornate sono alla base di alti tassi di conversione.
4. Supporto. La presenza di un manager o di un’agenzia locale aumenta l’utilizzo del 15-20%.
5. Stagionalità. Strategia di prezzo competente: mantenimento del reddito in inverno e crescita dei profitti in estate.

Tutti e cinque i fattori lavorano in tandem: un calo di uno di essi riduce la redditività complessiva. Il massimo profitto si ottiene solo con un approccio sistematico, in cui marketing, servizio e ubicazione si completano a vicenda.

Come gestire il reddito senza problemi

Il reddito passivo da proprietà in Montenegro si trasforma in realtà con la partecipazione di una società di gestione. Il costo di tali servizi è pari al 15-30% del reddito. Questo include:

• socializzare con gli ospiti;
• organizzazione di pulizia;
• affrontare le questioni attuali;
• Segnalazione.

Il formato “chiavi in mano” è adatto a chi non vive nel Paese in modo permanente. Viene spesso scelto da un investitore su due.

Voci obbligatorie: tasse, registrazione, assistenza legale

Come guadagnare dall’affitto di un appartamento in Montenegro, rispettando la legge? Non c’è modo senza registrazione. I proprietari sono obbligati a:

1. Ottenere le licenze per gli affitti turistici.
2. Registrazione degli ospiti.
3. Pagare l’imposta sul reddito – 9 per cento sugli utili netti.
4. Pagare la tassa di soggiorno.

Le deviazioni dalle regole comportano multe fino a 6.000 euro. Pertanto, l’assistenza legale non è un lusso, ma una protezione dei profitti.

Un oggetto – tre strategie: il formato dell’affitto a reddito

I guadagni derivanti dall’affitto di un appartamento in Montenegro sono formati dall’approccio scelto. Confronto tra tre tattiche:

1. Affitti a breve termine per i turisti. Tasso elevato – alto coinvolgimento, stagionalità.
2. Contratto di locazione a lungo termine per espatriati. Stabilità – reddito più basso, richiede contratti.
3. Mix: in stagione + fuori stagione. Massimizzazione dei profitti – necessità di una gestione flessibile.

Il reddito con una competente alternanza di formati è superiore del 10-15% rispetto a quello che si ottiene scegliendo un solo schema.

Come guadagnare dall’affitto di un appartamento in Montenegro: i consigli dei professionisti

La pratica dimostra che non sono i metri a generare redditività, ma l’approccio. L’efficienza cresce quando l’edilizia abitativa diventa uno strumento di profitto indipendente.

I consigli degli investitori esperti si riducono ad alcuni principi:

1. Focus sui quartieri liquidi: Budva, Tivat, Bar.
2. Acquistare non più di 1.800 euro al m² – più alta la soglia di ammortamento.
3. Affittare tramite accesso multipiattaforma: Airbnb, Booking, DobrotaRent.
4. Automatizzare il check-in e il pagamento.
5. Rinnovare periodicamente gli interni.
6. Realizzare un servizio fotografico una volta a stagione.

Questa strategia consente di mantenere costantemente un assegno medio elevato e riduce i tempi di inattività. Di conseguenza, l’housing non funziona in teoria, ma su base giornaliera, generando un reddito misurabile. Queste azioni aumentano i profitti e sollevano il proprietario dal carico di lavoro di routine.

Investitore in diritto: perché investire funziona

Un investitore che investe in immobili in Montenegro ottiene molto più che metri quadrati. Lo Stato concede il permesso di soggiorno per l’acquisto di immobili, un sistema fiscale semplice e un flusso turistico in crescita (oltre 2,6 milioni nel 2023).

Con un investimento iniziale di 80.000 euro o più, il progetto genera un reddito superiore a quello di Bulgaria, Grecia e Croazia. La crescita dei prezzi del 6-8% all’anno trasforma la proprietà non solo in una fonte di reddito, ma anche in un bene che si rivaluta.

Come guadagnare dall’affitto di un appartamento in Montenegro: conclusioni

Come guadagnare con l’affitto di un appartamento in Montenegro non è un’ipotesi, ma una strategia chiara. Con una gestione adeguata, la selezione del sito, la registrazione legale e il marketing, l’affitto si trasforma in un’attività prevedibile e stabile, con margini elevati.