Is het de moeite waard om onroerend goed te kopen in Montenegro: de voor- en nadelen van investeringen op de Balkan

Stel je voor: ’s ochtends drink je koffie op het terras met uitzicht op de prachtige zee, omringd door eeuwenoude bergen en de geur van dennenbomen. Deze idyllische afbeelding wordt steeds vaker werkelijkheid voor buitenlanders die de parel van de Adriatische Zee kiezen, niet alleen voor vakantie, maar ook voor leven en investeringen. Het land, dat Europees comfort combineert met een unieke Balkan-sfeer, biedt unieke mogelijkheden op de vastgoedmarkt. We hebben een gids samengesteld over het kopen van onroerend goed in Montenegro. Lees verder als je hier een woning wilt kopen.

Waar onroerend goed te kopen in Montenegro

De kust is het epicentrum van de vraag. Tivat, met een internationale luchthaven en de jachthaven Porto Montenegro, laat een stabiele groei zien. Kotor behoudt consequent zijn status als een premium bestemming. Budva is een magneet voor korte termijn verhuur. Tegelijkertijd bieden de noordelijke regio’s – Kolasin, Zabljak – onroerend goed in Montenegro aan dat veel goedkoper is, wat liefhebbers van milieuvriendelijke formaten en skitoerisme aantrekt.

Onder de interessante cases is het complex Luštica Bay, waar een nieuwbouw met sleutelklare afwerking begint vanaf 230.000 euro, en de huur in het hoogseizoen begint vanaf 250 euro per dag. De winstgevendheid in piekmaanden bereikt 8-10% per jaar.

Welke documenten zijn nodig en waar moet je op letten: gids voor het kopen van onroerend goed in Montenegro

Hoe koop je onroerend goed in Montenegro zonder in bureaucratische valkuilen te vallen? De registratie van de transactie vereist controle van het eigendomsrecht, kadastrale informatie, belastingschulden en de geschiedenis van het object. De deelname van een advocaat met een Montenegrijnse licentie is geen formaliteit, maar een verplichte voorwaarde.

De basisdocumenten omvatten:

1. Uittreksel uit het kadaster (grondboek).
2. Toestemming van alle mede-eigenaars.
3. Akte van eigendom.
4. Belastingcertificaat zonder schulden.
5. Notariële bekrachtiging van het contract.

Vergunningen, transactieafhandeling en betaling van belastingen (3% van de waarde van het object) duren 3 tot 6 weken. Bij het kopen van onroerend goed wordt aanbevolen om de kosten van een notaris (vanaf 250 euro) en een taxateur (tot 500 euro indien nodig) op te nemen in het budget.

Verblijfsvergunning in Montenegro voor onroerend goed

De wet voorziet niet in automatische verkrijging van de status van ingezetene bij de aankoop van onroerend goed. Maar een verblijfsvergunning in het land is mogelijk bij het aanvragen van een verblijfsvergunning – bijvoorbeeld als eigenaar van een wooneenheid en met een stabiel inkomen. De praktijk laat zien dat bij een goede begeleiding de residentiestatus voor een jaar wordt verleend met de mogelijkheid tot verlenging.

Financieel model: investeringen en belastingen

Investeringen in onroerend goed in Montenegro tonen een stabiel rendement. Huurprijzen aan de kust variëren van 500 tot 1500 euro per maand, seizoensgebondenheid is de belangrijkste factor voor winst. Het belastingtarief op huurinkomsten is 9%. Onroerendezaakbelasting varieert van 0,1% tot 1%, afhankelijk van de locatie en het oppervlak. Gemeentelijke belastingen bedragen ongeveer 1,2 euro per vierkante meter.

Een uitgebreide lijst met aanbevelingen:

1. Kies een strategie – huurinkomsten of kapitalisatie.
2. Bereken de totale eigendomskosten: belastingen, onderhoud, afschrijving.
3. Beheer valutarisico’s – transacties worden in euro uitgevoerd.
4. Vergelijk aanbiedingen van ontwikkelaars en particulieren – de eersten bieden vaak betalingsregelingen aan.
5. Controleer de marktwaarde – vooral voor objecten die ver van de kust liggen.
6. Evalueer de kosten van verhuizing – juridische ondersteuning, verhuizing, registratie.

Een aankoop zonder een duidelijke berekening resulteert vaak in verborgen kosten en een verlaging van het rendement. De gids voor het kopen van onroerend goed in Montenegro benadrukt: het investeringsmodel vereist nauwkeurige financiële discipline op alle niveaus.

Hypotheek in Montenegro voor buitenlanders

Financiële instellingen verstrekken zelden hypotheken, maar er zijn uitzonderingen. Een stabiel inkomen, registratie in het land, een aanbetaling van minimaal 30% en onroerend goed goedgekeurd door de bank zijn vereist. De rentetarieven zijn 5-6,5% per jaar, met een looptijd tot 20 jaar.

Banken zoals CKB en NLB verstrekken leningen aan EU-burgers, waarbij de voorkeur uitgaat naar ingezetenen. De praktijk laat zien dat kopers vaker gebruik maken van betalingsregelingen van de ontwikkelaar – van 12 tot 36 maanden zonder rente.

Onroerendgoedmarkt in Montenegro

De vastgoedmarkt vertoont een stabiele groeitrend. Kapitaalinstroom, infrastructuurontwikkeling en verbetering van de wetgeving hebben de concurrentie versterkt. Nieuwbouw wordt opgeleverd met afwerking, sleutelklaar, met parkeergelegenheid en infrastructuur. De secundaire markt onderscheidt zich door een breed scala aan prijzen en meer flexibele transactievoorwaarden.

Van 2022 tot 2024 bedroeg de gemiddelde prijsgroei in Tivat 23%, in Budva 19%, in Bar 15%. Actuele aanbiedingen aan de kust variëren van 1200 tot 3000 euro per vierkante meter. De vraag naar woningen is toegenomen in het segment van boetiekappartementen, met unieke architectuur en panoramische ramen. Buitenlanders kiezen vaker voor een huis of appartement met uitzicht op zee, met een oppervlakte van 60 tot 120 vierkante meter.

De gids voor het kopen van onroerend goed in Montenegro omvat prioritaire categorieën – investeringsprojecten, uitgebreide ontwikkelingen met diensten en flexibele betalingsvoorwaarden. Het aantal voltooide transacties met investeerders uit de GOS-landen is het afgelopen jaar met 31% gestegen.

Relocatie via vierkante meter: strategie

Velen overwegen de aankoop van onroerend goed als een stap naar leven in het buitenland. Het land is geschikt voor de relocatie van freelancers, ondernemers, gepensioneerden en gezinnen. Belangrijke factoren zijn: geen taalbarrière, mogelijkheid tot legalisatie, betaalbare medische zorg.

De migratiedienst accepteert een aanvraag voor een verblijfsvergunning bij het bezit van een woning, huurovereenkomst of eigendom, ziektekostenverzekering en een bankrekening met een saldo van minimaal 3650 euro per persoon per jaar. Extra vereisten zijn een bewijs van goed gedrag en een medisch onderzoek.

De gids voor het kopen van onroerend goed in Montenegro benadrukt dat eigendommen het verkrijgen van lokale registratie, toegang tot banken en onderwijsinstellingen vergemakkelijken. Het voordeel is de afwezigheid van schenk- en erfbelasting.

Welke belastingen betaalt een buitenlander

Een buitenlander die onroerend goed bezit in Montenegro betaalt twee verplichte belastingen: onroerendezaakbelasting en inkomstenbelasting (bij verhuur). De hoogte is afhankelijk van de locatie, het type object en het doel.

1. Onroerendezaakbelasting – jaarlijks van 0,1% tot 1%. Bijvoorbeeld, voor een appartement ter waarde van 120.000 euro in Kotor is dit ongeveer 300 euro per jaar.
2. Inkomstenbelasting – een vast tarief van 9%, van toepassing op huurinkomsten.
3. Bij verkoop van het object binnen 3 jaar – vermogenswinstbelasting van 15%.

De gids voor het kopen van onroerend goed in Montenegro raadt aan rekening te houden met indirecte kosten – nutsvoorzieningen, boekhoudkundige diensten, bankkosten.

Transactie van A tot Z: gids voor het kopen van onroerend goed in Montenegro

Het aankoopproces van onroerend goed is strikt gereguleerd en omvat juridisch significante stappen. Het naleven van termijnen en volgorde helpt vertragingen en juridische risico’s te voorkomen.

De transactie omvat meerdere stappen:

1. Voorwaarden overeenkomen.
2. Controle van het object en de documenten.
3. Ondertekening van een voorlopige overeenkomst en aanbetaling (meestal 10%).
4. Ondertekening van de hoofdovereenkomst bij de notaris.
5. Betaling en registratie in het kadaster.

Het volledige proces duurt 2 tot 6 weken. De notariskosten variëren van 250 tot 800 euro, registratie is 3% van de transactiewaarde. De standaardtijd voor eigendomsoverdracht is 15-20 werkdagen.

Conclusie

De markt groeit gestaag, investeringen brengen rendement en juridische procedures blijven toegankelijk. De gids voor het kopen van onroerend goed in Montenegro helpt fouten te voorkomen, de eigendomskosten te berekenen, een strategie te kiezen – voor leven, inkomen of verhuizing. Echte gegevens, gecontroleerde berekeningen en duidelijke logica zorgen voor resultaten.

Belastingen op onroerend goed in Montenegro blijven een van de meest voordelige in Europa, wat het land aantrekkelijk maakt voor investeerders. Eenvoudige regels voor aankoop, betaalbare prijzen en stabiele belastingwetgeving maken het mogelijk om appartementen, villa’s en huizen voordelig aan te schaffen voor zowel de lokale bevolking als buitenlanders. Voordat u echter koopt, is het belangrijk om te begrijpen welke heffingen in 2025 moeten worden overwogen.

In dit overzicht zullen we bekijken welke heffingen op onroerend goed in Montenegro worden betaald door eigenaren, huurders en verkopers, en zullen we ook ingaan op de nuances van fiscaal ingezetenschap.

Belasting op de aankoop van onroerend goed in Montenegro

De aanschaf van onroerend goed gaat gepaard met een verplichte bijdrage, maar de hoogte ervan is afhankelijk van het type woning. Voor nieuwbouwprojecten is er geen heffing als de aankoop bij de ontwikkelaar wordt gedaan, omdat de btw (17%) al is inbegrepen in de prijs. Bij de aankoop van bestaande woningen bedraagt de belasting echter 3% van de kadastrale waarde van het object.

Een buitenlander die eigendom verwerft, moet er rekening mee houden dat de heffing door de koper wordt betaald en eenmalig is. Betaling vereist het indienen van een belastingaangifte binnen 30 dagen na ondertekening van het koopcontract. Daarnaast moeten notariële en registratiekosten worden meegerekend, die ongeveer 0,5-1% van de transactiewaarde bedragen.

Belasting op inkomsten uit verhuur

Als u onroerend goed verhuurt in Montenegro, moet u belasting betalen over de huurinkomsten – deze bedraagt 15% van de nettowinst. Maar niet alles is zo erg: er zijn nuances die kunnen helpen om de belastbare basis te verlagen en niet te veel te betalen.

Ten eerste wordt deze berekend over niet de volledige huurprijs, maar over de winst die overblijft na betaling van nutsvoorzieningen en onderhoudskosten van de woning. Als de huurrelatie officieel is vastgelegd, kunnen kosten voor reparaties, afschrijvingen en zelfs verbeteringen aan het appartement worden afgetrokken.

Bij kortdurende verhuur (bijvoorbeeld toeristisch) moet u zich registreren bij de belastingdienst en een vergunning voor de activiteit verkrijgen.

Belasting op de verkoop van onroerend goed in Montenegro

Als u besluit een appartement, villa of huis te verkopen, is het belangrijk om te weten hoelang het object in uw bezit is geweest.

Als het onroerend goed langer dan drie jaar in eigendom is geweest, hoeft u geen heffingen te betalen – de staat ontheft dergelijke eigenaren van betalingen. Maar als er minder dan drie jaar zijn verstreken sinds de aankoop, moet u 15% belasting betalen over het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs.

Belastingen voor buitenlanders

In het land zijn er geen aparte heffingen voor buitenlanders, dus een buitenlander betaalt dezelfde heffingen als de lokale bevolking. Het is echter belangrijk om rekening te houden met fiscaal ingezetenschap.

Als iemand meer dan 183 dagen per jaar in het land verblijft, wordt hij automatisch een ingezetene en is hij verplicht bijdragen te betalen niet alleen over huurinkomsten, maar ook over alle andere inkomsten, inclusief winst buiten Montenegro.

Voor niet-ingezetenen is de belastingdruk beperkt tot alleen onroerend goed en inkomsten die op het grondgebied van het land zijn verkregen.

Hoe de fiscale betaling voor onroerend goed te verlagen?

Hoewel belastingen op onroerend goed in Montenegro relatief laag blijven, kunnen eigenaren en buitenlandse investeerders profiteren van verschillende strategieën om deze te verlagen:

• aankoop van nieuwbouwprojecten bij de ontwikkelaar – het verwerven van eigendom rechtstreeks van de ontwikkelaar stelt u in staat de belasting op de aankoop van onroerend goed te vermijden. Bij de aankoop van bestaande gebouwen wordt 3% geheven, terwijl deze heffing niet geldt voor nieuwbouwprojecten, omdat de btw (17%) al is inbegrepen in de prijs. Vooral voordelig voor degenen die langetermijninvesteringen in onroerend goed overwegen;
• keuze van woningen in gebieden met een lage belastingtarief – gemeenten stellen individuele belastingtarieven vast die kunnen variëren van 0,1% tot 1%. Door een appartement, villa of huis te kiezen in minder populaire locaties, kunt u aanzienlijk besparen op jaarlijkse kosten. In kleine steden en landelijke gebieden is de onroerendgoedbelasting minimaal;
• officiële registratie van de verhuur van eigendom – als het pand wordt verhuurd, moet de eigenaar een bijdrage betalen over de huurinkomsten (15%). Bij officiële verhuur kunnen echter aftrekposten worden toegepast om de belastbare basis te verlagen. Deze kosten omvatten kosten voor reparaties, onderhoud van de woning, afschrijvingen en nutsvoorzieningen;
• langdurig bezit van onroerend goed – als een bouwobject meer dan 3 jaar na aankoop wordt verkocht, is de eigenaar vrijgesteld van winstbelasting. Voor buitenlandse investeerders is dit een van de belangrijkste voordelen, omdat het hen in staat stelt extra kosten te vermijden bij latere doorverkoop;
• juiste keuze van de fiscale residentiestatus – als een buitenlander meer dan 183 dagen per jaar in Montenegro verblijft, wordt hij automatisch een resident. Als het doel is om de belastingdruk te minimaliseren, is het beter om een niet-ingezetene te blijven en alleen verplichtingen te behouden met betrekking tot eigendom.

Dankzij deze belastingmethoden blijft de belastingwetgeving van Montenegro een van de meest aantrekkelijke in Europa. Een verstandige benadering van fiscale betalingen maakt het bezit van onroerend goed niet alleen handig, maar ook financieel voordelig voor degenen die langetermijninvesteringen overwegen.

Conclusie

In 2025 blijven belastingen op onroerend goed in Montenegro transparant en handig voor zowel investeerders als gewone eigenaren. Een eenvoudig belastingstelsel, geen verborgen kosten en flexibele voorwaarden maken de aankoop en het bezit van onroerend goed een voordelige keuze.

Bij de aankoop van bestaande woningen betalen kopers een belasting van 3%, maar deze heffing wordt niet geheven bij de aankoop van nieuwbouw.

Voor degenen die van plan zijn onroerend goed te verkopen, zijn de voorwaarden ook gunstig: als het object langer dan drie jaar in eigendom is geweest, wordt er geen winstbelasting geheven. Voor buitenlandse kopers blijven de tarieven hetzelfde als voor burgers van het land, maar het is belangrijk om de regels voor fiscaal ingezetenschap in acht te nemen.

Over het algemeen is het kopen van onroerend goed in Montenegro een duidelijk en voordelig proces dat het land aantrekkelijk maakt voor zowel persoonlijke bewoning als langetermijninvesteringen.