A fórmula “sol + mar + metros quadrados” há muito que deixou de estar associada exclusivamente a Espanha ou Itália. Em 2025, o foco dos investidores deslocou-se com confiança para o Adriático. A compra de imóveis no Montenegro deixou de ser um desejo espontâneo e passou a ser um modelo de investimento racional. A razão é a rara combinação de regras transparentes, preços estáveis, baixo limiar de entrada e um processo legalmente compreensível. Não promete milagres, mas oferece ferramentas claras: activos, rendimentos, estatuto e paz de espírito numa só transação.
Porque é que comprar um imóvel no Montenegro é atrativo
O mercado está a mudar de direção. O Sul da Europa já não está associado exclusivamente a Espanha ou Itália. Desde 2023, o país tem vindo a ganhar força e a compra de casa passou da categoria de exótico para uma norma estratégica. A razão é a simbiose entre a liberdade de visto, as vantagens fiscais e a estabilidade geopolítica.
De 2022 a 2024, os volumes de transacções aumentaram 38 por cento. A grande maioria das transacções é proveniente da Rússia, Alemanha, Israel, Turquia e Sérvia. Os principais destinos são Budva, Tivat, Herceg Novi e Bar.
Geografia e preços: onde, como, quanto e porquê
Port Tivat oferece um formato de elite – a partir de 4.000 euros por metro quadrado. Budva mantém o equilíbrio: 2.800-3.500 euros em edifícios novos com infra-estruturas. Bar continua a ser democrático – 1 800-2 400 euros por metro quadrado. Podgorica – o centro administrativo – não está interessada em turistas, mas atrai investimentos empresariais.
Os preços dos imóveis no Montenegro dependem da proximidade do mar, do número de pisos, do estado do imóvel e das infra-estruturas. Em 2025, o cheque de compra médio é de cerca de 210 000 euros para um apartamento com um quarto na costa.
Etapas da compra de um imóvel no Montenegro
Estrutura clara, ruído burocrático mínimo. O processo é normalizado, com 6 etapas principais:
- Seleção do local.
- Verificação dos documentos (propriedade, ausência de dívidas e de ónus).
- Assinatura de um acordo preliminar.
- Notarizado.
- Pagamento.
- Registo no cadastro.
Cada etapa é acompanhada por um notário, um tradutor autorizado e um advogado. Todos os pagamentos são efectuados em euros.
Como registar um imóvel no Montenegro
O notário certifica o contrato de compra e venda e envia-o para o Centro de Registo e Cadastro do Estado. No ato da compra, são necessários os seguintes documentos:
- Passaporte.
- Passaporte (para estrangeiros).
- NIF.
- Extrato do cadastro.
- Contrato de venda.
- Certificado de inexistência de ónus.
O processo é concluído com o registo na Conservatória do Registo Predial, após o qual é emitido o título. O prazo é de até 10 dias úteis. Na compra de um bem a uma pessoa colectiva – é cobrado 21% de IVA.
Custos reais da transação
A parte financeira não se limita ao preço do objeto. Cada contrato é acompanhado de um encargo suplementar:
- Serviços notariais: 0,01-0,05% do valor.
- Apoio jurídico: 500-1 000 euros.
- Intérprete: 30 a 100 euros por hora.
- Taxa de inscrição: 50 a 150 euros.
- Imposto predial anual: 0,1-1%.
Todos os custos dependem do município específico. Não existem comissões ocultas ou taxas de agência obrigatórias – o mercado funciona de forma transparente.
Peculiaridades do direito: como evitar os ónus
As inspecções de propriedade são uma pedra angular. Antes da transação, é imperativo certificar-se de que não existem:
- de litígio;
- hipotecas;
- detenções;
- riscos hereditários.
A compra de um imóvel no Montenegro só é permitida se o historial do imóvel estiver “limpo”. Qualquer ónus é registado no cadastro, que está disponível em linha. O pedido é processado em 24 horas.
Porquê investir: não é um feriado, mas uma estratégia
O investimento imobiliário no Montenegro é uma alternativa aos depósitos bancários e ao mercado de acções. Rendimento do aluguer na costa – a partir de 6% por ano. A alta temporada (junho-setembro) oferece carregamento de até 90% em aluguéis de curto prazo. O custo da habitação no país desde 2021 aumentou 21%.
Em comparação, um apartamento na Croácia ou na Grécia trará um rendimento de 4-5% com um limite de entrada e impostos mais altos.
Autorizações de residência e muito mais
A imigração para o Montenegro através do sector imobiliário é uma forma simples e eficaz. Se adquirir um bem a partir de 50 000 euros, obtém uma autorização de residência temporária por um ano, com direito a prorrogação. Após 5 anos, tem a oportunidade de requerer a residência permanente e, após mais 5 anos, a cidadania.
A partir de 2025, existe um regime simplificado para a obtenção do estatuto de investidor. Inclui um controlo acelerado dos antecedentes e a apresentação digital de documentos.
Comprar um imóvel no Montenegro: como não cometer um erro
É importante seguir rigorosamente as instruções e o algoritmo das acções. As violações podem resultar na recusa de registo do imóvel ou no bloqueio da transação. Para reduzir os riscos, os advogados recomendam:
- Verificar a autenticidade de todos os documentos.
- Assegurar que os dados cadastrais estão actualizados.
- Verificar se a tradução do contrato está correta.
- Utilizar apenas profissionais licenciados.
O apoio profissional permite-lhe não só comprar um imóvel no Montenegro, mas também efetuar a transação sem riscos jurídicos e perdas financeiras.
Como vivem os proprietários do Estado dos Balcãs
A vida no Montenegro combina o ritmo moderado da costa com infra-estruturas de nível europeu. Os serviços de utilidade pública são 2 a 3 vezes mais baratos do que na Europa Ocidental. O nível de segurança mantém-se consistentemente elevado. Mercearias, medicamentos, transportes – dentro de um orçamento acessível.
A aquisição de um imóvel no Montenegro permite o acesso a uma autorização de trabalho, de aluguer ou de residência. E o mais importante – a uma vida sem complicações em condições de conforto e regulamentação adequada.
Conclusão
Comprar um imóvel no Montenegro em 2025 é um investimento consciente que combina estabilidade, rentabilidade e conforto. O mercado está a registar um crescimento moderado, as leis continuam a ser liberais e as rendas mantêm o seu potencial. Com a abordagem correta, a compra transforma-se num ativo útil.
