Imóveis em Montenegro à beira-mar: os melhores sítios para viver confortavelmente e para investir

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A pitoresca costa do Montenegro e as suas encantadoras cidades costeiras fazem deste país um ótimo local para viver e investir em propriedades. Com vistas magníficas, infra-estruturas desenvolvidas e uma grande variedade de imóveis residenciais, os imóveis junto ao mar no Montenegro são muito procurados. O nosso artigo ajudá-lo-á a escolher a região ideal para uma vida confortável ou um investimento rentável.

Terrenos em Montenegro à beira-mar: Budva e Budva Riviera

A Riviera de Budva é o coração do país e um local que atrai pela sua atmosfera ativa, praias luxuosas e infra-estruturas altamente desenvolvidas. A região é considerada ideal para aqueles que querem estar no centro da ação, mas ainda assim desfrutar de belas paisagens.

Habitação em Budva: o que precisa de saber

Budva é uma pérola turística. Aqui, os objectos são muito procurados devido às infra-estruturas desenvolvidas e ao fluxo turístico. Os apartamentos à beira-mar em Montenegro, nesta cidade, são especialmente populares entre os compradores devido à vista para o Adriático e à proximidade de entretenimento e compras. O custo varia consoante a localização, mas, em média, os apartamentos custam entre 2000 e 4000 euros por metro quadrado.

Ao comprar um apartamento no centro da cidade, terá acesso a todas as comodidades – praias, restaurantes, clubes e atracções históricas.

Bečići e Rafailovići: tranquilidade e conforto

Se Budva for demasiado barulhenta e ativa para si, considere Becici e Rafailovici, bairros que ficam apenas a uma curta distância de carro. Aqui, o ambiente é mais descontraído e as propriedades variam entre apartamentos acolhedores e moradias de luxo à beira-mar. Becici é famosa pela sua longa praia de areia dourada, enquanto Rafailovichi oferece vistas costeiras deslumbrantes e ruas pitorescas com restaurantes e cafés.

O preço por metro quadrado ronda os 2500-3500 euros, o que faz destes locais uma óptima escolha para férias em família e uma vida tranquila.

Prós e contras da Riviera de Budva

Prós:

Infra-estruturas altamente desenvolvidas. Budva Riviera tem tudo o que precisa para uma vida confortável – supermercados, centros médicos, escolas, jardins de infância, restaurantes, bares, clubes noturnos, centros de fitness, SPA e muito mais.
Variedade de bens imobiliários. Pode encontrar pequenos estúdios e apartamentos, bem como moradias de luxo com piscinas, jardins e vistas panorâmicas sobre o mar.
Proximidade do mar. Quase todos os alojamentos estão a uma curta distância do mar – uma grande vantagem para quem aprecia o ar do mar e as belas vistas.

Desvantagens:

Preços elevados dos imóveis. Budva é um dos locais mais caros para comprar uma casa à beira-mar no Montenegro, especialmente durante as épocas mais populares.
Saturação turística. Durante a época de verão, a população aumenta várias vezes, o que exerce uma pressão adicional sobre as infra-estruturas e pode causar desconforto a quem procura paz e sossego.
Os impostos sobre a propriedade são também ligeiramente mais elevados do que em regiões menos populares, o que vale a pena ter em conta ao planear o seu investimento.

Imobiliária em Montenegro à beira-mar: St Stefan e Milocer

St Stephen’s é um símbolo de luxo e isolamento. Esta estância insular atrai os ricos e famosos com os seus hotéis luxuosos e moradias únicas.

Vantagens de viver em St Stephen’s

Aqui estão magníficas moradias na costa montenegrina, rodeadas por pinheiros centenários e pelo mar azul. As residências em St Stefan oferecem uma oportunidade única para desfrutar de privacidade absoluta e de um estilo de vida luxuoso. O custo médio dos imóveis nesta zona começa nos 5000 euros por metro quadrado e, devido às rigorosas regras de desenvolvimento e a um número limitado de propriedades, a procura de habitação é sempre elevada.

Por que vale a pena investir em imóveis em St. Stephen’s

Existem várias vantagens em investir em metros:

Elevada procura de aluguer de vivendas de luxo entre os turistas.
Localização de prestígio com acesso a praias fechadas.
Procedimento de visto simplificado para a compra de imóveis no Montenegro, o que facilita a aquisição de casa por estrangeiros.

Milocer: história e modernidade

Milocer é uma estância histórica com uma natureza incrível e uma área protegida. As residências da antiga família real estão localizadas aqui, o que dá a este lugar uma atmosfera especial. Os apartamentos com vista para o mar em Montenegro na área de Milocer têm não só vistas deslumbrantes, mas também acesso a praias tranquilas e parques. O preço para esta área começa a partir de 4000 euros por metro quadrado. O local atrai aqueles que procuram privacidade, luxo e proximidade com a natureza.

Imóveis em Montenegro à beira-mar: Tivat e Herceg Novi

Tivat e Herceg Novi são duas cidades com atmosferas diferentes, mas ambas são atractivas para a compra de imóveis devido à sua combinação de cultura, história e comodidades modernas.

Tivat: investimento e qualidade de vida

Tivat é uma cidade que está a desenvolver-se ativamente graças ao projeto Porto Montenegro, uma enorme marina com apartamentos e boutiques de luxo. A propriedade nas cidades costeiras do Montenegro é ideal para quem aprecia comodidades modernas e prestígio. O preço médio por metro quadrado é de 3500-5000 euros, consoante a proximidade de Porto Montenegro. Tivat atrai investidores devido ao seu elevado nível de infra-estruturas e ambiente de vida confortável.

Herceg Novi: o encanto de uma cidade histórica

Herceg Novi é rica em história, património cultural e numerosos festivais. A habitação em Montenegro, na costa, é frequentemente adquirida por aqueles que apreciam a atmosfera autêntica e o ritmo de vida tranquilo. O custo do imobiliário em Herceg Novi é ligeiramente mais baixo do que em Tivat – em média, 2000-3000 euros por metro quadrado. O centro histórico da cidade atrai pelas suas ruas estreitas, fortalezas e vistas deslumbrantes sobre a baía de Boka Kotor.

Tivat vs Herceg Novi: qual é o melhor sítio para viver?

Tiwat:

Infra-estruturas modernas. O elevado nível de serviços, as boutiques, os restaurantes, as escolas, os jardins-de-infância e os centros médicos fazem de Tivat um local conveniente para viver.
Prestígio. Porto Montenegro cria uma atmosfera de luxo e proporciona status, o que atrai investidores e pessoas ricas.
Preços elevados dos imóveis. Tivat é uma das cidades mais caras do Montenegro, devido à elevada procura de habitação e ao prestígio da região.
Ideal para famílias jovens e pessoas activas. Oportunidades para desportos, actividades aquáticas e actividades recreativas criam um ambiente confortável para pessoas activas e famílias jovens.

Herceg Novi:

Atmosfera autêntica. A parte histórica da cidade, com as suas fortalezas e ruas estreitas, cria uma sensação única do velho Montenegro.
Preços imobiliários mais acessíveis. Em comparação com Tivat, os preços aqui são muito mais baixos, o que torna a compra de uma casa mais acessível.
Cultura rica. Os numerosos festivais e eventos artísticos e culturais conferem a Herceg Novi um encanto único.
Ideal para quem aprecia a tranquilidade e a tradição. A cidade é perfeita para reformados, famílias com crianças e para quem procura paz e sossego longe do barulho dos grandes centros turísticos.

Ao comprar, vale a pena considerar os impostos, que podem ser ligeiramente mais elevados em Tivat devido ao nível de desenvolvimento das infra-estruturas e à atração turística.

Conclusão

A propriedade em Montenegro junto ao mar é uma óptima oportunidade para obter uma casa num local bonito, bem como um excelente investimento. Cada uma das regiões descritas oferece as suas próprias vantagens: Budva – ativa e animada, Sveti Stefan – luxuosa e de luxo, Tivat – moderna e prestigiada, Herceg Novi – autêntica e histórica. A escolha da região depende das preferências e objectivos pessoais. Considere cada uma destas opções para encontrar o local que se tornará a sua casa ou que proporcionará um retorno estável do investimento.

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Impostos sobre imóveis em Montenegro em 2025: o que os compradores e proprietários precisam saber

Os impostos sobre imóveis em Montenegro continuam sendo alguns dos mais vantajosos na Europa, tornando o país atraente para investidores. Regras simples de aquisição, preços acessíveis e legislação tributária estável permitem a compra vantajosa de apartamentos, vilas e casas tanto para residentes locais quanto estrangeiros. No entanto, antes de comprar, é importante entender quais taxas devem ser consideradas em 2025.

Neste resumo, vamos analisar quais taxas de habitação são pagas por proprietários, locatários e vendedores em Montenegro, e também discutir os detalhes do status de residência fiscal.

Imposto sobre a compra de imóveis em Montenegro

A aquisição de propriedade envolve um pagamento obrigatório, mas o valor varia de acordo com o tipo de habitação. Para imóveis novos, não há taxa se a compra for feita diretamente com o construtor, pois o preço já inclui o IVA (17%). No entanto, ao adquirir imóveis usados, o imposto é de 3% do valor cadastral do imóvel.

Um estrangeiro que adquire propriedade deve estar ciente de que a taxa é paga pelo comprador e é única. O pagamento requer a apresentação de uma declaração fiscal dentro de 30 dias após a assinatura do contrato de compra e venda. Além disso, é necessário considerar taxas notariais e de registro, que representam cerca de 0,5-1% do valor da transação.

Imposto sobre renda de aluguel

Se você aluga propriedade em Montenegro, esteja preparado para pagar imposto sobre a renda do aluguel – que é de 15% do lucro líquido. Mas nem tudo é tão ruim: existem nuances que ajudam a reduzir a base tributável e evitar pagamentos excessivos.

Em primeiro lugar, o imposto é calculado não sobre o valor total do aluguel, mas sobre o lucro restante após o pagamento de serviços públicos e despesas com a manutenção da habitação. Se o aluguel for formalizado, é possível deduzir despesas com reparos, depreciação e até melhorias no apartamento.

No caso de aluguel de curto prazo (por exemplo, turístico), é necessário se registrar no serviço fiscal e obter permissão para a atividade.

Imposto sobre a venda de imóveis em Montenegro

Se você decidir vender um apartamento, vila ou casa, é importante considerar por quanto tempo o imóvel esteve em sua posse.

Se a propriedade esteve em posse por mais de três anos, não é necessário pagar nenhuma taxa – o estado isenta esses proprietários de pagamentos. Mas se passaram menos de três anos desde a compra, será necessário pagar 15% de imposto sobre a diferença entre o preço de compra e venda.

Impostos para estrangeiros

No país, não há taxas separadas para estrangeiros, portanto, um visitante paga as mesmas taxas que os residentes locais. No entanto, é importante considerar a residência fiscal.

Se uma pessoa reside no país por mais de 183 dias por ano – ela se torna automaticamente residente e deve pagar contribuições não apenas sobre a renda do aluguel, mas também sobre quaisquer outras receitas, incluindo lucros fora de Montenegro.

Para não residentes, a carga é limitada apenas à propriedade e aos rendimentos obtidos no território do país.

Como reduzir o pagamento fiscal sobre habitação?

Embora os impostos sobre imóveis em Montenegro permaneçam relativamente baixos, proprietários e investidores estrangeiros podem aproveitar algumas estratégias para reduzi-los:

compra de imóveis novos do construtor – adquirir propriedade diretamente do construtor permite evitar o imposto sobre a compra de imóveis. Ao comprar uma propriedade usada, é cobrado 3%, enquanto em novas construções essa taxa não é aplicada, pois o IVA (17%) já está incluído no preço. Especialmente vantajoso para aqueles que consideram investimentos de longo prazo em imóveis;
escolha de propriedades em áreas com baixa taxa de imposto – os municípios estabelecem taxas de tributação individuais, que podem variar de 0,1% a 1%. Ao escolher um apartamento, vila ou casa em locais menos populares, é possível reduzir significativamente os custos anuais. Em pequenas cidades e áreas rurais, o imposto sobre imóveis é mínimo;
registro oficial da locação da propriedade – se a propriedade for alugada, o proprietário deve pagar o imposto sobre a renda do aluguel (15%). No entanto, ao alugar oficialmente, é possível aproveitar deduções, reduzindo a base tributável. Essas despesas incluem custos de reparo, manutenção da propriedade, depreciação e serviços públicos;
posse prolongada da propriedade – se a construção for vendida após mais de 3 anos da compra, o proprietário é isento de tributação sobre o lucro. Para investidores estrangeiros, esta é uma das principais vantagens, pois evita custos adicionais na revenda subsequente;
escolha adequada do status de residência – se um estrangeiro reside em Montenegro por mais de 183 dias por ano, ele se torna automaticamente residente. Se o objetivo é minimizar a carga, é melhor permanecer como não residente, mantendo obrigações apenas no âmbito da propriedade.

Graças a esses métodos, a legislação tributária de Montenegro permanece uma das mais atraentes na Europa. Uma abordagem inteligente aos pagamentos fiscais torna a posse de propriedade não apenas conveniente, mas também financeiramente vantajosa para aqueles que consideram investimentos de longo prazo.

Conclusão

Em 2025, os impostos sobre imóveis em Montenegro permanecem transparentes e convenientes tanto para investidores quanto para proprietários comuns. Um sistema tributário simples, ausência de pagamentos ocultos e condições flexíveis tornam a compra e posse de imóveis uma decisão vantajosa.

Ao adquirir propriedades usadas, os compradores pagam um imposto de 3%, no entanto, essa taxa não é cobrada ao comprar novas construções.

Para aqueles que planejam vender propriedades, as condições também são vantajosas: se a propriedade esteve em posse por mais de três anos, não há imposto sobre lucro. Para compradores estrangeiros, as taxas permanecem as mesmas que para cidadãos do país, mas é importante considerar as regras de residência fiscal.

No geral, a compra de imóveis em Montenegro é um processo compreensível e vantajoso, tornando o país atraente tanto para residência pessoal quanto para investimentos de longo prazo.

Maio 29, 2025

Guia para comprar imóveis em Montenegro: dicas para estrangeiros

Imagine: morning, you are drinking coffee on the terrace overlooking the beautiful sea, surrounded by ancient mountains and the scent of pine trees. This idyllic picture is becoming more and more a reality for foreigners choosing the Adriatic gem not just for vacation, but for living and investing. A country that combines European comfort with unique Balkan charm offers unique opportunities in the real estate market. We have prepared a guide on buying property in Montenegro. Keep reading if you want to purchase property here.

Where to Buy Property in Montenegro

The coast is the epicenter of demand. Tivat, with its international airport and yacht infrastructure Porto Montenegro, shows steady growth. Kotor consistently maintains its status as a premium destination. Budva is a magnet for short-term rentals. At the same time, the northern regions – Kolasin, Zabljak – offer property in Montenegro at significantly lower prices, attracting supporters of eco-friendly formats and ski tourism.

Among the interesting cases is the Luštica Bay complex, where a new building with turnkey finishing starts from 230,000 euros, and rent in the high season starts from 250 euros per day. Profitability in peak months reaches 8-10% annually.

What Documents are Needed and What is Important to Consider: Guide to Buying Property in Montenegro

How to buy property in Montenegro and avoid bureaucratic pitfalls? Registering a transaction requires checking property rights, cadastral information, tax debt, and property history. Involvement of a lawyer with a Montenegrin license is not a formality but a mandatory requirement.

The main package includes:

Extract from the cadastre (title deed).
Consent of all co-owners.
Deed of ownership.
Tax certificate of no debts.
Notarized contract certification.

Permits, transaction processing, and payment of state fees (3% of the property value) take from 3 to 6 weeks. When buying property, it is recommended to include notary services (from 250 euros) and an appraiser (up to 500 euros if necessary) in the budget.

Residence Permit in Montenegro for Property Ownership

The law does not provide for automatic residency status upon acquiring property. However, residency in the country is possible when establishing a basis for residence – for example, as a property owner with stable income. Practice shows that with proper support, residency status is granted for one year with the right to renew.

Financial Model: Investments and Taxes

Investments in Montenegro real estate demonstrate stable profitability. Rental rates on the coast range from 500 to 1500 euros per month, with seasonality being the main profit factor. The rental income tax rate is 9%. Property tax ranges from 0.1% to 1%, depending on location and area. Utility costs are around 1.2 euros/sq. m.

Detailed recommendations include:

Choose a strategy – rental income or capitalization.
Calculate the total ownership cost: taxes, maintenance, depreciation.
Manage currency risks – transactions are conducted in euros.
Compare offers from developers and private individuals – the former often offer installment plans.
Assess market value – especially for properties away from the coast.
Estimate relocation expenses – legal support, moving, registration.

Buying without a clear calculation often results in hidden costs and reduced profitability. The guide to buying property in Montenegro emphasizes that the investment model requires precise financial discipline at all stages.

Mortgage in Montenegro for Foreigners

Financial institutions rarely provide mortgages to foreigners, but exceptions exist. Stable income, registration in the country, an initial down payment of 30%, and property approved by the bank are required. Interest rates range from 5-6.5% annually, with terms up to 20 years.

Banks such as CKB and NLB offer loans to EU citizens, with residents being a priority. It is more common for buyers to use installment plans from developers – from 12 to 36 months interest-free.

Real Estate Market in Montenegro

The housing market maintains a stable growth trend. Capital inflows, infrastructure development, and legislative improvements have intensified competition. New buildings are handed over finished, turnkey, with parking and infrastructure. The secondary market offers a wider price range and more flexible transaction conditions.

From 2022 to 2024, the average cost increase in Tivat was 23%, in Budva – 19%, in Bar – 15%. Current offers on the coast range from 1200 to 3000 euros per sq. m. Demand for housing has increased in the boutique apartment segment, with unique architecture and panoramic windows. Foreigners often choose a house or apartment with a sea view, ranging from 60 to 120 sq. m.

The guide to buying property in Montenegro includes priority categories – investment projects, comprehensive developments with services, and flexible payment terms. The number of completed transactions involving investors from CIS countries has increased by 31% in the past year.

Relocation Through Square Meters: Strategy

Many consider buying property as a step towards living abroad. The country is suitable for relocating freelancers, entrepreneurs, retirees, and families. Key factors include no language barrier, legalization opportunities, and accessible healthcare.

The migration service accepts residency applications with housing, rental or ownership contracts, medical insurance, and a bank account balance of at least 3650 euros per person per year. Additionally, a certificate of no criminal record and a medical examination are required.

The guide to buying property in Montenegro emphasizes that property ownership simplifies obtaining local registration, access to banks, and educational institutions. The benefit is the absence of gift and inheritance tax.

Taxes Paid by Foreigners

A foreigner owning property in Montenegro pays two mandatory taxes: property tax and income tax (for rentals). The amount depends on location, type of property, and purpose.

Property tax – from 0.1% to 1% annually. For example, for an apartment worth 120,000 euros in Kotor, it is around 300 euros per year.
Income tax – a fixed 9%, applicable to rental income.
When selling a property within 3 years – capital gains tax of 15%.

The guide to buying property in Montenegro recommends considering indirect expenses – utility payments, accountant services, and banking fees.

Deal from A to Z: Guide to Buying Property in Montenegro

The property purchase process is strictly regulated and includes legally significant stages. Adhering to deadlines and sequence helps avoid delays and legal risks.

The transaction process includes several stages:

Negotiating terms.
Property and document verification.
Signing a preliminary contract and paying a deposit (usually 10%).
Signing the main contract at a notary’s office.
Payment and registration in the cadastre.

The entire process takes from 2 to 6 weeks. Notary fees range from 250 to 800 euros, registration is 3% of the transaction amount. The standard property ownership transfer time is 15-20 working days.

Conclusion

The market is steadily growing, investments bring income, and legal procedures remain accessible. The guide to buying property in Montenegro helps avoid mistakes, calculate ownership costs, choose a strategy – for living, income, or relocation. Real data, verified calculations, and clear logic ensure results.

Maio 29, 2025