Покупка недвижимости в Черногории в 2025 году: все, что нужно знать

Средиземноморский климат, горные пейзажи, развитая инфраструктура и прямой доступ к морю — все делает государство на Адриатике привлекательным для тех, кто задумывается о приобретении недвижимости в Европе. Но стоит ли покупать жилье в Черногории с точки зрения вложений, переезда или сдачи в аренду? Ответ зависит от целей, бюджета, подхода к рискам и понимания местного рынка. Ниже — подробный обзор преимуществ и ограничений для тех, кто рассматривает балканскую страну как точку опоры или инвестиционное направление.

Туристический центр Балкан: спокойствие, открытость и туристический рост

На протяжении последних десяти лет страна стабильно входит в число самых посещаемых направлений на Балканах. Курорты Будва, Бар, Котор, Тиват, Герцег-Нови и Ульцинь ежегодно привлекают сотни тысяч туристов. Балканская страна остается независимым государством с собственной валютой (евро), активной поддержкой иностранных инвесторов и ориентацией на европейские стандарты.

Растущая индустрия туризма создает стабильный спрос на краткосрочную и долгосрочную аренду. Именно поэтому инвестиции в недвижимость Черногории выглядят логичным шагом для тех, кто хочет получать доход или просто надежно разместить капитал.

Цены на недвижимость в Черногории: доступно и с потенциалом

Стоит ли покупать жилье в Черногории? По сравнению с Хорватией, Италией и Грецией, стоимость жилья в черногорском государстве сохраняется на умеренном уровне. В прибрежной зоне квадратный метр стоит от 1800 до 3500 евро, в то время как в горах — от 800 до 1500. Важно понимать, что цена зависит от удаленности от моря, наличия инфраструктуры и года постройки.

Доступные цены позволяют войти на рынок даже при ограниченном бюджете. Можно купить жилье в Черногории как для отдыха, так и с расчетом на долгосрочную аренду. Переоценки пока не произошло, и рынок остается растущим.

Преимущества покупки недвижимости на побережье

Один из частых вопросов — стоит ли покупать жилье в Черногории у моря? Побережье Адриатики — ключевой регион страны, где сконцентрированы лучшие проекты. Близость к пляжам, ресторанам, яхтенным маринам и туристическим маршрутам делает такие объекты особенно интересными с инвестиционной точки зрения.

Многие экспаты и путешественники рассматривают Будванскую ривьеру и Которский залив как идеальное место для жизни и отдыха. Плюсом становится наличие прямых авиасообщений: аэропорты Тивата и Подгорицы принимают рейсы из большинства европейских стран, включая Россию и СНГ.

Собственность в горах: уединение и тишина

Для тех, кто ценит приватность, природу и спокойствие, подойдет недвижимость в горных районах страны. Такие дома идеально подходят для зимнего отдыха, удаленной работы или проживания вдали от туристической суеты.

Местные деревни в районе Жабляка, Плужине или Колашина сочетают альпийский климат, панорамные виды и доступ к горнолыжным курортам. 

Что дает покупка недвижимости иностранцам?

Чужестранцы имеют полное право владеть недвижимостью в стране. Ограничения касаются только земли сельскохозяйственного назначения. Объект может быть оформлен на физическое или юридическое лицо. Процедура покупки прозрачна, все документы оформляются у нотариуса, и сделки регистрируются в государственном реестре.

Вопрос «стоит ли покупать жилье в Черногории» тесно связан с возможностью комфортного проживания. Владение квартирой или домом дает право на получение годовой визы и открытия личного счета в банке. Некоторые инвесторы используют недвижимость как аргумент для получения ВНЖ.

Стоит ли покупать жилье в Черногории: преимущества покупки

Ниже перечислены ключевые аргументы в пользу приобретения недвижимости в балканской стране:

• стабильная валюта — евро;
• низкие налоги на владение (0,1%–0,5% от стоимости в год);
• открытость к иностранным инвесторам;
• прямое оформление собственности без ограничений;
• богатое культурное наследие и безопасная среда;
• качественные проекты в новых жилых комплексах;
• доступ к природе: море, горы, озера, леса;
• простой язык сделки и короткий процесс оформления.

Преимущества перечислены как с инвестиционной точки зрения, так и для личного комфорта: проживание, отдых, переезд, сдача.

Минусы и ограничения, о которых важно знать

Перед покупкой стоит учесть и потенциальные сложности. Ниже — список моментов, требующих внимания:

• бюрократия в отдельных муниципалитетах;
• высокие расходы на ремонт старых объектов;
• не всегда прозрачные схемы аренды с управляющими компаниями;
• возможные перебои с коммунальными услугами в отдаленных районах;
• непривычный рынок и местная специфика регистрации;
• слабая защита интересов арендаторов и инвесторов в случае споров.

Несмотря на открытость, инвестировать в квартиры Черногории стоит только при наличии консультации от юриста и выбора надежного агентства.

Стоит ли покупать имущество с прицелом на доход?

Доходность при сдаче в аренду зависит от локации, сезона и состояния объекта. В прибрежной зоне краткосрочная аренда способна приносить 6–8% годовых, при грамотном управлении — выше. В горах и внутренних районах доходность ниже, но возможен рост капитала за счет увеличения туристического интереса.

Если цель — сочетать отдых и прибыль, оптимально купить жилье в Черногории у моря, но использовать управляющую компанию. Это снимет нагрузку с владельца и обеспечит стабильность дохода. Пассивная инвестиция возможна при правильном юридическом оформлении.

Потенциал роста и будущие перспективы

Черногорская юрисдикция активно движется к вступлению в Европейский союз. Фактор повышает привлекательность инвестиций. Инфраструктура улучшается, дороги ремонтируются, новые жилые проекты растут вдоль береговой линии.

Вопрос «стоит ли покупать жилье в Черногории» приобретает стратегическое значение. Вложения в недвижимость могут не только приносить доход, но и служить каналом легализации капитала, а в будущем — платформой для расширения прав проживания.

Стоит ли покупать жилье в Черногории в 2025 году?

Стабильная политическая обстановка, рост туризма, умеренные цены и европейская ориентация страны формируют положительный инвестиционный климат. Владение домом или квартирой на Балканах — не только способ сохранить средства, но и возможность построить альтернативное направление жизни.

Для тех, кто ищет баланс между рисками и выгодой, разумный входной порог и постоянный спрос, ответ на вопрос стоит ли покупать жилье в Черногории — утвердительный. Важно лишь подойти к покупке осознанно, проверяя документы, выбирая надежного застройщика и ориентируясь на долгосрочный результат.

Налоги на недвижимость в Черногории остаются одними из самых выгодных в Европе, что делает страну привлекательной для инвесторов. Простые правила приобретения, доступные цены и стабильное налоговое законодательство позволяют выгодно приобретать квартиры, виллы и дома как местным жителям, так и иностранцам. Однако перед покупкой важно разобраться, какие пошлины необходимо учитывать в 2025 году.

В обзоре рассмотрим, какие сборы на жилье в Черногории платят владельцы, арендаторы и продавцы, а также разберем нюансы налогового резидентства.

Налог на покупку недвижимости в Черногории

Приобретение собственности сопровождается обязательным взносом, но его размер зависит от типа жилья. Для новостроек сбор отсутствует, если покупка совершается у застройщика, так как в цену уже включен НДС (17%). Однако при приобретении вторички налог составляет 3% от кадастровой стоимости объекта.

Иностранец, приобретающий имущество, должен учитывать, что сбор оплачивается покупателем и является разовым. Для оплаты требуется подача налоговой декларации в течение 30 дней после подписания договора купли-продажи. Дополнительно необходимо учитывать нотариальные и регистрационные сборы, которые составляют около 0,5-1% от стоимости сделки.

Налог на доход от аренды

Если вы сдаете недвижимость в Черногории, будьте готовы платить налог на доход от аренды — он составляет 15% от чистой прибыли. Но не все так страшно: есть нюансы, которые помогут снизить налоговую базу и не переплачивать.

Во-первых, его рассчитывают не с полной суммы аренды, а с прибыли, оставшейся после уплаты коммунальных услуг и расходов на содержание жилья. Если арендные отношения оформлены официально, можно вычесть затраты на ремонт, амортизацию и даже улучшения квартиры.

При краткосрочной аренде (например, туристической) придется зарегистрироваться в налоговой и получить разрешение на деятельность. 

Налог на продажу недвижимости в Черногории

Если вы решили продать квартиру, виллу или дом, важно учитывать, как долго объект находился в вашем владении. 

Если недвижимость была в собственности более трех лет, никаких взысканий платить не нужно — государство освобождает таких владельцев от уплаты взносов. Но если с момента покупки прошло менее трех лет, придется заплатить 15% налога на разницу между ценой покупки и продажи.

Налоги для иностранцев

В стране нет отдельных пошлин для иностранцев, поэтому приезжий платит такие же сборы, как и местные жители. Однако важно учитывать налоговое резидентство.

Если человек проживает в стране более 183 дней в году — он автоматически становится резидентом и обязан платить взносы не только на доход от аренды, но и на любые другие доходы, включая прибыль за пределами Черногории.

Для нерезидентов нагрузка ограничивается только недвижимостью и доходами, полученными на территории страны.

Как снизить фискальный платеж на жилье?

Хотя налоги на недвижимость в Черногории остаются относительно низкими, владельцы и иностранные инвесторы могут воспользоваться несколькими стратегиями для их снижения:

• покупка новостроек у застройщика — приобретение имущества напрямую у застройщика позволяет избежать налога на покупку недвижимости. Дело в том, что при покупке вторичного строения взимается 3%, а в случае с новостройками этот сбор отсутствует, так как НДС (17%) уже включен в стоимость. Особенно выгодно для тех, кто рассматривает долгосрочные инвестиции в недвижимость;
• выбор квартир в районах с низкой налоговой ставкой — муниципалитеты устанавливают индивидуальные ставки налогообложения, которые могут варьироваться от 0,1% до 1%. Выбирая квартиру, виллу или дом в менее популярных локациях, можно значительно сократить ежегодные расходы. В небольших городах и сельских районах налог на недвижимость минимален;
• официальная регистрация сдачи собственности в аренду — если постройка сдается, владелец обязан платить взнос на доход от аренды (15%). Однако при официальной сдаче можно воспользоваться вычетами, уменьшив налогооблагаемую базу. К таким расходам относятся затраты на ремонт, обслуживание жилья, амортизацию и коммунальные услуги;
• длительное владение имуществом — если объект строительства продается спустя более 3 лет после покупки, владелец освобождается от взыскания на прибыль. Для иностранных инвесторов это одно из главных преимуществ, так как позволяет избежать дополнительных затрат при последующей перепродаже;
• правильный выбор статуса резидента — если иностранец проживает в Черногории более 183 дней в году, он автоматически становится резидентом. Если цель — минимизация нагрузки, лучше оставаться нерезидентом, сохраняя обязательства только в рамках собственности.

Благодаря данным методам налоговое законодательство Черногории остается одним из самых привлекательных в Европе. Грамотный подход к фискальным платежам делает владение имуществом не только удобным, но и финансово выгодным для тех, кто рассматривает долгосрочные инвестиции.

Заключение

В 2025 году налоги на недвижимость в Черногории остаются прозрачными и удобными как для инвесторов, так и для обычных владельцев. Простая налоговая система, отсутствие скрытых платежей и гибкие условия делают покупку и владение жильем выгодным решением.

При приобретении вторички покупатели оплачивают налог в размере 3%, однако эта пошлина не взимается при покупке новостроек. 

Тем, кто планирует продажу недвижимости, условия также выгодны: если объект был в собственности более трех лет, налог на прибыль не взимается. Для иностранных покупателей ставки остаются такими же, как и для граждан страны, но важно учитывать правила налогового резидентства.

В целом, покупка недвижимости в Черногории — понятный и выгодный процесс, который делает страну привлекательной как для личного проживания, так и для долгосрочных инвестиций.