Как зарабатывать на сдаче квартиры в Черногории: советы экспертов

Представьте: утро, вы пьёте кофе на террасе с видом на прекрасное море, а вокруг — вековые горы и аромат сосен. Эта идиллическая картина всё чаще становится реальностью для иностранцев, выбирающих жемчужину Адриатики не просто для отдыха, а для жизни и инвестиций. Страна, сочетающая европейский комфорт с неповторимым балканским колоритом, предлагает уникальные возможности на рынке недвижимости. Мы подготовили гайд по покупке недвижимости в Черногории. Читайте дальше, если хотите приобрести здесь жилье.

Где купить недвижимость в Черногории

Побережье — эпицентр спроса. Тиват, с международным аэропортом и яхтенной инфраструктурой Porto Montenegro, показывает устойчивый рост. Котор стабильно удерживает статус премиального направления. Будва — магнит для краткосрочной аренды. В то же время северные регионы — Колашин, Жабляк — предлагают жилье в Черногории в разы дешевле, что привлекает сторонников экологичных форматов и горнолыжного туризма.

Среди интересных кейсов — комплекс Luštica Bay, где новостройка с отделкой под ключ начинается от 230 000 евро, а аренда в высокий сезон — от 250 евро в сутки. Ретабельность в пиковые месяцы достигает 8–10% годовых.

Какие документы нужны и что важно учесть: гайд по покупке недвижимости в Черногории

Как купить недвижимость в Черногории и не попасть в бюрократическую ловушку? Регистрация сделки требует проверки права собственности, кадастровой информации, налогового долга и истории объекта. Участие юриста с черногорской лицензией — не формальность, а обязательное условие.

Основной пакет включает:

1. Выписку из кадастра (лист непокретности).
2. Согласие всех совладельцев.
3. Акт о праве собственности.
4. Налоговую справку об отсутствии задолженностей.
5. Нотариальное заверение договора.

Разрешения, оформление сделки и оплата госпошлины (3% от стоимости объекта) занимают от 3 до 6 недель. При покупке собственности рекомендует включать в смету услуги нотариуса (от 250 евро) и оценщика (до 500 евро при необходимости).

ВНЖ в Черногории за недвижимость

Закон не предусматривает автоматическое получение статуса резидента при приобретении объекта жилья. Но ВНЖ в стране возможен при оформлении основания на проживание — например, как собственника жилого объекта и при наличии стабильного дохода. Практика показывает: при грамотном сопровождении резидентский статус предоставляют на год с правом продления.

Финансовая модель: инвестиции и налоги

Инвестиции в недвижимость Черногории демонстрируют устойчивую доходность. Ставки аренды на побережье варьируются от 500 до 1500 евро в месяц, сезонность — главный фактор прибыли. Ставка налога на доход от аренды — 9%. Имущественный налог — от 0,1% до 1%, зависит от локации и площади. Коммунальные — около 1,2 евро/кв. м.

Развернутый список рекомендаций:

1. Выбрать стратегию — арендный доход или капитализация.
2. Рассчитать полную стоимость владения: налоги, обслуживание, амортизация.
3. Зафиксировать валютные риски — сделки проходят в евро.
4. Сравнить предложения от застройщиков и частных лиц — первые часто предлагают рассрочку.
5. Проверить рыночную стоимость — особенно для объектов, удаленных от побережья.
6. Оценить расходы на релокацию — юридическое сопровождение, переезд, регистрация.

Покупка без четкого расчета часто оборачивается скрытыми издержками и снижением доходности. Гайд по покупке недвижимости в Черногории акцентирует: инвестиционная модель требует точной финансовой дисциплины на всех этапах.

Ипотека в Черногории для иностранцев

Финансовые учреждения редко предоставляют ипотеку, но исключения существуют. Требуется стабильный доход, регистрация в стране, начальный взнос от 30% и недвижимость, одобренная банком. Ставки — 5–6,5% годовых, срок — до 20 лет.

Банки, такие как CKB и NLB, выдают кредиты гражданам ЕС, приоритет — резидентам. Практика показывает, что покупатели чаще используют рассрочку от застройщика — от 12 до 36 месяцев без процентов.

Рынок недвижимости в Черногории

Рынок жилья сохраняет устойчивый тренд роста. Приток капитала, развитие инфраструктуры, улучшение законодательства усилили конкуренцию. Новостройки сдаются с отделкой, под ключ, с парковкой и инфраструктурой. Вторичный рынок отличается большим диапазоном цен и более гибкими условиями сделки.

С 2022 по 2024 год рост средней стоимости в Тивате составил 23%, в Будве — 19%, в Баре — 15%. Актуальные предложения на побережье колеблются от 1200 до 3000 евро за кв. м. Спрос на жилье увеличился в сегменте апартаментов-бутиков, с авторской архитектурой и панорамными окнами. Иностранцы чаще выбирают дом или квартиру с видом на море, площадью от 60 до 120 кв. м.

Гайд по покупке недвижимости в Черногории включает приоритетные категории — инвестиционные проекты, комплексные застройки с обслуживанием и гибкие условия оплаты. Число завершенных сделок с участием инвесторов из стран СНГ увеличилось на 31% за последний год.

Релокация через квадратный метр: стратегия

Многие рассматривают покупку недвижимости как шаг к жизни за границей. Страна подходит для релокации фрилансеров, предпринимателей, пенсионеров и семей. Ключевые факторы: отсутствие языкового барьера, возможность легализации, доступное медицинское обслуживание.

Миграционная служба принимает заявку на ВНЖ при наличии жилья, договора на аренду или собственности, медицинской страховки и счета в банке с остатком от 3650 евро на человека в год. Дополнительно — справка о несудимости и медицинский осмотр.

Гайд по покупке недвижимости в Черногории акцентирует внимание на том, что объекты жилья в собственности упрощает получение местной регистрации, доступа к банкам и образовательным учреждениям. Выгода — отсутствие налога на дарение и наследство.

Какие налоги платит иностранец

Иностранец, владеющий недвижимостью в Черногории, платит два обязательных налога: налог на имущество и налог на доход (при аренде). Размер зависит от локации, типа объекта и назначения.

1. Налог на имущество — от 0,1% до 1% ежегодно. Например, для квартиры стоимостью 120 000 евро в Которе — около 300 евро в год.
2. Налог на доход — фиксированные 9%, применим к арендной прибыли.
3. При продаже объекта в течение 3 лет — налог на прирост капитала 15%.

Гайд по покупке недвижимости в Черногории рекомендует учитывать косвенные расходы — коммунальные платежи, услуги бухгалтера, расходы на банковское обслуживание.

Сделка от А до Я: гайд по покупке недвижимости в Черногории

Процесс покупки собственности строго регламентирован и включает юридически значимые этапы. Соблюдение сроков и последовательности позволяет избежать задержек и правовых рисков.

Оформление сделки включает несколько этапов:

1. Согласование условий.
2. Проверка объекта и документов.
3. Подписание предварительного договора и внесение задатка (обычно 10%).
4. Подписание основного договора у нотариуса.
5. Оплата и регистрация в кадастре.

Полный процесс занимает от 2 до 6 недель. Плата нотариусу — от 250 до 800 евро, регистрация — 3% от суммы сделки. Стандартное время перехода права собственности — 15–20 рабочих дней.

Заключение

Рынок стабильно растет, инвестиции приносят доход, а юридические процедуры остаются доступными. Гайд по покупке недвижимости в  Черногории помогает избежать ошибок, рассчитать стоимость владения, выбрать стратегию — для жизни, дохода или переезда. Реальные данные, проверенные расчеты и четкая логика обеспечивают результат.

В 2025 году покупка недвижимости в Черногории для русских остается одним из самых доступных и востребованных форматов вложения средств за границей. Сравнительно простая процедура, отсутствие ограничений, прозрачная регистрация и лояльное отношение к иностранцам делают страну привлекательной для инвесторов, семей и тех, кто хочет сменить страну проживания без сложных бюрократических процедур. Черногория не входит в ЕС, но находится в процессе евроинтеграции, что повышает инвестиционную привлекательность местного рынка.

Почему стоит инвестировать в недвижимость Черногории?

Стабильные цены, невысокий порог входа, высокий туристический потенциал и уверенная доходность от аренды делают страну привлекательной для инвесторов. В прибрежных зонах годовая прибыль от краткосрочной аренды достигает 6–8%, а прирост стоимости жилья стабильно держится на уровне 5–7% в год. 

Среди ключевых преимуществ — отсутствие ограничений, возможность прямого владения без использования трастов и номинальных владельцев, упрощенная система регистрации, мягкое налоговое регулирование и доступные пошлины. 

Покупка недвижимости в Черногории остается одним из самых простых и юридически безопасных способов вложений в Европе для русских, даже в условиях нестабильной международной ситуации.

Где лучше покупать недвижимость: регионы и формат жилья

Черногория предлагает несколько географических зон, отличающихся инфраструктурой, стоимостью и назначением. Большинство покупателей из России отдают предпочтение побережью — здесь сочетаются мягкий климат, выход к морю и развитая аренда. Для постоянного проживания подойдут Тиват и Бар, для отдыха — Будва и Херцег-Нови, для тишины и природы — север страны или острова Скадарского озера.

На выбор покупателя доступны все типы объектов: квартира, вилла, дом, участок земли или коммерческое помещение. Владение недвижимостью дает не только комфорт, но и возможность подать на ВНЖ, открыть бизнес или сдавать жилье туристам. Такой подход особенно актуален для тех, кто рассматривает вопрос, где жить в Черногории, сочетая личное проживание с инвестиционной выгодой.

Пошаговая инструкция покупки недвижимости в Черногории для русских: как купить правильно

Процедура проста и проходит под контролем нотариуса и юриста. Отдельного разрешения не требуется. Сделка оформляется за 3–6 недель при соблюдении всех условий. Покупка недвижимости в Черногории для иностранцев не ограничена — разрешено владение жильем в личном пользовании. Земельные участки можно приобрести через открытие компании.

Основные этапы покупки:

• подбор объекта через агентство недвижимости или самостоятельно;
• подписание предварительного договора с указанием условий;
• юридическая проверка, оформление ИНН, открытие счета в банке;
• подписание основного договора у нотариуса, регистрация прав;
• оплата госпошлин и налога на переход права собственности.

Каждый шаг должен сопровождаться юридической поддержкой, особенно если объект на вторичном рынке или с обременениями. Также стоит учитывать языковой фактор — многие бумаги составляются на черногорском, а их переводы необходимо заверять.

Какие документы для покупки жилья требуются?

Для заключения сделки потребуется минимальный пакет документов. Все бумаги подаются в оригинале с нотариально заверенным переводом. Отсутствие визы не мешает проведению сделки, а оформление ИНН занимает всего один день. Покупка недвижимости в Черногории проходит без сложных бюрократических процедур, что делает процесс быстрым и доступным для русских даже при краткосрочном пребывании в стране.

Дополнительно потребуется согласие второго супруга, если приобретение совершается в браке. Обязательные бумаги — заграничный паспорт, ИНН, полученный в Черногории, договор купли-продажи, составленный юристом, справка о банковском переводе оплаты и нотариальное заверение сделки и регистрация в кадастре.

Покупатель получает выписку из кадастра и становится полноправным собственником, обладая теми же правами, что и граждане страны. Разрешение на ВНЖ можно подавать сразу после регистрации объекта на свое имя или на юридическое лицо. В дальнейшем, при соблюдении условий, путь к ПМЖ и гражданству становится открытым, особенно при долгосрочном проживании и наличии стабильного дохода.

Расходы при приобретении жилья и налоги

Финансовая часть сделки включает несколько обязательных платежей. Основной налог — на переход права собственности, составляет 3% от суммы, указанной в договоре. Также оплачиваются услуги нотариуса, юриста, регистрационные сборы и переводчики, если стороны говорят на разных языках. Типовые расходы:

• налог на переход права — 3% от стоимости;
• нотариальные услуги — от 200 до 500 евро;
• регистрация в кадастре — до 150 евро;
• услуги юриста — от 500 до 1000 евро;
• банковские переводы — до 1% комиссии.

Общие дополнительные расходы при оформлении могут достигать 5–7% от цены объекта. Расчеты проводятся в евро, что требует предварительного открытия счета в местном банке. Также необходимо подготовить документы, подтверждающие источник средств, особенно при суммах свыше 15 000 евро. Такие условия сопровождают покупку недвижимости в Черногории, и их важно учитывать при планировании бюджета на сделку для русских.

Процедура покупки недвижимости в Черногории для россиян и ВНЖ

Для россиян действует упрощенная схема приобретения: можно владеть жильем, оформленным на физическое лицо, либо открыть компанию и через нее купить участок земли или коммерческий объект. После регистрации собственности разрешается подача на ВНЖ, при условии открытия бизнеса или подтверждения дохода. Стандартный порядок оформления:

• регистрация компании на территории Черногории;
• подача документов в МВД: паспорт, справка о несудимости, медицинская страховка;
• подтверждение адреса проживания — через покупку недвижимости или аренду;
• выдача временного ВНЖ на 1 год с правом продления.

После пяти лет проживания в стране появляется возможность подать на постоянное место жительства, а при выполнении языковых и финансовых условий — на гражданство. При этом Черногория не требует отказа от уже имеющегося паспорта, что делает покупку недвижимости в Черногории еще более привлекательной для русских — как первый шаг к легализации статуса и получению второго гражданства.

Покупка недвижимости в Черногории для русских: выводы

Для русских покупка недвижимости в Черногории остается надежным способом получить не только жилье у Адриатического моря, но и шанс на долгосрочное проживание, аренду, регистрацию бизнеса и миграционную перспективу. Сочетание простоты оформления, разумных цен, европейского формата жизни и открытости страны делает Черногорию одним из лучших направлений для тех, кто ищет стабильность, теплый климат и возможности в границах Европы.